To bardzo częste zagadnienie występujące w obrocie nieruchomościami.

Na pozór wydawałoby się oczywiste, że skoro rodzice reprezentują swoje dzieci w wielu sprawach to zarówno mogą dokonać zakupu nieruchomości w ich imieniu.

Nie jest to jednak jak się okazuje takie proste. Wszystko rozbija się o to czyja jest „kasa” 🙂

Zacznijmy od początku.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, pełnoletność uzyskuje się z chwilą ukończenia lat 18.

Okres pomiędzy urodzeniem, a osiągnięciem pełnoletniości to okres, kiedy człowiek jest małoletnim w rozumieniu prawa cywilnego.

Wyjątek stanowi kobieta, która za zezwoleniem sądu wstąpi w związek małżeński po ukończeniu lat 16 – wtedy już w wieku 16 lat przestaje być małoletnią w świetle prawa.

W prawie cywilnym to właśnie od wieku zależy tzw. zdolność do czynności prawnych – czyli możliwość nabywania praw i obowiązków z zakresu prawa cywilnego wskutek własnego działania.

Kodeks Cywilny wyróżnia dwie kategorie małoletnich – pierwszą grupę stanowią małoletni poniżej 13 lat, którzy nie mają w ogóle zdolności do czynności prawnych.

W imieniu takich osób, czynności może dokonywać jedynie przedstawiciel ustawowy.

Z kolei małoletni pomiędzy 13 a 18 rokiem życia nabywa już ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Taka osoba może, bez zgody przedstawiciela ustawowego, zawierać umowy należące do umów powszechnie zawieranych w drobnych, bieżących sprawach życia codziennego, a także może rozporządzać swoim zarobkiem. Jednak do pozostałych czynności prawnych, potrzebna jest w zasadzie zgoda przedstawiciela ustawowego małoletniego.

A jak to się ma w wypadku nieruchomości ?

Co się tyczy zakupu mieszkania – nie ulega wątpliwości fakt, że taka czynność nie należy do katalogu umów powszechnie zawieranych w drobnych, bieżących sprawach życia codziennego, w związku z tym niezależnie od wieku małoletniego – kupno mieszkania może zostać dokonane wyłącznie przez jego przedstawicieli ustawowych.

Dokonanie tego rodzaju czynności prawnej podlega jednak pewnym warunkom, wynikającym z przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zgodnie z art. 101 § 3 KRO, rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Zakup mieszkania jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Na próżno szukać katalogu czynności zwykłego zarządu i przekraczających zarząd zwykły w treści przepisów. Na to co stanowi taką czynność wskazuje polskie orzecznictwo.

O czym warto pamiętać ?

Przywołany wyżej przepis odnosi się do jednak do zarządu majątkiem dziecka.

Jeżeli zakup mieszkania jest finansowany ze środków majątkowych samych rodziców (czy też innych przedstawicieli ustawowych), to nie ma potrzeby uzyskiwania zgody właściwego sądu rodzinnego na dokonanie takiej czynności prawnej, ponieważ zakupu dokonują faktycznie rodzice dziecka (lub inni jego przedstawiciele ustawowi) we własnym imieniu.

Wymóg zgody Sądu zależy więc w głównej mierze od tego, czyj majątek zostaje użyty do zakupu mieszkania.

Oczywiście jeśli będzie to majątek dziecka to zgoda już będzie wymagana.

A może darowizna?

Innym rozwiązaniem jest jeszcze zakup mieszkania przez rodziców dziecka we własnym imieniu, a następnie dokonanie darowizny na rzecz małoletniego.

Tutaj trzeba mieć na uwadze fakt, że jeżeli nieruchomość zostanie zakupiona lub darowana dla małoletniego, to stanie się on jej prawnym właścicielem i to na nim będzie spoczywać obowiązek ponoszenia wszelkich opłat (np. czynszu).

Od darowizny na rzecz zstępnego nie płaci się podatku od spadków i darowizn, ale fakt dokonania takiej czynności należy zgłosić w ciągu 6 miesięcy od jej dokonania do naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego (aby uniknąć naliczenia podatku na zasadach ogólnych).