Najemcy bywają kłopotliwi.
Czasem nie płacą, czasem demolują lokale i znikają, ale najtrudniejsze są te sprawy, kiedy pomimo naruszeń nie chcą lokalu opuścić.
Bywa, że właściciele musza takiego lokatora utrzymywać.
Niestety, to co wydaje się logiczne, czyli wejście do własnego domu czy mieszkania podczas gdy jest w posiadaniu najemcy jest niedozwolone!
Naruszenie miru domowego.
Odwieczny problem dla wynajmujących to zrozumienie tego, że jeśli zapadnie decyzja o oddaniu nieruchomości w najem, to właściciel nie będzie mógł wchodzić, kiedy tylko zechce, do swojej własności. Niestety, przepisy są w tym zakresie bezlitosne. Kiedy wynajmujący naruszy obowiązek powstrzymania się od tego typu incydentów, może popełnić przestępstwo.
Na wielu forach internetowych można wyczytać dziwne rady, że kiedy najemca np. nie płaci czynszu, można się wprowadzić do mieszkania i utrudnić mu życie. Ci pseudodoradcy zapominają jednak, że w kodeksie karnym istnieje przestępstwo naruszenia miru domowego.
Art. 193 Kodeksu karnego.
Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
W rozumieniu przepisu cudze mieszkanie to także mieszkanie wynajęte. Właściciel mieszkania może zatem popełnić przestępstwo, wchodząc nawet do swojego mieszkania lub nie opuszczając swojego mieszkania, gdy zażąda tego najemca.
Jak zgodnie z prawem rozstać się z lokatorem?
Po pierwsze należy rozpocząć od załatwienia formalności związanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ustawodawca określa wprost sytuacje kiedy możemy dokonać wypowiedzenia.
Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu?
Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.
Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach.
A lokator wciąż mieszka …
W toku procesu Sąd ustali okoliczności faktyczne sprawy, a w szczególności czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości. Dodatkowo z urzędu Sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
- kobiety w ciąży,
- małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
- obłożnie chorych,
- emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- osoby posiadającej status bezrobotnego,
- osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.
Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu.
To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.
*****
Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta.
Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonność prowadzonych postępowań, formalizm już na etapie samej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.
Prawo daje jednak furtki pozwalające na uniknięcie tego typu sytuacji.
Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego.
Dlatego tak istotnym jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość, co do konsekwencji złożonych oświadczeń woli.
I właśnie o tym jak to zrobić, aby najem był bezpieczny i dochodowy będziemy mówić już 1 marca 2024r podczas warsztatów z najmu nieruchomości i kwater pracowniczych, które poprowadzę razem z doświadczonym inwestorem Mariuszem Stężałym.
Więcej możesz też dowiedzieć się z mojej książki „Być rentierem”.
No i koniecznie dajcie znać co myślicie o inwestowaniu w mieszkania pod wynajem?
