O czym musisz pamiętać, kiedy chcesz zmienić przeznaczenie lokalu?

Jakie wymogi formalnoprawne musisz spełnić?

Czy zwiększony podatek od nieruchomości to wszystko?

W dzisiejszym wpisie na moim blogu goszczę eksperta rynku nieruchomości Piotra Majewskiego który wyjaśni te skomplikowane kwestię.

W wielu przypadkach zmiana przeznaczenia lokalu jest dla inwestora dużo bardziej opłacalna niż wynajęcie lokalu użytkowego odpowiadającego potrzebom inwestycji.

To często także dodatkowy atut – w końcu kawiarnia w starej piwnicy czy restauracja w nietypowym budynku ma szansę przyciągnąć więcej gości.

Jednak zanim zaczniesz prowadzić działalność w lokalu, który nie jest do tego przeznaczony, musisz przyjrzeć się jego sytuacji i sprostać szeregowi formalności.

O czym trzeba będzie pamiętać?

1. Sprawdzamy przeznaczenie nieruchomości.

Pierwszy krok to ustalenie, czy obiekt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli tak, należy sprawdzić, czy jego postanowienia zezwalają na prowadzenie określonej działalności, a jeżeli miejscowy plan zagospodarowania nie został uchwalony ? sprawdzić, czy dla obiektu wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku decyzji można o nią wystąpić.

Wszystkie niezbędne do podjęcia powyższych działań dokumenty są dostępne w urzędzie miasta lub gminy, na terenie której znajduje się obiekt.

2. Zmiana przeznaczenia nieruchomości ? terminy.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga (zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego) zgłoszenia tego właściwemu organowi. Co ważne, zgłoszenia planowanej zmiany należy dokonać przed jej wprowadzeniem. Prezydent, burmistrz lub starosta może bowiem odmówić zgody ? na wniesienie ewentualnego sprzeciwu ma 30 dni od dokonania zgłoszenia. Przez ten czas inwestor może korzystać z lokalu wyłącznie zgodnie z jego dotychczasowym przeznaczeniem. Decyzja odmowna może być uwarunkowana m.in. tym, że planowana zmiana użytkowania narusza postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu. Zmiana przeznaczenia może też wymagać wykonania prac, które są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, zagrażać bezpieczeństwu ludzi lub mienia lub negatywnie wpływać na stan środowiska.

Co jeśli zgłosisz zmianę już po jej dokonaniu?

Musisz liczyć się z koniecznością przeprowadzenia procesu legalizującego przez nadzór budowlany. To oznacza m.in. dodatkowe koszta ? konieczne będzie m.in. pokrycie kosztów opłaty legalizacyjnej. Jeżeli nie będziesz sprawnie współpracować z nadzorem budowlanym, możesz otrzymać nakaz przywrócenia lokalu do jego poprzedniego stanu. Jeśli po wspomnianych 30 dniach nie otrzymasz decyzji odmownej, możesz przystępować do pracy. Masz na to dwa lata (liczone od daty wpłynięcia zgłoszenia) ? jeśli nie zdążysz, całą procedurę trzeba będzie rozpocząć jeszcze raz.

Jakie dokumenty należy dołączyć do zgłoszenia?

Zgłoszenie musi zawierać opis dotychczasowego oraz planowanego sposobu użytkowania obiektu. Potrzebne będą również:

• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu,
• opis oraz rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego,
• opis techniczny obiektu,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Rodzaj wymaganych dokumentów zależy również od planowanej przez ciebie działalności. Zmiana sposobu użytkowania obiektu często wiąże się bowiem ze zmianą warunków bezpieczeństwa powodziowego, pożarowego, warunków pracy czy BHP. Dlatego planując zmianę przeznaczenia lokalu, musisz wziąć pod uwagę także przepisy regulujące dany rodzaj działalności i dołączyć wszelkie wymagane przez nie pozwolenia i opinie.

Warto zasięgnąć wcześniej porady specjalistów i upewnić się, że wybrany obiekt można dostosować do nowych wymogów. Wielu inwestorów zapomina o tym, rozumiejąc sposób użytkowania lokalu tylko w kategoriach ?mieszkalny? bądź ?użytkowy?. Tymczasem otwarcie np. przedszkola czy gabinetu lekarskiego wiąże się z wprowadzeniem licznych, znacznie bardziej skomplikowanych zmian. Wiele komplikacji może także powodować zmiana przeznaczenia nieruchomości wynajmowanej.

Zdarza się, że umowy najmu nie zawierają informacji na temat tego, kto (najemca czy wynajmujący) odpowiada za sposób użytkowania lokalu i dostosowanie go do wymogów planowanej działalności. Dobrze więc zwrócić uwagę na to, aby w umowie znalazły się zapisy dokładnie regulujące te kwestie.

• Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości i redaktor bloga morizon.

Otagowane jako: działalność gospodarcza, lokale użytkowe, najem, zmiana przeznaczenia lokalu