Podstawami prawnymi dot. spółdzielni są:

1. Ustawa z dnia 16 września 1982r – Prawo spółdzielcze
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r – o spółdzielniach mieszkaniowych

Pierwszy  z w/w akt prawny odnosi się do wszystkich spółdzielni, a drugi tylko do spółdzielni mieszkaniowych.

W żadnych z w/w aktów normatywnych nie ma, jak to ma miejsce w ustawie o własności lokalu odrębnego rozdziału określającego sposoby zarządzania nieruchomościami spółdzielczymi.

Jednym przepisem jest przepis art.1 ust.3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określający, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Biorąc powyższe pod uwagę spółdzielnia mieszkaniowa powinna zarządzać nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub jej członków zgodnie z zasadami gospodarności, zapewnienia tym nieruchomościom bieżącej konserwacji, remontów-czyli utrzymana nieruchomości przynajmniej w stanie niepogorszonym, oraz  oczywiście  w zgodzie  z prawem.

Przepisami takimi będą między innymi prawo budowlane, ustawa o rachunkowości, prawo podatkowe, prawo spółdzielcze,  o spółdzielniach mieszkaniowych, RODO i inne  ogólnoobowiązujące przepisy odnoszące się  do podmiotów występujących w obrocie prawnym.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest osobą prawną ze wszystkimi wynikającego z tego uwarunkowaniami i zarządza nieruchomościami poprzez swoje organy tzn. Walne Zgromadzenie, Radę Nadzorczą oraz Zarząd. Oczywiście każdy z tych organów ma inną rolę w tym procesie. Walne Zgromadzenie jest organem uchwałodawczym, Rada Nadzorcza organem uchwałodawczo-kontrolnym. Natomiast na bieżąco spółdzielnią mieszkaniową zarządza Zarząd spółdzielni.

W praktyce zarządzanie nieruchomościami spółdzielczymi wygląda tak, że spółdzielnia powołuje biuro administracji, w którym zatrudnia  administratora- administratorów, księgową, dozorców, konserwatorów itp. Wszystko zależy od wielkości spółdzielni. Inaczej to wygląda gdy w zasobach spółdzielni jest kilka, kilkanaście budynków, a inaczej gdy spółdzielnia liczy np. 20 czy 30 tysięcy członków.

Można sobie wyobrazić i czasem się to zdarza, kiedy to mała spółdzielnia posiadająca w swoich zasobach np. jeden  czy dwa budynki nie tworzy swojego biura administracji tylko zleca administrowanie tymi budynkami zewnętrznemu zarządcy i w tym celu zarząd spółdzielni zawiera umowę cywilnoprawną z takim zarządcą, określającą jego obowiązki i wysokość wynagrodzenia.

Na koniec zwracam uwagę na pewną kwestię budzącą zdziwienie.

Jak wiadomo w zasobach spółdzielni mieszkaniowej mogą znajdować się lokale o różnym statusie  prawnym tzn. o statusie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i prawo odrębnej własności lokalu.

Jeśli  te dwa pierwsze  nie budzą  wątpliwości co do uprawnień spółdzielni do  ich zarządzania / bo w świetle prawa są własnością  spółdzielni/ to odrębna własność lokalu może  wywoływać  zdziwienie co do możliwości zarządzania nimi przez spółdzielnię. Bo przecież  status prawny odrębnej własności lokalu  znajdującego się  w budynku wspólnoty mieszkaniowej, a w budynku spółdzielczym jest taki sam. Oczywiście tak jest.

Natomiast nie wdając się w szczegóły, bo jest to temat na odrębny szeroki wywód, dopóki lokal o statusie odrębnej własności lokalu znajduje się  w budynku spółdzielni wówczas z mocy prawa takim budynkiem zarządza spółdzielnia. Dopiero gdy w takim budynku wszystkie lokale uzyskają  status prawny lokali odrębnych, to dopiero wówczas do zarządzania takimi  budynkiem  stosuje się ustawę o własności lokali. Do tego czasu zastosowanie mają przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy prawo spółdzielcze.