https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/308159952-Co-daje-wylacznosc-w-umowie-z-agentem.html

Jakiś czas temu moje wypowiedzi pojawiły się na łamach Rzeczpospolita.

Umowy na wyłączność budzą wieloktrtonie obawy u klientów. Ale czy słusznie ?

Absolutnie nie ! To najlepsza forma współpracy z agentem nieruchomości.

Wklejam treść całego artykułu. Mam nadzieje że rozwieję wątpliwości.

1. Co oznacza dla klienta umowa na wyłączność z pośrednikiem? Co może na niej zyskać?

Umowa pośrednictwa na wyłączność jest różnie formułowana przez biura. Nie ma jednego obowiązującego w obrocie wzorca.

Są firmy które redagują zapisy tak, że wyłączność oznacza to, że klient nie może współpracować z innymi pośrednikami, natomiast we własnym zakresie może nieruchomość sprzedać lub wynająć. Wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za przeprowadzone czynności pośrednictwa, które to powinny być w umowie określone. Jeśli na skutek działań pośrednika nieruchomość zostanie sprzedana lub wynajęta to zmaterializuje się obowiązek zapłaty.

Są też takie praktyki rynkowe, gdzie postanowienie o wyłączności oznacza, że transakcji można dokonać tylko z udziałem pośrednika i bez względu na sposób skojarzenia stron transakcji na kliencie ciąży obowiązek zapłaty. Kolokwialnie rzecz ujmując ? nie ważne kto sprzeda, to i tak klient musi zapłacić.

To podejście nie jest prawidłowe. Na ten temat wielokrotnie wypowiadały się sądy. Jeśli chodzi o sytuacje kiedy klient jest konsumentem, aspekt ten wprost regulują przepisy kodeksu cywilnego wskazujące, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta.

Orzecznictwo potwierdza to stanowisko, uznając za niedozwoloną klauzulę o konieczności zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia ?bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron?.

Co można zyskać?  

Umowa na wyłączność, co do zasady, ogranicza możliwości jeśli chodzi o powierzanie sprzedaży innym podmiotom, natomiast gwarantuje dużo szerszy zakres usług pośrednika. Statystyki pokazują, że oferty wyłącznościowe sprzedają się dużo szybciej i zdecydowanie po korzystniejszych cenach.

Prowadzony jest intensywny marketing oferty, a obowiązki pośrednika są o wiele większe. W zasadzie standardem jest profesjonalna sesja zdjęciowa, obanerowanie nieruchomości czy homestaging. W przypadku ofert wyłącznościowych pośrednik działa na rzecz strony którą reprezentuje, zapewniając uzyskanie jak najkorzystniejszych warunków przyszłej transakcji tj. ceny i warunków umowy.

Należy pamiętać, że wyłączność nie oznacza, że inne firmy z rynku nie mogą wskazać potencjalnego nabywcy. Agent prowadzący oferuje wręcz taką współpracę, umożliwiając innym agentom pełną identyfikację nieruchomości. Nie musi bać się, że pieniądze i czas zainwestowane w reklamę przepadną na rzecz np. konkurencji . Tym samym  wachlarz potencjalnych zainteresowanych jest dużo większy, zaś Klient unika współpracy z niezliczoną ilością firm. Ma jasne zasady dotyczące rozliczenia się z określonym agentem.

Klient w przypadku wybrania tej formy współpracy w zasadzie może pojawić się tylko raz w biurze nieruchomości aby zawrzeć umowę z pośrednikiem, a później u notariusza przenosząc własność nieruchomości.

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności u większości Klientów początkowo wywołuje niechęć i obawy. Wynika to głównie z faktu niezrozumienia idei wyłączności. Straszy już sama nazwa ? WYŁĄCZNOśĆ. Umowy z klauzulą wyłączności w innych krajach nazywane są jako umowy ?ekskluzywne?. I w istocie, jeśli są prawidłowo rozumiane i stosowane przez pośrednika takimi są w pełnym rozumieniu tego słowa.

2. Na jaki czas klient umawia się z pośrednikiem? Może taka umowę wypowiedzieć?

Umowy na wyłączność z reguły zawierane są na czas oznaczony.

To na jak długo zawierana jest umowa zależy od samej nieruchomości, od prognozowanego czasu sprzedaży, czy jej parametrów (zwykle jednak nie są one zawierane na okres krótszy niż 3 miesiące).

Co do zasady, umowa na czas oznaczony obowiązuje przez taki okres na jaki została zawarta. W umowach pośrednictwa często jednak wskazuje się na możliwość jej wypowiedzenia w sytuacji zaistnienia określonych przyczyn. Nie ma ustawowego terminu wypowiedzenia. Zależy to od woli stron.

3. Czy jeśli wypowie umowę i sprzeda mieszkanie (sam znajdzie klienta) już po jej zerwaniu, to czy pośrednikowi należy się prowizja? Taka umowa to ?dożywotni? obowiązek zapłaty prowizji?

Absolutnie nie. Takie zapisy nawet jeśli znajdują się w umowach nie obowiązują klienta.

Pośrednikowi wynagrodzenie przysługuje tylko i wyłącznie w sytuacji, kiedy to na skutek jego działań doszło do transakcji.

4. Jedna z agencji zawarła z naszym czytelnikiem umowę, w które znalazł się zapis, że pośrednik jest uprawniony do prowizji nawet jeśli umowa wygasła lub została rozwiązana. Jest dopisek mówiący, że wynagrodzenie należy się agentowi, jeśli klient w ciągu – i tu nie określono czasu – zawrze umowę sprzedaży. Skan kontrowersyjnego zapisu w załączeniu. Taki zapis jest zgodny z prawem?  Niepodanie okresu, w jakim od wygaśnięcia lub zerwania umowy trzeba płacić prowizję oznacza, że wynagrodzenie należy się zawsze, nawet jeśli mieszkanie zostanie sprzedane po dziesięciu latach od zerwania umowy?

Ten zapis nie jest zgodny z obowiązującymi przepisami oraz utrwalonym orzecznictwem Sądów. Szczególnie w sytuacji kiedy klient jest konsumentem pośrednik redagując klauzulę wyłączności musi mieć na uwadze zakazy opisane w k.c., jak również orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów które zawarte jest Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Rejestr ten wprawdzie nie jest już aktywny, a wpisywane są do niego tylko postanowienia które są wynikiem toczących się jeszcze postępowań sprzed 17 kwietnia 2016 r., jednak wciąż stanowi podstawę do interpretacji dla UOKiK, gdzie w trybie administracyjnym orzeka się o karach za stosowanie klauzul niedozwolonych.

Takie postanowienie w ewentualnym procesie cywilnym z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością uznane byłoby za niewiążące konsumenta.

Co grozi pośrednikom ?

W przypadku kontroli i wykazania, że pośrednik dopuścił się naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w k.c., Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na niego w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. 

Co za tym idzie, pośrednicy dopuszczający się  tego typu praktyk powinni się mieć na baczności, gdyż ryzykują nie tylko to, że klient im nie zapłaci ( bo i za co ), a może mieć to dolegliwe skutki finansowe w ich portfelach.

Elżbieta Liberda

radca prawny z Kancelarii Lex Perfecta

– specjalista ds. prawa w obrocie nieruchomościami oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami