Od nowego roku zdecydowanie wzrosły koszty związane z utrzymaniem mieszkań.
Dotyczy to zarówno podwyżki czynszów w spółdzielniach oraz wspólnotach mieszkaniowych, ale także zauważalny jest duży wzrost czynszów najmu.
Nikt nie spodziewał się aż takich wzrostów.
Dla przykładu – na Warszawskiej Pradze do tej pory jedna z klientek za centralne ogrzewanie płaciła 62 zł, teraz płaci 122 zł.
Mieszkańcy są przerażeni, czy będą w stanie utrzymać swoje nieruchomości.
Czy wzrost kosztów spowoduje wyprzedaż mieszkań? Zobaczymy…
Opłata zmienna za centralne ogrzewanie – wzrost o prawie że 100 proc.
Opłata zmienna za podgrzanie wody – wzrost o 64 proc.
Klienci zgłaszają się do kancelarii z pytaniem, czy jakkolwiek mogą temu przeciwdziałać. Są niepewni, ile ostatecznie będą zobowiązani płacić.
Taryfy zmieniają dostawcy gazu, energii elektrycznej i cieplnej, przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne i firmy zajmujące się odbiorem i składowaniem odpadów. Koszty wzrosły o kilkanaście procent, a w skrajnych przypadkach nawet kilkaset.
Przewiduje się, że w 2023 r. inflacja będzie na poziomie 12,3 %. Niestety do tego z pewnością dojdą kolejne podwyżki opłat za utrzymanie nieruchomości.
Zmiany w zakresie stawek za czynsze najmu.
Średnio o 18 proc. w ciągu roku i o przeszło 51 proc. względem 2015 r. wzrosły średnie czynsze płacone przez najemców w Polsce.
Najbardziej wzrosła wycena kawalerek. Dla przykładu w Lublinie wzrost wyniósł 19,3 proc., a w Łodzi i Krakowie oczekiwano średnio o ponad 40 proc. więcej niż w listopadzie 2021 r.
Mocniej wzrosły czynsze płacone przez najemców na Litwie ok +63 %, w Estonii – ok +59 % oraz na Węgrzech +55 %.
Głównymi czynnikami, które spowodowały wzrost była wojna w Ukrainie, a także wysoka inflacja. Z kolei wzrost stóp procentowych uniemożliwił wielu Polakom, zaciągniecie kredytu na zakup własnego lokum, co zwiększało zapotrzebowanie na najem.
Najmujący mieszkania na podstawie kilkuletniej umowy musieli się w tym roku liczyć z 14,4% podwyżką czynszu.
Czym podyktowane są zmiany w polityce czynszowej ?
- Ogrzewanie
- ceny prądu
- wzrost płacy minimalnej
- wzrost opłat na fundusz remontowy
- kredyt zaciągnięty np. na termomodernizacje
- opłaty za podgrzanie wody (w tym c.o.),
- wzrostu cen usług konserwacyjno-naprawczych świadczonych przez firmy zewnętrzne
- rosnące ceny węgla
- wyższy podatek od nieruchomości.
Jak wysokie są czynsze w spółdzielniach?
Nawet 1,2 tysiąca złotych czynszu płacą mieszkańcy spółdzielni w województwie podlaskim za 50 m mieszkanie. Rok temu było to 850 zł.
Na Woli w Warszawie czynsz za 180 m2 mieszkania to 2800 zł. Wzrost o kilkaset złotych.
Co na to wpływa?
Najbardziej dotkliwe są podwyżki kosztów ogrzewania i cen energii.
Np. opał podrożał średnio o 83,1%, energia cieplna z sieci – 29,6%, a gaz – o 24,8%, wzrosły opłaty za wywóz śmieci oraz za ścieki – tym razem średnio odpowiednio o 7,9% i 9,8%.
Spółdzielnie tłumaczą wzrosty „nowymi taryfami od operatorów”.
Podwyżki są wymuszone rosnącymi cenami węgla, ogólną inflacją i koniecznością spłacania zaciągniętego kredytu.
Koszty niezależne odpowiadają aktualnie za ok. 60% / 70 % podwyżki czynszu.
Czy będzie drożej?
I tak, i nie ..
Nowe rozwiązanie prawne zakłada, że jeżeli nastąpi wzrost cen dostawy ciepła, większy niż 40 proc., w stosunku do cen obowiązujących na dzień 30 września 2022 r., przedsiębiorstwa energetyczne otrzymają wyrównanie, a mieszkańcy nie poniosą dolegliwości związanej z podwyżką. Ale, to przepis obowiązujący tylko do końca roku.
Inne opłaty mogą jednak podnieść koszty utrzymania mieszkań i wszystko wskazuje na to ze tak się stanie.
Od czego zależy wysokość czynszu?
Czynsz to comiesięczne opłaty administracyjne, które uiszczane są na rzecz
- zarządcy,
- spółdzielni lub
- wspólnoty mieszkaniowej.
W zależności czy mieszkanie / lokal jest w spółdzielni, czy we wspólnocie zasady rozliczeń będę się nieco różnić.
Jeszcze inaczej będzie wyglądają sytuacja kiedy przysługuje nam spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Wówczas mamy status lokatora w spółdzielni i korzystamy z ochrony przewidzianej w u.o.p.l choć z pkt widzenia opłat niewiele to zmienia.
Wspólnota mieszkaniowa.
Czynsz to nie tylko opłaty za własne mieszkanie.
To także koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości. Im większe mieszkanie tym większe opłaty.
Dodatkowo standard lokalu i udogodnienia wpływa na wysokość czynszu.
W skład czynszu wchodzą opłaty wynikające zarówno z eksploatacji budynku, jak i koszty administracyjne nieruchomości.
Są też opłaty związane są też z istnieniem udogodnień takich jak np. basen, siłownia.
Będąc właścicielem jednego z mieszkań w budynku, jesteśmy z mocy prawa również współwłaścicielem części budynku, a co za tym idzie ponosimy współodpowiedzialność za części wspólne– korytarze, suszarnie, schowki i piwnice, klatki schodowe, zieleń.
Udział w powyższych kosztach zależy od tego, jakiej powierzchni jest lokal/mieszkanie – im większy tym większy udział w całości budynku i tym wyższa opłata.
W II dziale księgi wieczystej nieruchomości wspólnej (czyli budynku) udział wyrażony jest wartością procentową.
Czynsz za mieszkanie, czyli tzw. czynsz administracyjny to suma kosztów utrzymania lokalu w ramach wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej.
Czynsz składa się z dwóch składników kosztów:
Pierwszy zależy od zarządców nieruchomości, w którym uwzględniana jest specyfika osiedla czy nieruchomości – opłaty zależne,
drugi jest niezależny i uwzględnia opłaty np. za media. – opłaty niezależne
Poszczególne stawki składowych czynszu są przeliczane przez metraż mieszkania, liczbę mieszkańców lub naliczane jednostkowo za lokal (np. stawka za ochronę).
Opłaty niezależne
Opłaty za media (energia, centralne ogrzewanie, tzw. woda), używane w częściach wspólnych nieruchomości są pobierane zaliczkowo i rozliczane wg poziomu ich zużycia.
Stawki dla tych mediów narzucane są przez miejskie przedsiębiorstwa. Podobnie jak opłaty za śmieci, które ustalane są uchwałami przez urzędy miast.
W spółdzielniach mieszkaniowych do czynszu dochodzi jeszcze podatek od nieruchomości, a jego koszt rozłożony jest na 12 miesięcy.
W lokalach stanowiących tzw. odrębną własność podatek od nieruchomości mieszkańcy opłacają sami.
Opłaty niezależne od zarządcy wynikają ze świadczeń, na jakie spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także właściciele nieruchomości nie mają żadnego wpływu.
Są to m.in.:
- opłata za wodę i kanalizację – kwota ustalana jest na poziomie lokalnym, a więc mając nieruchomości w dwóch różnych miastach, możesz ponosić zupełnie inne koszty tej kwestii.
W zakresie płatności za ścieki przyjmuje się zasadę, że tyle nieczystości zostało oddanych do sieci, ile się wody wykorzystało.
Aby zmierzyć zużycie konieczny jest wodomierz – warto co jakiś czas sprawdzać jego funkcjonowanie.
- opłata za ogrzewanie – ceny różnią się w zależności od dostawcy. Właściciel lokalu nie może jednak sam go wybrać (tak jak np. w przypadku Internetu).
Dostawcę wybiera administracja lokalu.
Koszty ogrzewania dzielone są na 2 części:
- stałe ( koszt określany jest na podstawie powierzchni użytkowej lokalu)
- zmienne (w zależności od realnego zużycia energii cieplnej ).
- opłata za energię elektryczną (w częściach wspólnych) – zależy od tego, jak dużo go wykorzystasz.
Trzeba jednak mieć też na uwadze, że w czynszu płacisz za energię elektryczną zużywaną w częściach wspólnych, np. na klatkach schodowych, w garażu podziemnym czy w piwnicy.
Energia elektryczna nie jest ujęta w rozliczeniu – rozliczeń dokonujesz bezpośrednio z Tauronem.
- opłata za wywóz śmierci – to także kwota mieszcząca się w czynszu. To zarządca podpisuje umowę z przedsiębiorstwem odbierającym odpady i na tej podstawie wyliczana jest kwota do zapłaty dla każdego gospodarstwa domowego. Warto jednak zaznaczyć, że gmina także ma coś do powiedzenia. Ustala ona maksymalne stawki, które nie mogą zostać przekroczone;
- podatek od nieruchomości – wchodzi w skład czynszu. Opłaca się go 4 razy w roku, chyba że kwota jest niższa bądź równa 100 zł. Wtedy płaci się go jednorazowo.
Opłaty administracyjne (eksploatacyjne) na które zarząd ma wpływ.
Ta część czynszu przeznaczona jest na bieżące utrzymanie nieruchomości.
Są to:
- wynagrodzenia pracowników i zarządu spółdzielni lub wspólnoty,
- wynagrodzenie dla firmy zarządzającej, księgowej
- opłaty za sprzątanie nieruchomości, odśnieżanie,
- zaplanowane remonty, bieżące naprawy,
- obowiązkowe przeglądy okresowe budynku, ochronę i monitoring o ile jest
Szczególnie w starszych budynkach na uwagę zasługuje fundusz remontowy, z niego pokrywane są wydatki na utrzymywanie nieruchomości w odpowiednim stanie technicznym.
Jak sprawdzić czy nie płacisz za dużo w spółdzielni czynszu?
Spółdzielnia przedstawia kalkulacje opłat. W przypadku podwyżek decyzje taka podejmuje rada nadzorcza. Spółdzielnia musi takie podwyżki odpowiednio wcześniej ogłosić. Gdy dotyczą opłat zależnych od spółdzielni jest to okres 3 miesięczny.
Jakie przepisy obowiązują we wspólnotach mieszkaniowych co do podwyżek czynszu.
Czy istnieje maksymalna wysokość zaliczki lub maksymalna procentowa jej podwyżka w ciągu 12 miesięcy?
Niestety nie.
Czy realny jest scenariusz, że właściciele kilku mieszkań we wspólnocie (z np. 10 wszystkich) zmówią się i przegłosują podniesienie opłaty choćby o 50%?
Tak, ale uchwałę można zaskarżyć do sądu.
Czy opłata do wspólnoty może być zmieniana częściej niż raz do w roku na dorocznym zebraniu członków wspólnoty?
Tak.
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
- wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
- opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;
- ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;
- wydatki na utrzymanie porządku i czystości;
- wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną we wspólnocie mieszkaniowej
We wspólnocie mieszkaniowej nie ma czynszu, są natomiast zaliczki na poczet kosztów zarządu.
Obowiązek uiszczania zaliczek ma na celu zapewnienie płynności finansowej wspólnoty mieszkaniowej, a właściciel lokalu obowiązany jest do uiszczania zaliczek z góry, do 10-tego dnia każdego miesiąca.
Wysokość członkowie wspólnoty określają w uchwale. Uchwała podejmowana jest większością głosów.
Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest bowiem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do posiadanych udziałów.
Nie ma maksymalnej granicy zaliczek.
Wysokość ich może być różna. Np. właściciele lokali użytkowych mogą zostać obciążeni w stopniu większym niż właściciele mieszkań.
Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich wpłacanych zaliczek, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. W dłuższych okresach rozliczany jest fundusz remontowy.
Rozliczenie zużycia wody i ścieków oraz podgrzania wody dokonywane jest przeważnie dwa razy w roku, natomiast ogrzewanie raz w roku.
Na koniec okresu rozliczeniowego właściciele otrzymują rozliczenie, czy dokonane wpłaty zaliczek pokryły koszty, czy będzie dopłata.
Wysokość zaliczek na koszty zarządu może być zmieniana nawet kilka razy w roku.
Koszty utrzymania są bowiem zmienne. Zmiany muszą być uchwalone. Taka uchwała może być zaskarżona, a przed Sądem zarząd wspólnoty będzie musiał wykazać zasadność podwyżki. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powództwo, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Koszty w spółdzielni.
To czynsz administracyjny i opłaty eksploatacyjne.
Tu decyzje o zmianach podejmuje rada nadzorcza.
Jak obniżyć koszty i obniżyć czynsz za mieszkanie?
- Fotowoltaika na osiedlu
Zastosowanie fotowoltaiki w bloku mieszkalnym może być świetnym sposobem.
Panele mogą być zainstalowane np. na dachu budynku mieszkalnego i wykorzystywane do wytwarzania energii elektrycznej, a ta do zasilania świateł, wind i innych systemów elektrycznych w budynku, oświetlenia garaży oraz komórek lokatorskich
Korzystając z fotowoltaiki, właściciele nie muszą polegać wyłącznie na energii elektrycznej z sieci.
Takie rozwiązania coraz chętniej są wykorzystywane na osiedlach.
Czy warto?
Systemy fotowoltaiczne obniżają rachunki za energię elektryczną w budynku, a także mogą pomóc w ochronie przed przyszłymi podwyżkami stawek.
Energia z paneli fotowoltaicznych przyczynia się do zmniejszenia opłat związanych z czynszem, przez co właściciele mieszkań mogą przyciągnąć nowych lokatorów, którzy cenią sobie zrównoważony rozwój i niższe koszty wynajmu.
Ułatwienia.
Już nie tylko właściciele domów jednorodzinnych mogą skorzystać z dofinansowania do paneli fotowoltaicznych.
Od 1 lutego 2023r działa w Polsce instytucja prosumenta lokatorskiego. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mogą ubiegać się o dofinansowanie ze środków publicznych w wysokości 50 % inwestycji w odnawialne źródła energii.
Prosument lokatorski to szansa dla osiedli na niezależność energetyczną, nie dziwi więc fakt dużego zainteresowania. W przypadku wielu wspólnot inwestycja taka wydaje się bardzo realna.
Rozpoczęcie, a najlepiej i zrealizowanie inwestycji jeszcze w tym roku jest tym ważniejsze, że ograniczenie cen prądu dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych przynajmniej na razie obowiązuje tylko do końca 2023 r. Jeśli później wrócą ceny rynkowe, koszty energii elektrycznej znów mocno wzrosną.
Co innego, jeśli właściciele mieszkań będą mogli skorzystać ze swoich źródeł odnawialnej energii: paneli fotowoltaicznych czy pomp ciepła, a jeszcze lepiej systemów wykorzystujących oba te urządzenia, które pozwalają całkowicie uniezależnić się od zakupów energii elektrycznej i ciepła od dostawców zewnętrznych.
Problemem może być czas. Podjęcie decyzji o przystąpieniu do programu wymaga uchwały. Głosowanie we wspólnotach, które posiadają np. po 1000 lokali, często rozłożone jest na ok pół roku.
Należy też pamiętać, że wszystkie instalacje, powyżej 50 KW, wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, co dodatkowo wydłuża czas realizacji.
Problematyczna może być też kwestia wkładu własnego wspólnoty.
W analizach opłacalności takiej inwestycji analitycy wskazują jak ważna jest cena energii. Twierdzono, że energia może wzrosnąć do 5 % rocznie, ale okazało się, że może być to dużo więcej.
- Oszczędność wody
- Szczelne okna
- Nie zostawianie kaloryferów odkręconych przy wietrzeniu
- Gaszenie światła w częściach wspólnych
- Dbanie o części wspólne
- Uczestniczenie w życiu wspólnoty / spółdzielni, aby mieć wpływ na wybór dostawców mediów, obsługi prawnej, zarządcy itp.
- Kontrola podzielników, wodomierzy
Jako firma świadczymy nie tylko obsługę prawną, ale i zarządzanie nieruchomościami.
Dlatego znamy od praktycznej strony te wszystkie zagadnienia.
Jeśli chcesz zoptymalizować koszty, zamienić mieszkanie na mniej kosztowne zapraszamy.
