Umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami od lat budzą wiele emocji zarówno wśród Klientów jak i przedstawicieli firm pośredniczących.
Ponieważ na rynku zdarzają się nieuczciwe praktyki mecenas Elżbieta Liberda poproszona została o komentarz prawny do niektórych zapisów umownych i praktyk rynkowych.
https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/308159952-Co-daje-wylacznosc-w-umowie-z-agentem.html
W tym wpisie nieco bardziej na luzie:)
Piszę ten tekst bo wiele osób zadaje mi pytanie jak ja to robię, że na moje wykłady prawnicze przychodzi tyle ludzi i że nie przysypiają 🙂
Rzeczywiście obalam mit, że prelekcja prawnicza musi być nudna !
Przygotowanie jednak takiego wystąpienia, szczególnie kiedy Twoim odbiorcą nie są przedstawiciele palestry to całkiem spore wyzwanie.
Ja kocham scenę i kocham mówić do ludzi. Ale tylko wtedy kiedy mam coś do powiedzenia ….
Od lat szkolę rzesze przedsiębiorców i występuje jako prelegent największych wydarzeń biznesowych.
Ale, żeby było merytorycznie i jednocześnie ciekawie z pewnością nie wystarczy jedynie doskonała znajomość przepisów.
Liczy się dobra prezencja i dykcja, przemyślana prezentacja oraz umiejętne nawiązanie kontaktu z publicznością.
Nie mniej ważne jest właściwe korzystanie z mikrofonu, czy też innego sprzętu nagłaśniającego, łączenie werbalnych wątków z aktualnie wyświetlanym slajdem, odpowiednie poruszanie się po scenie (szczególnie kiedy mówisz do kilkuset osób), opanowanie zbyt ?ofensywnych? słuchaczy przy jednoczesnym zaangażowaniu tych bardziej nieśmiałych J
Takie niby oczywiste, a jednak wielu osobom – choć merytorycznie bardzo dobrze przygotowanym – sprawia to kłopot, konsekwencją czego jest w najlepszym przypadku zaspane audytorium.
Żeby moje wystąpienia były atrakcyjne naprawdę ostro nad tym pracuje.
Pomimo tego, że na scenie czuje się jak ryba w wodzie to i tak o wielu rzeczach muszę pamiętać (jak chociażby o tym aby nie ?biegać? po scenie, nie stać w pozycji jak do walki, zapanować nad niewyparzonym językiem i takie tam różne …
Ale samo to się ?nie robi?.
Konsultuje się z osobami które uczą wystąpień publicznych, na youtubie zamiast seriali oglądam najskuteczniejszych mówców i strategów no i oczywiście czytam.
Sporo czytam. Np. aktualnie na tapecie mam świetną lekturę – MOC W GĘBIE autorstwa mojego ?góru? w zakresie polskiej konferansjerki i dziennikarstwa ? Tomasza Kammela.
To naprawdę doskonałe kompendium wiedzy nawet dla tych którym wydaje się że na scenie nic ich już nie zaskoczy.
Ja po pochłonięciu książki niemalże jednym tchem już wiem, że kolejne moje prelekcje będą jeszcze bardziej nafaszerowane mocną merytoryką, ale w bardzo przystępnym i ?błyskotliwym? wydaniu.
Na rynku najmu ciągle gorąco.
Korzystają z tego nie zawsze uczciwi gracze.
W Rzeczpospolitej mecenas Elżbieta Liberda wskazuje na co warto zwrócić uwagę by nie dać się oszukać.
https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/307309905-Kwitnie-handel-fikcyjnymi-adresami.html
Na rynku pojawia się wiele ofert które kuszą ceną.
W ogłoszeniach znajdujemy zapisy, że są to udziały ze wskazaniem na lokal.
Niestety, błędne rozumienie co to jest udział bywa źródłem poważnych problemów.
Po pierwsze, należy wskazać, że nabywając udział nie stajemy się wyłącznym właścicielem lokalu, nawet jeśli wraz z zakupem udziału związane będzie prawo do korzystania z nieruchomości.
W potocznym obiegu funkcjonuje przeświadczenie, że przez pewien zapis w akcie notarialnym umowy sprzedaży można w wyniku nabycia udziałów stać się właścicielem konkretnego lokalu.
Tym zapisem ma być stwierdzenie w akcie notarialnym, że :
?w ramach nabytych udziałów nabywca będzie korzystał z lokalu np. mieszkalnego położonego na I-piętrze o pow. 45m2 składającego się z dwóch pokoi , kuchni, wc, łazienki.?
Nabywca podekscytowany kupnem udziałów uważa, że stał się poprzez taki zapis wyłącznym właścicielem tego mieszkania.
Jest to całkowicie błędne przekonanie, gdyż nabył tylko ułamkową część nieruchomości, a lokal otrzymał tylko do korzystania-używania, jak to piszą notariusze w sporządzanych aktach.
Wyłącznym właścicielem tego lokalu może się stać tylko w wyniku zniesienia współwłasności.
Lecz nie ma 100% pewności, iż tak się stanie?.
Zapis o wyłącznym korzystaniu z lokalu nie wiążę Sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
W toku takiego postępowania, pomimo tego, że korzystaliśmy z mieszkania przez wiele lat to i tak można go stracić.
Jako przykład wskaże case z mojego biurka.
Klientka, kupiła niewielki udział w nieruchomości.
Znalazła ofertę w internecie gdzie napisano ? udział ze wskazaniem na lokal – mieszkanie 51 m2.
Kupiła go jako lokal mieszkalny od byłego współwłaściciela według stawki rynkowej licząc za 1m? mieszkania po 3500 z, a więc zapłaciła 178 500 zł, bo myślała że kupuje lokal, a nie udziały.
Pomieszkała dwa lata i nagle otrzymała pismo ? wniosek o zniesienie współwłasności.
Zdenerwowana przyszła do mojej kancelarii z zapytaniem, czy możliwe jest to, aby pozostali współwłaściciele zabrali jej lokal ? bo taki właśnie wniosek sformułowali w piśmie.
Po analizie dokumentów okazało się, że wartość udziału który kupiła nie odpowiada wartości lokalu.
W postępowaniu o zniesienie współwłasności biegły wycenił wartość udziałów każdego współwłaściciela i wyszło, że wartość kupionego przez nią udziału wynosi 15 500 zł, a zapłaciła za niego 178 500 tysięcy.
Jednocześnie biegły wycenił odrębnie wartość każdego lokalu w budynku i wyszło, że wartość lokalu mieszkalnego który ona zajmuje to 158 000 zł.
A zatem, jeżeli chciałaby aby Sąd ustanowił na jej rzecz odrębną własność tego lokalu to musi zapłacić pozostałym współwłaścicielom 142500 zł bo 158000 ? 15 500 (wartość udziału) to właśnie 142500 zł.
I tu jest największa pułapka, gdy nabywca udziałów myśli, że kupił lokal a de iure kupił wyłącznie udziały.
Wstęp ? ogólne informacje o postępowaniu egzekucyjnym
Przed przejściem do meritum sprawy, konieczne jest wyjaśnienie pewnych podstawowych pojęć z języka prawnego dotyczących ogólnych kwestii egzekucyjnych, które pozwolą na dokładniejsze zrozumienie problematyki egzekucji z udziału w nieruchomości.
Przede wszystkim należy wskazać, że postępowanie egzekucyjne ma służyć przymusowej realizacji świadczenia określonego w tytule egzekucyjnym (którym najczęściej jest wyrok sądowy lub nakaz zapłaty). Zdarza się bowiem często, że dłużnik wobec którego wydany został wyrok lub nakaz zapłaty, nie zamierza lub nie może zrealizować swojego świadczenia (np. zapłacić należności). W tym miejscu wkracza państwo, które poprzez postępowanie egzekucyjne, najczęściej za pomocą komornika, wymusza na dłużniku ? z zachowaniem pewnych zasad ? realizację świadczenia, od którego się uchylał.
Zasadą jest, że dłużnik odpowiada za swoje długi całym swoim majątkiem, co oznacza, że egzekucja może być wobec niego prowadzona z nieruchomości i ruchomości których jest właścicielem, wynagrodzenia za pracę i innych dochodów czy ze środków zgromadzonych na rachunku bankowym.
Aby móc prowadzić przeciwko swojemu dłużnikowi egzekucję, konieczne jest posiadanie tytułu egzekucyjnego, czyli właśnie m.in. prawomocnego wyroku sądowego, nakazu zapłaty, albo między innymi chociażby zatwierdzonej przez sąd ugody. Tytuł egzekucyjny stwierdza obowiązek spełnienia przez dłużnika określonego świadczenia. Tego typu tytułowi ? aby móc prowadzić egzekucję ? konieczne jest nadanie tzw. klauzuli wykonalności. Jest to możliwe poprzez zwrócenie się do odpowiedniego sądu o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności.
Posiadając już odpowiedni tytuł wykonawczy, należy zwrócić się do komornika sądowego z wnioskiem o wszczęcie egzekucji. Warto w tym względzie zwrócić uwagę, że od 1 stycznia 2019 roku można korzystać z urzędowego formularza. Nie jest to jednak konieczne. Wybór komornika co do zasady należy do wierzyciela. Pewne wyjątki dotyczą m.in. egzekucji z nieruchomości.
Przebieg właściwego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika zależy przede wszystkim od tego, do jakiego majątku dłużnika zwróci się komornik celem wyegzekwowania świadczenia.
W niniejszym artykule pochylimy się nad szczegółami egzekucji z udziału w nieruchomości.
Egzekucja z nieruchomości to ? z uwagi na specyfikę takiego składnika majątkowego ? proces długotrwały i skomplikowany. W sytuacji, gdy świadczenie, jakie ma egzekwować komornik jest wysokie, a brak innych wartościowych składników majątku dłużnika, jest ona koniecznością.
Jeśli chodzi o egzekucję udziału w nieruchomości, sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana, a egzekucja jeszcze trudniejsza do przeprowadzenia w praktyce. Nie jest niczym dziwnym, że komornikowi o wiele łatwiej sprzedać nieruchomość, co do której dłużnikowi przysługiwało pełne prawo własności, niż udział w nieruchomości. Sprawa dla potencjalnego nabywcy komplikuje się, bowiem należy mieć na uwadze wątek pozostałych współwłaścicieli nieruchomości oraz przysługujących im z tego tytułu uprawnień. Paradoksalnie może to być jednak atutem, bowiem zazwyczaj sytuacja taka powoduje atrakcyjne ustalenie ceny dla nabywcy takiego udziału.
Przede wszystkim: czym jest udział we własności nieruchomości?
Prawo własności danej nieruchomości może należeć niepodzielnie do kilku osób, będących współwłaścicielami. Sytuacja taka znamionuje się trzema cechami: 1) jednością przedmiotu (nieruchomość), 2) wielością podmiotów uprawnionych (współwłaściciele), 3) niepodzielność wspólnego prawa (własności nieruchomości). Od strony prawnej żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje więc prawo do fizycznie wydzielonej części nieruchomości, a każdy ma takie samo prawo do całej nieruchomości.
Od niepodzielności wspólnego prawa własności należy jednak odróżnić zakres, w jakim poszczególni współwłaściciele uczestniczą we wspólnym prawie. Przy współwłasności ułamkowej, określonej konkretnym ułamkiem, zakres ten jest określony poprzez udział współwłaściciela we wspólnym prawie.
Ten właśnie udział we wspólnym prawie własności nieruchomości może podlegać egzekucji.
Pomijamy tutaj sytuację tzw. współwłasności łącznej (np. małżeńska wspólność majątkowa czy współwłasność wspólników spółki cywilnej), gdy zakres uczestnictwa we wspólnym prawie nie jest określony ułamkiem. W niniejszym artykule skupiamy się jedynie na egzekucji z udziału w nieruchomości określonego ułamkiem.
Każdemu ze współwłaścicieli ułamkowych przysługuje uprawnienie korzystania z nieruchomości w takim zakresie w jakim jest w stanie pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Współwłaściciele mogą umówić się na podział nieruchomości do używania bez zmiany jej stanu prawnego (tzw. podział quoad usum). Tego typu uprawnienia są częstą praktyczną przeszkodą w sprawnym przeprowadzeniu egzekucji dotyczącej udziału w nieruchomości.
Postępowanie egzekucyjne z udziału w nieruchomości określonego ułamkiem
Egzekucja świadczeń pieniężnych może być skierowana do prawa własności ułamkowej części nieruchomości (współwłasność w częściach ułamkowych). Zastosowanie w tym zakresie znajdą ogólne przepisy dotyczące egzekucji z nieruchomości, z niewielkimi modyfikacjami wynikającymi ze specyfiki prawa udziału w nieruchomości.
Jako, że ? jak wskazano wyżej ? udział może być zbyty przez współwłaściciela bez zgody pozostałych współwłaścicieli, również egzekucja odbywa się bez ich zgody, a także ? bez ich udziału. Omawiane przepisy dotyczące egzekucji z ułamkowej części nieruchomości nie dotyczą natomiast egzekucji z nieruchomości objętej współwłasnością łączną (np. małżeńska wspólność majątkowa). Egzekucja z takiego majątku posiada swoją specyfikę i nie jest omawiana w niniejszym artykule.
Zasadne jest podzielenie poglądu, że przepisy o egzekucji z udziału w nieruchomości określonego ułamkiem nie powinny być stosowane, gdy co prawda występuje współwłasność w częściach ułamkowych, ale ? z uwagi np. na brak działu spadku ? udziały współwłaścicieli nie zostały jeszcze ustalone. Tego typu sytuacja dodatkowo komplikuje i utrudnia przebieg postępowania egzekucyjnego.
Co do zasady egzekucja z udziału w nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona (art.921 KPC). Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z udziału w nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art.923 KPC). Następuje więc zajęcie udziału w nieruchomości.
Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty (art.924 KPC).
Dłużnik dalej może rozporządzać udziałem w nieruchomości. Rozporządzanie udziałem po jego zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca tego udziału może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy udziału nieruchomości (art.930 KPC).
O zajęciu udziału nieruchomości komornik zawiadamia pozostałych współwłaścicieli. Ma to szczególne znaczenie na późniejszym etapie w egzekucji, gdyż współwłaścicielom ? gdy chodzi o nieruchomość rolną ? mogą przysługiwać uprawnienia przejęcia własności nieruchomości (art.1005 KPC).
Co do zarządu udziałem, co do zasady pozostaje on przy dłużniku. Jeśli jednak prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę (art.931 KPC).
Szczególne uprawnienia współwłaścicieli nieruchomości:
-prawo przejęcia nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego na własność przez współwłaściciela nieruchomości (niebędącego dłużnikiem osobistym) aż do 3 dnia przed licytacją (art.958 KPC).
– w sytuacji gdy na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaścicielowi nieruchomości (niebędącego dłużnikiem osobistym) przysługuje prawo przejęcia na własność nieruchomości w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania (art.982 KPC).
– Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, współwłaścicielowi przysługuje prawo przejęcia nieruchomości w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania (art.984 KPC).
Pomimo zawiadomienia współwłaściciele niebędący dłużnikami nie stają się uczestnikami postępowaniaegzekucyjnego. Nie mogą oni zaskarżać opisu i oszacowania również z tego powodu, że nie mają w tym interesu prawnego.
Opis i oszacowanie udziału nieruchomości
Kolejnym etapem postepowania egzekucyjnego jest opis i oszacowanie udziału nieruchomości. Następuje po bezskutecznym upływie 2 tygodni od dnia doręczenia wezwania dłużnikowi. Po tym terminie wierzyciel ma obowiązek złożyć wniosek o dokonanie opisu i oszacowania ? jednak może go złożyć też wcześniej, razem z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.
Opisu dokonuje komornik, zaś oszacowania dokonuje biegły(art.948 KPC). Udział w ramach współwłasności nieruchomości jest tzw. udziałem idealnym, a zatem wyrażonym ułamkowo udziałem w prawie własności całej nieruchomości (a nie jej części). Konieczny jest zatem opis i oszacowanie całej nieruchomości. Stosunek, w jakim pozostaje egzekwowana część ułamkowa nieruchomości do całej nieruchomości, jest równocześnie stosunkiem wartości egzekwowanej części ułamkowej do całej sumy oszacowania. Istnieje w tym zakresie możliwość zaskarżenia oszacowania ? termin wynosi 2 tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. do sądu rejonowego, przy którym działa komornik, lub do dyrektora izby skarbowej, ale za pośrednictwem naczelnika urzędu skarbowego.
Po upływie 2 tygodniu od uprawomocnienia się opisu i oszacowania komornik wyznacza i ogłasza termin licytacji (art.942 KPC).
Licytacja
Ostatnim etapem jest licytacja. Prowadzona jest ustnie i jest publiczna (art.972 i 978 KPC). Najniższą sumą, za którą można nabyć nieruchomość to trzy czwarte sumy oszacowania (art.965 KPC). Jeżeli na pierwszej licytacji nie uda się sprzedać udziału, na wniosek wierzyciela wyznacza się drugi termin licytacji (art.970 KPC). Na drugim terminie oznacza się niższą cenę, za którą można nabyć nieruchomość to dwie trzecie szacowanej nieruchomości (art.983 KPC).
Co w sytuacji gdy ponowna licytacja okaże się bezskuteczna?
Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji (art.985 KPC). Takie postanowienie wydaje komornik i służy na nie skarga ogólna na czynności komornika.
Kiedy udział nieruchomości zostaje sprzedany?
Udział nieruchomości zostaje sprzedany osobie, która zaproponowała najwyższą cenę. Postanowienie o przybiciu wydaje sąd.
Licytant z chwilą uprawomocnienia się przybicia staje się nabywcą udziału nieruchomości.
Odrębności w zakresie egzekucji z udziałów
Ustawodawca w sposób szczególny uregulował egzekucję udziału nieruchomości a wynika to ze specyfiki współwłasności. Nakazuje stosować do omawianej egzekucji odpowiednio przepisy o egzekucji nieruchomości z zachowaniem przepisów o egzekucji z udziału nieruchomości. Kodeks odrębnie reguluje niektóre kwestie związane z egzekucją z ułamkowej części nieruchomości, gdyż egzekucję skierowano do szczególnego, ściśle określonego przedmiotu, a więc przepisy dotyczące tego rodzaju egzekucji, nie mogą być interpretowane rozszerzająco. (J. świeczkowski, Egzekucja z nieruchomości czy z ułamkowej części nieruchomości, PPEgz 2006, s. 41).
Pierwsza odrębność pojawia się już na etapie zajęcia nieruchomości. Zgodnie z art.1005 KPC komornik ma obowiązek zawiadomić o fakcie zajęcia udziału nieruchomości wszystkich współwłaścicieli a nie tylko wierzyciela jak dzieje się to w przypadku zajęcia całej nieruchomości.
Odrębności pojawiają się również w zakresie działania zarządcy. Zarządcą może być dłużnik albo osoba wyznaczona przez sąd. W sytuacji gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, wiąże się to z ograniczeniem uprawnień zarządcy tylko do działań jakie może podejmować współwłaściciel. (art.1007 KPC)
Zgodnie z art.1009 KPC podczas egzekucji udziału nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Wynika to z tego, że udział w ramach współwłasności jest udziałem idealnym, nie obejmują więc konkretnych części. Zatem oszacowanie dokonuje się poprzez określenie wartości całej nieruchomości i wzięcia z niego odpowiedniej części ułamkowej.
Następną odrębność wskazuje art.1012 KPC. Na jego podstawie – jeżeli przedmiotem egzekucji jest ułamkowa część nieruchomości, toobciążenia (inne niż hipoteka) ustanowione przed powstaniem współwłasności, jeżeli zostały ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru lub zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia.
Rozwinięciem tego artykułu jest art. 1013 KPC stanowiący, że postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. SN wyjaśnił w postanowieniu. z 27.6.2002 r. (IV CKN 1167/00, Legalis) że, zwrot „przed powstaniem współwłasności” oznacza niewątpliwie powstanie współwłasności ułamkowej. Hipoteki ustanowione po powstaniu współwłasności nie obciążają już całej nieruchomości tylko jej ułamkową część.
Artykuł przygotowała praktykantka Kancelarii LEX PERFECTA – Martyna Partyka.
