Nowe przepisy o odległości działki od szkoły i terenów zielonych budzą duże emocje. I słusznie, ale warto ten temat uporządkować.

W obiegu krąży wiele uproszczeń, jakoby od 2026 roku miał obowiązywać powszechny zakaz budowy domu na działce położonej dalej od szkoły podstawowej czy terenów zielonych. To nie jest tak proste.
Po pierwsze, nie mówimy tu o zmianach w Prawie budowlanym, lecz o rozwiązaniach wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 13f dotyczącym standardów dostępności infrastruktury społecznej. Przepisy przewidują, co do zasady, że nowa zabudowa mieszkaniowa powinna mieć dostęp do szkoły podstawowej w odległości do 1,5 km w miastach i 3 km poza miastami, liczonej nie w linii prostej, ale według realnej, ogólnodostępnej trasy pieszej. Podobne wymogi dotyczą także dostępu do terenów zieleni publicznej.

Po drugie, te regulacje nie działają automatycznie w oderwaniu od gminy. Ich praktyczne znaczenie zależy od tego, jak dana gmina uchwali plan ogólny i czy oraz w jakim zakresie wprowadzi konkretne standardy. Ustawodawca pozostawił samorządom pewną elastyczność, więc nie da się uczciwie powiedzieć, że każda działka położona dalej od szkoły automatycznie „traci prawo do zabudowy”.
To jednak nie znaczy, że problemu nie ma. Dla właścicieli gruntów i osób planujących zakup działki ryzyko jest realne. W wielu przypadkach może się okazać, że nieruchomość, która dziś wydaje się atrakcyjna inwestycyjnie, po uchwaleniu planu ogólnego będzie obarczona istotnymi ograniczeniami. Szczególnie dotyczy to terenów słabiej wyposażonych w infrastrukturę społeczną, zwłaszcza poza miastami. W praktyce może to przełożyć się na spadek atrakcyjności, a czasem także wartości części nieruchomości, ale zawsze wymaga to analizy konkretnego przypadku, a nie medialnych haseł.

Dodatkowo trzeba pamiętać, że po 1 lipca 2026 r. bez przyjętego planu ogólnego gmina co do zasady nie będzie mogła uchwalać nowych planów miejscowych ani wydawać decyzji o warunkach zabudowy. To oznacza, że dla rynku nieruchomości kluczowe staje się już nie tylko położenie samej działki, ale również tempo prac planistycznych w konkretnej gminie.

Wniosek?
Dziś przed zakupem działki nie wystarczy już sprawdzić księgi wieczystej i dojazdu do drogi publicznej. Trzeba też przeanalizować sytuację planistyczną gminy, projekt planu ogólnego oraz to, czy nieruchomość spełnia lub będzie mogła spełnić standardy dostępności infrastruktury społecznej.
Bo w praktyce może się okazać, że problemem nie będzie sama działka, tylko to, że ustawodawca i gmina właśnie zmienili zasady gry.