Podział nieruchomości do korzystania quoad usum, a zniesienie współwłasności.

Elżbieta Liberda        29 marca 2018        Komentarze (0)

 

Zagadnienie współwłasności zawsze rodzi wiele wątpliwości, zarówno wśród współwłaścicieli jak przedstawicieli palestry. Wciąż w wielu aspektach orzecznictwo nie wypracowało jednolitych poglądów.

I między innymi jest tak przy problematyce podziału do korzystania – tzw. podziału quoad usum.

Ale zacznijmy od początku.

Zgodnie z art. 195 k.c. własność tej samej nieruchomości przysługiwać może niepodzielnie kilku osobom.

Natomiast art. 206 k.c. stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania nieruchomości wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do współposiadania i korzystania z całej nieruchomości.

Należy wziąć pod uwagę, że jest to przepis tzw. dyspozytywny. Będzie miał on zastosowanie, w sytuacji, gdy sposób posiadania i korzystania z nieruchomości nie został uregulowany przez zawartą przez współwłaścicieli umowę lub też nie wynika on z orzeczenia sądowego.

 

Niestety, jak życie pokazuje „dogadanie się” współwłaścicieli co do korzystania z nieruchomości bywa problematyczne.

Współwłaściciele z reguły są zainteresowani korzystaniem z określonych części nieruchomości samodzielnie.

Najprostszym wydawałoby się wówczas „wyjście” ze współwłasności poprzez jej zniesienie.

Niestety, jak wiadomo, sprawy tego typu są bardzo długotrwałe, skomplikowane i nie zawsze możliwe do przeprowadzenia, bo np. nie da się dokonać podziału fizycznego nieruchomości, a żadna ze stron nie jest zainteresowana innym sposobem zniesienia współwłasności lub też w sytuacji zniesienia współwłasności żadnej ze stron nie będzie stać na spłacenie pozostałych współwłaścicieli.

 

Rozwiązaniem takiej sytuacji może być zawarcie przez współwłaścicieli umowy o podziale nieruchomości do korzystania – podział quoad usum, a w wypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli wystąpienie z tego typu roszczeniem do Sądu.

 

Umowa o podział do korzystania 

Umowa o podziale nieruchomości do korzystania przewiduje, że albo wszyscy, albo tylko niektórzy współwłaściciele będą uprawnieni do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli z określonych części nieruchomości stanowiącej współwłasność.

Po dokonaniu stosownych zapisów współwłaściciel może samodzielnie posiadać, korzystać i pobierać pożytki z określonej części nieruchomości oraz musi ponosić koszty jej utrzymania.

Co ciekawe, dopuszcza się możliwość podziału quoad usum nieruchomości przez małżonków, którzy pozostają w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej bez wcześniejszego zawierania przez nich majątkowej umowy małżeńskiej – postanowienie SN z 15.10.1998 r., I CKN 859/97, Legalis. W takiej sytuacji ustanowiony przez nich podział do korzystania będzie zachowany także po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej.

 

Skutki zawarcia umowy:

Jak czytamy w wyroku SN z 16.10.1969 r., w sprawie o sygn. Akt III CRN 355/69 – Jeśli któryś ze współwłaścicieli nie respektuje dokonanego w umowie podziału, możliwe jest egzekwowanie jego przestrzegania w formie eksmisji z części zajętej sprzecznie z dokonanymi ustaleniami

 

Forma umowy:

Kodeks cywilny nie przewidują ograniczeń co do formy w jakiej powinna zostać zawarta umowa o podział do korzystania z nieruchomości.

Zatem umowa taka może zostać zawarta ustnie, w formie pisemnej, a nawet w sposób dorozumiany.

Oczywiście jak to się mówi umowy piszę się na złe czasy. Dlatego, pomimo braku obostrzeń ze strony przepisów warto zadbać o formę pisemną i to najlepiej z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego.  Zawarcie w jednej z tych form pozwoli na ujawnienie umowy w dziale III księgi wieczystej i objęcie jej rękojmią publicznej wiary ksiąg wieczystych.

 

Podział quoad usum, a zniesienie współwłasności.

Wiele osób myli podział do korzystania ze zniesieniem współwłasności. Konsekwencje takiej pomyłki mogą być bardzo dotkliwe w skutkach, w szczególności kiedy dokonamy zakupu udziałów w nieruchomości myśląc, że mamy do dyspozycji niejako „na zawsze” lokal którym sprzedawca dysponowała w ramach udziału, a potem pozstali współwłaściciele wniosą o zniesienie współwłasności.

Pisałam o tym tutaj :zakup udziałów.

 

Należy wyraźnie wskazać, iż umowa o podziale nieruchomości do korzystania nie determinuje sposobu przyszłego sposobu zniesienia współwłasności.

Współwłaściciele dokonują jego ustanowienia w celu wewnętrznego zorganizowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (wyrok SA w Warszawie z 4.12.2013, I ACa 1523/12, Legalis). Może on zostać przez nich zmieniony w każdym czasie.

 

Brak zgody współwłaścicieli. Roszczenie do Sądu.

W przypadku, gdy wszyscy współwłaściciele nie są zgodni co do ugodowego podziału nieruchomości do korzystania, mogą żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd. Przedmiotowe postępowanie toczy się wówczas jako postępowanie nieprocesowe.

Warto wspomnieć, że stronom nie przysługuje kasacja, a w razie jej wniesienia podlega ona odrzuceniu (postanowienie SN z 15.1.1998 r., I CZ 183/97, Legalis; uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07, Legalis).

 

Podstawy prawne:

„Podział przedmiotu współwłasności do korzystania (quoad usum), mający podstawę prawną w art. 206 KC, następuje w ramach ogólnych uprawnień współwłaścicieli do korzystania ze współwłasności, przy czym spory na tym tle podlegają rozstrzyganiu sądowemu na podstawie art. 201 KC.”

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 1997-03-06 I CZ 7/97 (numer 30773)

 

Kto może wystąpić z żądaniem.

„Każdy ze współwłaścicieli (art. 206 KC), może żądać, aby współwłaściciele podjęli decyzję co do wydzielenia wszystkim lub niektórym z nich części rzeczy do tymczasowego osobnego użytku (podział quoad usum). Podstawą rozstrzygnięcia przez sąd żądania współwłaściciela jest wówczas przepis art. 201 KC.” Zgodnie z treścią art. 201 k.c.[Zarząd zwykły] Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

 

Pytanie jednak czy dokonanie podziału quoad usum stanowi czynność zwykłego zarządu? 

W mojej ocenie absolutnie nie.

W orzecznictwie pojawia się także pogląd, iż za podstawę takiego roszczenia należy uznać art. 199 k.c.

Art. 199 [Przekroczenie zwykłego zarządu] Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Pomijając kwestię legitymacji do wniesienia wniosku do sadu z całą stanowczością należy stwierdzić, że do zawarcia umowy o podział do korzystania wymagana będzie zgoda WSZYSTKICH współwłaścicieli.

 

 

Uważaj, gdy korzystasz z pominięciem pozostałych współwłaścicieli !

Współwłasność a rozliczenie korzyści :

Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści.

Uchwała SN z 10.5.2006 r., III CZP 9/06, OSNC Nr 3/2007, poz. 37.

 

Ten temat wymaga jednak odrębnego omówienia i w kolejnych wpisach przybliżę Państwu problematykę z tym związaną.

A tymczasem zachęcam do dyskusji i  współpracy.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: