Sprzedawca musi się pilnować !

Z punktu widzenia prawa to w interesie Sprzedawcy jest zadbanie o bardzo dobrą umowę Sprzedaży. Obowiązujące przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości, oraz utrwalone już orzecznictwo, dają szerokie uprawnienia kupującym w zakresie możliwości odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny, w szczególności gdy sprzedawca jest profesjonalistą w zakresie działalności związanej z obrotem nieruchomościami, a kupujący to konsument.

Brak czujności sprzedawcy, nie zawarcie w treści umowy odpowiednich zapisów może doprowadzić do sytuacji kiedy nawet po długim okresie czasu – (bo aż do 5 lat ) nieruchomość wróci do właściciela, który to będzie zobowiązany do zwrotu ceny i kosztów związanych z transakcją. Elementarne znaczenie dla kształtowania stosunków w zakresie sprzedaży nadano zapisom umownym.

Niestety zawiłe regulacje prawne, trudne do rozszyfrowania w zakresie stosowania ich w obrocie nieruchomościami, dynamika rynku, spowodowały, że wokandy sądowe zaczęły zapełniać się sporami. .

A jak zatem bezpiecznie sprzedać nieruchomość?

Po pierwsze, umowa ! Zapomnijmy o zamierzchłych czasach kiedy bazowaliśmy na standardowych zapisach w aktach notarialnych, że np. nieruchomość jest do remontu. Pomimo tego, że ustawodawca nie nakazuje wprost uszczegóławiać tego zagadnienia, to pozostawienie odpowiedzialności sprzedawcy jedynie regulacjom ustawowym dotyczącym transakcji jest najdelikatniej mówiąc nieodpowiedzialne.

Kto chce nich ryzykuje, tylko po co ?

Zarówno z punktu widzenia sprzedawców jak i kupujących odpowiednie zapisy umowne pozwolą uniknąć wielu wątpliwości, a w sytuacji kiedy nawet dojedzie do sporu sądowego wartość dowodowa tego dokumentu będzie miała kluczowe znaczenie. Nie musi być to tylko akt notarialny, pomocne będą wszelkie protokoły, oświadczenia i oczywiście dokumentacja zdjęciowa.

Trochę przepisów:

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli sprzedana nieruchomość ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, m.in. wówczas, gdy:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia.

Przekładając powyższe na sferę obrotu nieruchomościami Sprzedawcy już na etapie kształtowania ogłoszenia o sprzedaży powinni poważnie zastanowić się jakie zapewnienia mogą składać potencjalnym nabywcom. Jak rzeczywistość portali ogłoszeniowych pokazuje, w zasadzie każdy dom czy mieszkanie jest bez wad, nadaje się niemalże do wszystkiego. Jeśli zapewnienia nie znajdą porycia w rzeczywistości może pojawić się problem. Wniosek – sprzedawcy winni składać jedynie realne zapewnienia. Już z powyższego wynika, że dla ustalenia, czy występuje wada fizyczna, konieczne będzie odniesienie się do umowy zawartej przez strony. Od treści i stopnia szczegółowości umowy zależeć będzie zatem zakres odpowiedzialności Sprzedawcy i uprawnień Kupującego.

Sprzedawcy mogę jednak poprawić swoją sytuację odpowiednimi zapisami. Istnieje bowiem możliwość umownego rozszerzenia, ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Sprzedawcy chcąc zabezpieczyć się w umowach z dobrodziejstwa tej regulacji mogą skutecznie korzystać. Niestety nie dotyczy to – co do zasady – relacji przedsiębiorca – konsument. Oczywiście, wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Innym wariantem, który zwalnia Sprzedawcę z odpowiedzialności jest udzielenie informacji. W przypadku kiedy mamy świadomość istnienia wady trzeba to opisać. W świetle prawa, Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Pamiętajmy że przepisy odmiennie regulują zasady odpowiedzialności za wady fizyczne w przypadku tzw. sprzedaży konsumenckiej. Konsument, to osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą transakcji niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Dlatego formułując umowy w pierwszej kolejności ustalić należy pod reżim których regulacji ustawowych podlegać będzie nasza transakcja. Prawo dostarcza szeregu wątpliwości. Sady orzekają niejednolicie, a co za tym idzie brak utrwalonego orzecznictwa w tym zakresie powoduje, iż z uwagi na specyfikę sporów dotyczących nieruchomości, nawet Sądy maja problemy z dokonywaniem odpowiedniej wykładni.

Dobra umowa sprzedaży, protokoły, zdjęcia to materiał który z pewnością spowoduje że na rynku będzie co raz mniej będzie transakcji, w których albo Kupujący czuje się oszukany albo Sprzedawca jest narażony na roszczenia Kupującego wynikające z jego nieadekwatnych do sytuacji oczekiwań.