Najem instytucjonalny to nowa możliwość, która została wprowadzona do polskiego porządku prawnego ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości z dnia 20 lipca 2017 r.

Według informacji, które możemy znaleźć na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa ta nowa instytucja jest wyrazem pogodzenia potrzeb lokatorów i potrzeby ograniczenia barier dla inwestorów prywatnych w angażowaniu środków finansowych w inwestycje mieszkaniowe polegające na budowie mieszkań na wynajem.

Warto się jednak zastanowić czy powyższy cel został osiągnięty. Czy faktycznie jest to idealna opcja, która pozwala pogodzić interesy dwóch stron?

Trudno jednak coś ocenić gdy nie mamy na ten temat podstawowych informacji, a także wiedzy jak działa w praktyce.

Należy wskazać, że umową najmu instytucjonalnego lokalu będzie tylko umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zawierana jest na czas oznaczony oraz w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Należy wyraźnie zaznaczyć, że nie stosuje się art. 661 § 1 k.c., który stanowi, że: Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

ZMIANY w NAJMIE OKAZJONALNYM

Na marginesie należy wskazać, że została zmieniona definicja najmu okazjonalnego, w tym momencie – Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z powyższym z powyższej opcji będzie mogła skorzystać tylko osoba fizyczna wynajmująca swoją nieruchomość, czyli nie zajmując się tym profesjonalnie, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Wracając jednak do meritum, do umowy najmu instytucjonalnego należy dołączyć oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Ponadto w takim oświadczeniu musi się znaleźć wzmianka, że najemca przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. To ograniczenie jest przedmiotem krytyki. Oponenci twierdzą, że może wpłynąć na znacznie słabszą ochronę interesów właściciela w wypadku prestiżowych nieruchomości. Z drugiej jednak strony takie rozwiązanie chroni interesy finansowe najemcy.

Warto zaznaczyć, że z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Interes najemcy jest chroniony w ten sposób, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, który nie jest krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Gdy powyższe żądanie okaże się bezskuteczne właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który zawiera oświadczenia najemcy i w ten sposób może dochodzić swoich praw.

Warto jednak precyzyjnie wskazać różnice pomiędzy:

-tradycyjnym najmem,

-najmem okazjonalnym

i wreszcie najmem instytucjonalnym.

Najem instytucjonalny od ?zwykłego? najmu różni się przede wszystkim tym, że umowy będą zawierane na czas określony i nie przekształci się automatycznie w umowę na czas nieokreślony po 10 latach.
Różni będą także wynajmujący. W najmie instytucjonalnym to firmy świadczące taką usługę. Najem okazjonalny mogą oferować osoby, które mają do wynajęcia mieszkania lub domy, ale nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie.

PODATKI

Warto się również odnieść do dość istotnych kwestii podatkowych. Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie, niezależnie od formy umowy, mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, gdzie dochody z najmu powiększają dochód osobisty opodatkowany podatkiem PIT, według stawki 18 proc. lub 30 proc., albo liniowej stawki 19 proc. w przypadku prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Mogą też korzystać z opodatkowania ryczałtowego, obliczanego jako 8,5 proc. przychodów z najmu, wtedy jednak nie ma możliwości odliczenia kosztów.

Wiele osób obawia się, że w związku z brakiem ochrony przed eksmisją nadużywana będzie tzw. eksmisja na bruk. Wydaje się jednak, że obawa ta nie znajduje podstaw w rzeczywistości. Jak pokazuje praktyka, z takim zjawiskiem nie mamy do czynienia przy najmie okazjonalnym. I prawdopodobnie przy tej instytucji też nie będzie takich sytuacji. Wyklucza to również ustawowy katalog przyczyn wypowiedzenia umowy.

W środowisku istnieje wiele odmiennych stanowisk co do tej nowej możliwości jaką jest najem instytucjonalny. Patrząc jednak z racjonalnego punktu widzenia należy chwilę poczekać i zobaczyć jak przepisy będą funkcjonować w rzeczywistości.

W razie wątpliwości zachęcam do bezpośredniego kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią.

Autorką dzisiejszego wpisu jest Magdalena Nurzyńska – prawnik w Kancelarii Lex Perfecta.

Otagowane jako: eksmisja, lokator, najem, najem instytucjonalny, najem podatek od najmu, najemca, ZMIANY W PRAWIE