DOŻYWOCIE!

Uważaj, bo może Cię zaskoczyć.

Wielokrotnie zwracają się do mnie klienci z zagadnieniem, że kupili mieszkanie, a po jakimś czasie okazało się, że osobie trzeciej przysługuje prawo dożywocia właśni na tej nieruchomości, pomimo tego te Księga Wieczysta była „czysta”.

Jak to możliwe?

Czy prawo dożywocia musi być ujawnione w treści Księgi Wieczystej?

Zacznijmy od tego, czym w ogóle jest prawo dożywocia.

Umowa dożywocia to umowa, która przewiduje przeniesienie prawa własności nieruchomości na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Nabywca, przyjmując nieruchomość, zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi utrzymanie, aż do momentu jego śmierci.

Wydaje się zatem, że taka informacja powinna wynikać z treści Księgi Wieczystej.

Zasadą jest, iż stan prawny nieruchomości ustala się na podstawie badania księgi wieczystej.

Zabezpieczeniem dla nabywcy jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stanowi ona zasadę, zgodnie z którą w przypadku niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, rozstrzygająca jest treść księgi wg jej stanu na chwilę dokonywania danej czynności. Rękojmia wiary publicznej jest instytucją chroniącą interesy nabywcy nieruchomości działającego w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Są jednak przypadki wskazane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, w których nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, kiedy to prawa niezależnie czy wpisane, czy niewpisane do księgi wieczystej, obciążają zakupioną przez nas nieruchomość.

Wynika to z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zgodnie z którym:

„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 2) prawu dożywocia.”

Nieruchomość obciążoną umową dożywocia, można normalnie sprzedać, nie jest tu wymagana zgoda osoby uprawnionej. Co ważne, osoba nabywająca taką nieruchomość, staje się nie tylko właścicielem nieruchomości, ale też osobą zobowiązaną wobec dożywotnika.

Taka sytuacja również ma miejsce, gdy umowa dożywocia nie jest wpisana do księgi wieczystej. Nabywca, choćby nie wiedział i nie mógł na podstawie treści księgi wieczystej nieruchomości wiedzieć o istnieniu dożywocia, nabywając nieruchomość wchodzi zarówno w prawa właściciela nieruchomości oraz w jego obowiązki wobec dożywotnika.

Co istotne, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylić się od obowiązku wykonywania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż rękojmia tutaj nie obowiązuje.

Warto dlatego w umowach wpisywać wprost, że nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywocia, bo gdyby okazało się inaczej, to po pierwsze sprzedawca oświadczy nieprawdę, a ponadto będzie można skorzystać z rękojmi za wady prawne. W sytuacji, gdy sprzedawca zataił przed nabywcą, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, nabywca może od takiej umowy odstąpić, bądź domagać się obniżenia ceny.

Sytuacje nabycia nieruchomości wraz z dożywotnikiem mogą się zdarzać, ponieważ dawne przepisy nie wymagały od notariuszy wprowadzania umów o prawie dożywocia do księgi wieczystej (umowy wcześniejsze od 1991 r.), a przepisy kodeksu cywilnego nie nakazywały wprost wprowadzania umowy o dożywocie do księgi wieczystej.

Obecnie, notariusz sporządzając akt notarialny, zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej, powinien niezwłocznie po jego sporządzeniu i podpisaniu, przesłać ten wniosek za pośrednictwem systemu teleinformatycznego do Sądu Rejonowego prowadzącego daną księgę wieczystą. Z chwilą rejestracji wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych, wzmianka o wniosku zamieszczana jest automatycznie w odpowiednim dziale księgi wieczystej.

Pytanie zatem jak się zabezpieczyć i nie dopuścić do kupna obciążonej dożywociem nieruchomości ?

Aby uniknąć takiej sytuacji, niezbędne jest zapoznanie się z aktami księgi wieczystej, a konkretnie z wcześniejszymi aktami notarialnym, które były  podstawą nabycia nieruchomości. Sprawdzić bowiem  należy, czy w przeszłości  umowa dożywocia nie była podstawą nabycia nieruchomości i czy nieruchomość nie jest nią nadal obciążona. Akta księgi wieczystej nieruchomości znajdują się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca jej położenia.

Tutaj jednak pojawia się kolejna komplikacja. O ile dostęp do KW jest jawny, to do akt już nie.

Będąc jedynie osobą zainteresowaną zakupem nieruchomości, nie jesteśmy zgodnie z orzecznictwem Sądów osobami które posiadają interes prawny umożliwiający uzyskania zgody na wgląd do akt. Niezbędne  jest dlatego, pełnomocnictwo od właściciela nieruchomości.

Watro też na koniec podkreślić, że o ile nieruchomość obciążona prawem dożywocia może podlegać zbyciu, natomiast prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym.

Jeśli chcesz dokonać dokładnego sprawdzenia nieruchomości zapraszam. Przeprowadzę pełny audyt zarówno prawny jak  faktyczny, tak aby zapewnić pełne bezpieczeństwo transakcji.

Elżbieta Liberda

tel. 509782009