Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Mogą być też prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego ograniczonych praw rzeczowych takich jak np.

1. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
2. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
3. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Istnieje domniemanie, że wpisy dokonane zostały zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

W księgach wieczystych mogą być także ujawnione prawa osobiste i roszczenia np.

– prawo najmu lub dzierżawy,

– prawo odkupu, pierwokupu,

– prawo dożywocia,

– roszczenie o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, w tym roszczenia przyszłego,

– roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; w tym roszczenia przyszłego,

– roszczenia wynikającego z określenia zarządu nieruchomością przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

– roszczenia wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

– roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności,

– wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką,

– prawa do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku.

W księdze wieczystej mogą być ujawnione także inne prawa osobiste i roszczenia.

Prawa rzeczowe (własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe) – są prawami bezwzględnymi skutecznymi przeciwko wszystkim osobom.

Prawa osobiste i roszczenia wynikają ze stosunków zobowiązaniowych a co za tym idzie są skuteczne tylko względem osoby będącej drugą stroną stosunku zobowiązaniowego, z którego to prawo lub roszczenie wynika.

Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.

To często pojawiający się wpis w KW.

Jeżeli zobowiązany właściciel sprzedałby nieruchomość komuś innemu – osobie trzeciej, to co do zasady kupujący stanie się jej właścicielem.

Ale osobie, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności będzie przysługiwało roszczenie odszkodowawcze.

Taka osoba będzie mogła też wystąpić z roszczeniem o którym mówi  art. 59 K.c. o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną względem niej, o ile wykaże, że nabywca o przysługującym jej roszczeniu wiedział.

Jeżeli po ujawnieniu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości nieruchomość ta zostaje sprzedana osobie trzeciej, osoba, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, będzie mogła domagać się od nabywcy nieruchomości przeniesienia na jej rzecz własności nieruchomości

 

Umowne prawo pierwokupu nieruchomości co do zasady jest skuteczne tylko względem osoby, która na podstawie umowy jest zobowiązana z prawa pierwokupu.

Gdy nieruchomość zostanie sprzedana z pominięciem prawa pierwokupu kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast uprawnionemu z prawa pierwokupu będzie przysługiwało jedynie roszczenie odszkodowawcze względem sprzedawcy.

 Jakie są skutki ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej ?

• prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami lub roszczeniami nieujawnionymi w księdze,
• nabycie, w drodze czynności prawnej, ujawnionych w księdze wieczystej praw osobistych lub roszczeń, jak i spełnienie na podstawie ujawnionego prawa osobistego świadczenia na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych.

 

Co oznacza rękojmia wiary ksiąg wieczystych?

W przypadku niezgodności miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzygnie na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej nabył od osoby uprawnionej według księgi wieczystej ujawnione w tej księdze prawo osobiste lub roszczenie oraz na korzyść tego, kto spełnił na podstawie ujawnionego prawa świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej.

Rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej oraz służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

 

Wniosek o dokonanie wpisu

Wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu, chyba że wniosek taki zawarty jest w akcie notarialnym. Wniosek podlega opłacie stałej i może złożyć go właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Do wniosku należy koniecznie dołączyć dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela nieruchomości objętej daną księgą wieczystą o ustanowieniu prawa albo dokument obejmujący jego zgodę na wpis roszczenia.

Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Dlatego właśnie ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej stanowi istotne rozszerzenie ochrony prawnej interesów osób, którym te prawa lub roszczenia przysługują. W wyniku ujawnienia obok wynikającego najczęściej z umowy roszczenia odszkodowawczego przysługującego względem drugiej strony umowy, osoba uprawniona uzyskuje roszczenie o realizację przysługującego jej prawa lub roszczenia, które jest skuteczne względem każdorazowego właściciela nieruchomości lub nabywcy ograniczonego prawa rzeczowego lub też dochodzenie realizacji prawa osobistego lub roszczenia zostaje ułatwione.