ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI – pułapki przy zakupie udziałów

Elżbieta Liberda        13 marca 2016        15 komentarzy

Zakup udziałów i zniesienie współwłasności nieruchomości to temat rzeka.

Często jednak gra jest warta świeczki i decydujemy się na nabycie udziałów w nieruchomości.

 

Trzeba jednak poświęcić dłużą chwilę na przygotowanie się do tego typu transakcji.

Pozornie korzystne oferty, brak świadomości prawnej konsekwencji podjętej decyzji  mogą nastręczyć nie lada problemów…

Współwłasność jak wiemy, lubi być problematyczna.

 

Pytanie zatem: 

– czy mamy świadomość jakie są konsekwencje bycia współwłaścicielem ?

– czy rzeczywiście wystarczy zapis w akcie notarialnym, że w ramach zakupionych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu?

– czy taki lokal w sensie prawnym jest twój ?

 

O współwłasności i problemach z nią związanych można by pisać bardzo wiele … i jeszcze będzie wiele w kolejnych wpisach.

Żeby nie zanudzić Was obszerną lekturą w  niniejszym wpisie chciałabym zwrócić uwagę na najczęstsze problemy z jakimi borykają się właściciele udziałów w nieruchomości.

 

Ale zacznijmy od początku.

Czym jest współwłasność ?

 

Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny.

Polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Cechami charakterystycznymi współwłasności są :

  • jedność przedmiotu współwłasności,
  • wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje,
  • niepodzielność wspólnego prawa.

Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części.

I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów.

 

Rodzaje współwłasności.

 

Współwłasność jest :

albo

  1. współwłasnością w częściach ułamkowych

albo

  1. współwłasnością łączną ( np. ustawowa wspólność małżeńska).

 

Podstawową różnicą pomiędzy w/w jest to, iż cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna.

Upraszczając – to np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków to bez zgody drugiego małżonka sprzedać nie możemy swojej „połowy”.

 

W przeciwieństwie do współwłasności łącznej – współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem.

Każdy, kto dysponuje takim udziałem może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału.

 

Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

 

A jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe…

 

O problemach przy decydowaniu w kwestiach np. remontów czy pozwolenia na prowadzenie lokalu gdzie sprzedawany jest alkohol wspominałam już we wpisie Szantaż współwłaściciela

Tam również poczytacie jaki sposób na zarabianie pieniędzy znaleźli sobie niektórzy właściciele udziałów.

 

 

Mam udział ale bez lokalu !

Poza problemami z dojściem do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną doniosły jest również problem z brakiem możliwości czerpania korzyści z nieruchomości.

 

Powszechnie znane są przypadki kiedy jesteśmy właścicielami udziałów ale tylko na papierze.

Wszelkie lokale w nieruchomości są bowiem w posiadaniu pozostałych współwłaścicieli i to wcale nie tych którzy dysponują większym ułamkiem.

 

A jak to możliwe?

 

Otóż jak wcześniej wspomniano współwłasność to taki twór, gdzie de facto w ramach naszego udziału nie mamy wskazania, że jest to udział w danym „miejscu” np. 10 m2 na parterze(poza pewnymi wyjątkami).

Istotne jest tutaj objęcie w posiadanie lokalu. Niestety, zdarza się tak , że wszystkie lokale są już zajęte …

 

 

Co zrobić kiedy nie ma możliwości osiągnięcia porozumienia ?

 

Jedynym wyjściem może okazać się zniesienie współwłasności.

Zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli.

 

Zniesienia współwłasności można dokonać zarówno w drodze umowy jak i przez Sąd.

 

Umowa znosząca współwłasność musi zawarta być przez wszystkich współwłaścicieli i powinna m.in. określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość umowa zawarta musi być w formie aktu notarialnego.

 

W sytuacji kiedy nie możemy się „dogadać” pozostanie nam jedynie tryb sądowy.

 

Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym.

W trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby.

  • podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny),
  • przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli
  • sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

 

 

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Zniesienie współwłasności może polegać również na przyznaniu nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, bądź kilku z nich, jeżeli ci współwłaściciele wyrażą na takie niepełne zniesienie zgodę (por. postanowienie SN z dnia 4 czerwca 2003 r., I CKN 447/01, Lex nr 83839). Ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie nieruchomości jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności.

Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny). Znajdzie zastosowanie gdy taki wniosek złożą wszyscy współwłaściciele , a także pomimo braku takiego wniosku, gdy nieruchomości nie da się podzielić, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem sprawy. W szczególności sąd powinien zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy w naturze (por. postanowienie SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, z. 6, poz. 108) bądź też żaden ze współwłaścicieli lub ten, który wyłącznie ubiega się o przyznanie mu wspólnej rzeczy, nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat (por. postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00, OSNC 2001, z. 12, poz. 179). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066-1071) w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji).

 

Korzystanie „ponad udział” nie zawsze się opłaca.

Jak widać, w przypadku bycia współwłaścicielem, w zasadzie zawsze należy liczyć się z tym , że przyjdzie moment kiedy stan ten zostanie zakończony.

 

Za czerpanie korzyści z nieruchomości która de facto do nas nie należy trzeba będzie bowiem zapłacić.

 

Otóż, przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postepowaniem sądowym, w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału.

 

A co z zapisami w aktach notarialnych, że w ramach nabytych udziałów możemy zajmować dany lokal ?

 

Zapisy te nie chronią nas przed możliwością żądania zniesienia współwłasności przez pozostałych współwłaścicieli. Nie gwarantują też, że w postanowieniu nie zostaniemy pozbawieni własności takiego lokalu.

Dodatkowo, roszczenia o zniesienie współwłasności nie ulegają przedawnieniu.

Niestety …

Posiadając udziały w nieruchomości, nawet ze wskazaniem na lokal zawsze musimy liczyć się z tym, że może go utracić.

W skrajnych przypadkach można stracić lokal mieszkalny czy użytkowy, a do tego jeszcze można zostać zobowiązanym przez Sąd do zapłaty innym współwłaścicielom nieruchomości bardzo znaczących kwot pieniężnych.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

{ 15 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Monika Grudzień 6, 2016 o 11:18

Dzień dobry! Mam pytanie odnośnie współwłasności . Otóż mój mąż zakupił 30 % udziału w nieruchomości bez wskazania , że np. jest to piętro budynku. Jest to budynek dwukondygnacyjny i parter jest nie używany więc chcielibyśmy przekształcić go w lokal użytkowy. Jak to ugryźć prawnie ? Czy w ogóle możemy coś takiego zrobić?
Z góry dziękuję za odpowiedź

Odpowiedz

Elżbieta Liberda Luty 8, 2017 o 17:33

Szanowna Pani Moniko, to bardzo skomplikowane zagadnienie i niestety z treści zapytania nie wynikają kluczowe informacje pozwalające na udzielenie Pani merytorycznej odpowiedzi. Zachęcam do kontaktu telefonicznego. – 607 504 320 lub też proszę o dokładne opisanie stanu faktycznego i przesłanie na emai – lexperfecta@wp.pl . Pozdrawiam .

Odpowiedz

Alicja Marzec 15, 2017 o 10:54

Witam i prosze o krotkie osadzenie mojego przypadku. Posiadam 50 % wlasnosci lokalu. Drugie 50 % posiadal moj zmarly partner. Po jego smierci dziedzicza matka i dwie siostry (1/2 i 2 x ¼ z 50 %). Od paru miesiecy probuje zgodnie z umowa ustna- pomiedzy mna a spadkobiercami- sprzedac mieszkanie. Niestety, kolejny kupiec czeka na kontakt ze spadkobierczyniami, ktore niestety milcza. Od daty smierci mojego partnera minely w lutym 2017 trzy lata. Wychodze z wniosku, ze ugodowe zamkniecie sprawy nie dojdzie do skutu. Moim zdanie pozostaje mi droga sadowa (zniesienie wspolwlasnosci) lub sprzedanie mojego udzialu. I tu mam problem, gdyz jak Pani przedstawila, sady rozstzygaja roznie i nie koniecznie na korzysc wlasciciela 50 %. Czy to rowniez Pani zdanie? Jestm w kropce, bo oplacam mieszkanie w calosci od smierci partnera. Druga strona nie kwapi sie n przejecie kosztow. Dziekuje za odpowiedz i pozdrawiam! Alicja

Odpowiedz

Elżbieta Liberda Maj 25, 2017 o 10:29

Szanowna Pani, na łamach bloga niestety nie mogę świadczyć doradztwa w sprawach indywidualnych. Jeśli byłaby Pani zainteresowana współpracą ze mną proszę o kontakt – lexperfecta@wp.pl. Pozdrawiam.

Odpowiedz

Maja Marzec 17, 2017 o 16:24

Witam mam pytanie. Jestem wlascicielem 91,76% nieruchomosci, nabylam tą własność poprzez umowę dożywocia z babcia. Ciotka ktora ma 8,33% mowi „nie potrzebuje teraz pieniędzy splacisz mnie po smierci babci jak bede miala wiekszy udział” ona nie wie jeszcze że zostala zawarta tego rodzaju umowa i niestety nie chce isc na ugodę. Co w tym wypadku zrobic aby uzyskac jej część mieszkania. Mieszkanie jest do generalnego remontu i wartosc jego obecnie jest 100 tysięcy po remoncie bedzie to dwa eazy więcej a to jest osoba ktora wypilaby ostatnia krople krwii z czlowieka. Prosze o pomoc. Nie stac mnie na kolejne ponoszenie kosztow typu notariusz sprawa w sadzie itp. 2 pozostalych wspolwlascicieli zgodzilo sie na ugode bez żadnego zajakniecia a ona czlowiekowi tylko krwi chce napsuc. Babcia juz nie ma siły sie z nia uzerac. Co mozemy w tym przypadku zrobic? Z Powazaniem.

Odpowiedz

Marek Maj 24, 2017 o 11:55

Witam!
Mam pewien problem przed spodziewanym zniesieniem współwłasności i podziałem nieruchomości dwurodzinnej. Praktyczny podział ustalony jest „od wieków”, chodzi tylko jego zalegalizowanie. Udziały obu stron są równe po 1/2. Ze względów praktycznych zniesienie współwłasności dotyczyć będzie lokali (mieszkania, piwnice, garaż, strych) w układzie „poziomym”. Pozostała własność (plac, klatka schodowa, struktura budynku) pozostać muszą wspólne. Przy analizie szczegółów powstała rozbieżność interpretacji co do tego, co stanie się z częściami nieruchomości pozostałymi jako współwłasność. Jedna strona twierdzi, że powinny zachować dotychczasowe udziały po 1/2, druga, że proporcje udziałów powinny ulec zmianie i być dostosowane do proporcji powierzchni użytkowych wydzielonych części nieruchomości.
Ponieważ części do podziału (mieszkania itd) nie są równe (ani powierzchniowo, ani wartościowo) powstałaby sytuacja, że jedna ze stron stałaby się właścicielem (części wspólnych) „mniejszościowym” (z wiadomymi konsekwencjami)! Z drugiej strony istnieje pewien margines podziału własności wydzielonych, i w zależności od wyboru opcji właścicielem „mniejszościowym” stałby się albo jeden, albo drugi właściciel. Nie muszę chyba dodawać, że żaden z nich nie chce być tym „gorszym”. Obie strony najchętniej zachowałyby swoje udziały w częściach wspólnych po 1/2.
Poza tym istnieje kwestia majątkowa – udziały po 1/2 to także udział w wartości mienia (sama działka ma spora wartość). Zmiana udziałów po 1/2, na powiedzmy 45 do 55 % oznaczałaby przekazanie „większościowemu” udziałowcowi 5% tego majątku. Jedna ze stron uważa, że jej się to „należy”, druga, że musiałby te 5% procent spłacić!
Ale jak to wygląda w praktyce?

Odpowiedz

Elżbieta Liberda Maj 25, 2017 o 10:27

Szanowny Panie, udzielenie odpowiedzi na przedłożone zagadnienie wykracza poza ramy artykułu w blogu. Jeśli zechciałby Pan skorzystać z indywidualnego doradztwa w tej sprawie proszę o przesłanie wiadomości email na adres- lexperfecta@wp.pl.

Odpowiedz

krzysztof Lipiec 27, 2017 o 20:38

Witam.
Mamy pytanie bo nie wiem jak i co mam zrobic?Po smierci mamy odzieczylem wraz z bratem mieszkanie wlasnosciowe.Dwa dni temu dowiedzialem sie ze brat sprzedal swoje udzialy jakiejs firmie-nie mialem pojecia ze to jest mozliwe.Wszystkie rzeczy jakie byly w domu zostaly wyrzucone na smietnik co lepsze zabrane.Dzwonilem na policje niestety udzielili mi rady zebym skontaktowal sie z adwokatem.Nie chce sprzedawac mieszkania po mamie.W ksiegach wieczystych nadal stoi ze wlascicielem jestem ja i brat.Prosze bardzo o rade co ja mam teraz zrobic.Dziekuje

Odpowiedz

Elżbieta Liberda Wrzesień 2, 2017 o 08:00

Dzień dobry, na łamach bloga nie udzielam doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przez mnie Kancelarią – tel. 607 504 320.

Odpowiedz

Waldi Sierpień 24, 2017 o 13:00

Witam Panią mam mały problem ze wspolwlasnoscia. Posiadam 45/100 udziału w nieruchomości wspólnej i jest to wydzielony lokal mieszkalny sąsiad posiada 55/100 bo ma większy metraż ale sprawa się pogmatwala gdy z żoną chcieliśmy rozbudować dom o poddasze a sąsiedzi stanowczo nie zgadzają się. Pytanie czy fizycznie da się znieść wspolwlasnoscia z tej nieruchomości??
Od czego zacząć

Odpowiedz

Elżbieta Liberda Wrzesień 2, 2017 o 07:59

Dzień dobry, na łamach bloga nie udzielam doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przez mnie Kancelarią – tel. 607 504 320.

Odpowiedz

Jarek Stefaniak Sierpień 28, 2017 o 04:19

Dzien Dobry. Na wstepie chcialbym podziekowac za bardzo ciekawy i merytoryczny artykul. Mam nastepujaca sytuacje. W wyniku licytacji komorniczej osoba trzecia nabyla 1/6 udzialu w spoldzielczym wlasnosciowym prawie do lokalu. Mam 3 pytania. 1. Czy posiadajac 5/6 udzialow w nieruchomosci mam jakies szczegolne prawa w stosunku do osoby posiadajacej jedynie 1/6 udzialow? 2. Czy osoba posiadajaca 1/6 udzialow moze zadac wprowadzenia się do mojego mieszkania? 3. Czy w praktyce (mam 77 lat) sad moze orzec wyrzucenie mnie na bruk, jezeli nie bede mial srodkow na pokrycie kosztow zniesienia wspolwlasnosci (mowimy o kwocie ok. 20 tys PLN za 1/6 udzialu)?

Odpowiedz

Elżbieta Liberda Wrzesień 2, 2017 o 07:59

Dzień dobry, na łamach bloga nie udzielam doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przez mnie Kancelarią – tel. 607 504 320.

Odpowiedz

Dorota Wrzesień 9, 2018 o 09:25

Dzień dobry,
Czy planując przeniesienie współwłasności, którą mam z siostrą (współwłasność łączna) na mojego syna mogę to zrobić bez jej wiedzy? Czy wymagana jest zgoda, obecność u notariusza itd.?
Dziękuję

Odpowiedz

Elżbieta Liberda Wrzesień 20, 2018 o 14:57

Z siostrą ma pani współwłasność udziałową. Aby przenieść własność całej nieruchomości konieczna bedzie zgoda siosty. Pani bez jej zgody może zadysponować tylko swoim udziałem.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: