Zarządzanie nieruchomościami w spółdzielniach

Elżbieta Liberda        31 października 2023        Komentarze (0)

Podstawami prawnymi dot. spółdzielni są:

  1. Ustawa z dnia 16 września 1982r – Prawo spółdzielcze
  2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r – o spółdzielniach mieszkaniowych

Pierwszy  z w/w akt prawny odnosi się do wszystkich spółdzielni, a drugi tylko do spółdzielni mieszkaniowych.

W żadnych z w/w aktów normatywnych nie ma, jak to ma miejsce w ustawie o własności lokalu odrębnego rozdziału określającego sposoby zarządzania nieruchomościami spółdzielczymi.

Jednym przepisem jest przepis art.1 ust.3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określający, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Biorąc powyższe pod uwagę spółdzielnia mieszkaniowa powinna zarządzać nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub jej członków zgodnie z zasadami gospodarności, zapewnienia tym nieruchomościom bieżącej konserwacji, remontów-czyli utrzymana nieruchomości przynajmniej w stanie niepogorszonym, oraz  oczywiście  w zgodzie  z prawem.

Przepisami takimi będą między innymi prawo budowlane, ustawa o rachunkowości, prawo podatkowe, prawo spółdzielcze,  o spółdzielniach mieszkaniowych, RODO i inne  ogólnoobowiązujące przepisy odnoszące się  do podmiotów występujących w obrocie prawnym.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest osobą prawną ze wszystkimi wynikającego z tego uwarunkowaniami i zarządza nieruchomościami poprzez swoje organy tzn. Walne Zgromadzenie, Radę Nadzorczą oraz Zarząd. Oczywiście każdy z tych organów ma inną rolę w tym procesie. Walne Zgromadzenie jest organem uchwałodawczym, Rada Nadzorcza organem uchwałodawczo-kontrolnym. Natomiast na bieżąco spółdzielnią mieszkaniową zarządza Zarząd spółdzielni.

W praktyce zarządzanie nieruchomościami spółdzielczymi wygląda tak, że spółdzielnia powołuje biuro administracji, w którym zatrudnia  administratora- administratorów, księgową, dozorców, konserwatorów itp. Wszystko zależy od wielkości spółdzielni. Inaczej to wygląda gdy w zasobach spółdzielni jest kilka, kilkanaście budynków, a inaczej gdy spółdzielnia liczy np. 20 czy 30 tysięcy członków.

Można sobie wyobrazić i czasem się to zdarza, kiedy to mała spółdzielnia posiadająca w swoich zasobach np. jeden  czy dwa budynki nie tworzy swojego biura administracji tylko zleca administrowanie tymi budynkami zewnętrznemu zarządcy i w tym celu zarząd spółdzielni zawiera umowę cywilnoprawną z takim zarządcą, określającą jego obowiązki i wysokość wynagrodzenia.

Na koniec zwracam uwagę na pewną kwestię budzącą zdziwienie.

Jak wiadomo w zasobach spółdzielni mieszkaniowej mogą znajdować się lokale o różnym statusie  prawnym tzn. o statusie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i prawo odrębnej własności lokalu.

Jeśli  te dwa pierwsze  nie budzą  wątpliwości co do uprawnień spółdzielni do  ich zarządzania / bo w świetle prawa są własnością  spółdzielni/ to odrębna własność lokalu może  wywoływać  zdziwienie co do możliwości zarządzania nimi przez spółdzielnię. Bo przecież  status prawny odrębnej własności lokalu  znajdującego się  w budynku wspólnoty mieszkaniowej, a w budynku spółdzielczym jest taki sam. Oczywiście tak jest.

Natomiast nie wdając się w szczegóły, bo jest to temat na odrębny szeroki wywód, dopóki lokal o statusie odrębnej własności lokalu znajduje się  w budynku spółdzielni wówczas z mocy prawa takim budynkiem zarządza spółdzielnia. Dopiero gdy w takim budynku wszystkie lokale uzyskają  status prawny lokali odrębnych, to dopiero wówczas do zarządzania takimi  budynkiem  stosuje się ustawę o własności lokali. Do tego czasu zastosowanie mają przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy prawo spółdzielcze.

Udziały w nieruchomościach – jak na tym zarabiać !

Elżbieta Liberda        04 września 2023        Komentarze (0)

TRANSAKCJA TYGODNIA !!!

SZOK – aż sama nie mogę w to uwierzyć !

Często pytacie co robię w weekendy w pracy 😊
Poza tym, że tak jak dziś, nagrywam dla Was wartościowe video, to spinam też tematy.

Gdy działasz na rynku nieruchomości i chcesz być naprawdę skutecznym – to musisz wiedzieć że to nie jest praca od do !

Dobre oferty nie będą czekać, warto też udać się na biznesowy obiad, gdy codzienne obowiązki pracownicze nie gonią.

Ale co więcej, gdy kupujesz udziały i musisz dograć kilku a czasem kilkunastu współwłaścicieli to sobota jest idealnym dniem, aby wszyscy na spokojnie dotarli w jedno miejsce i mieli czas na spokojną rozmowę, przemyślenie decyzji i zadanie pytań.

Wczoraj po niespełna dwóch miesiącach dogadaliśmy świetne warunki transakcji zarówno dla sprzedawców udziałów jak i naszego kupującego klienta.

Klient powierzył nam przeprowadzenie procesu zakupu mieszkania od kilku spadkobierców.

Sprzedawcy nie koniecznie wiedzieli jak to wszystko poukładać, żeby każdy z nich czuł się we współwłaścicielskich relacjach bezpiecznie, nie mieli do siebie kontaktów, obawiali się jak to porozliczać, jak wygląda ich ewentualna odpowiedzialność przy srzedazy.

Natomiast kupujący to nasz stały klient, który w oparciu o mój system inwestowania w udziały robi flipy na stanach prawnych i na udziałach.

Chociaż, na początku analizując temat – tak ANALIZA – to pierwszy punkt gdy robimy audyt oferty (najtrudniejszy – bo dający odpowiedź jakie są ryzyka, ile to potrwa i co trzeba będzie robić w kolejnych etapach i czy wogóle wchodzić w temat) – nie napawał optymizmem co do czasu – to po odważnej DECYZJI i mocno przemyślanych poszczególnych krokach w kilkanaście dni mamy umowę i wszyscy zadowoleni.

Tym sposobem Kupujacy ma mieszkanie za 60 % wartości , a sprzedawcy z głowy problem w postaci konieczności prowadzenia wieloletnich spraw o dział spadku !

WIN WIN !

Wszyscy zadowoleni rozjechali się po całej Polsce wcześniej zwiedzając Lublin, a ja dumnie dziś mogę nagrać ten materiał i powiedzeć – tak ten system działa !
Jest przede wszystkim mega fair, w 100 procentach oparty na dokładnym wyjaśnieniu stronom transakcji jakie sa za i przeciw.

Jeśli chcecie poznać ten system oparty o moje praktyczne doświadczenia do dawajcie znać, bo już we wrześniu sa warsztaty z takich zagadnień.

A ja tymczasem pozdrawiam Was serdecznie i pędzę na trening i ładowanie baterii na kolejny tydzień.

Dajcie znać koniecznie co myślicie o takich inwestycjach no i o … kontrowersyjnym temacie pracy w weekendy , hahaha.

 

 

 

 

PRZEWSŁASZCZENIE NA ZABEZPIECZENIE

Elżbieta Liberda        26 sierpnia 2023        Komentarze (0)

Czy jak zrobię przewłaszczenie to będzie to czynność nieważna?

To częste pytanie.

Kolejne to – czy jak kupiłem mieszkanie, a mój poprzednik nabył je w drodze przewłaszczenia to niesie to za sobą ryzyko.

Bywa, że tak!

Szykując się na zjazd – FLIPY NA STANACH PRAWNYCH I UDZIAŁY W NIERUCHOMOŚCIACH właśnie przygotowuje taki kazus – bo jak okazało się – niestety moi Klienci mają kłopoty z tym związane.

Nabyli nieruchomość od kogoś, kto jako podstawę nabycia podał właśnie przewłaszczenie. Po dość długim czasie Pani która utraciła nieruchomość na skutek przewłaszczenia „uaktywniła się ” i chce doprowadzić do unieważnienia aktu notarialnego.

Pamiętajmy jednak, że pomimo tego, że notariusze niechętnie dokonują przewłaszczeń to ta instytuacja z kodeksu nie zniknęła i wciąż można z tej formy zabezpieczenia korzystać.

Kiedy jednak prowadzi do nieważności czynności.

Poczytajcie i podzielcie się oczywiście ze mną Waszymi opiniami.

A jeśli chcecie o takich sytuacjach dowiedzieć się więcej i dokładnie potrafić szacować ryzyko nabycia nieruchomości lub udziałów z przewłaszczenia to 11 i 12 września musicie być z Nami.

Kodeks cywilny przewiduje nieważność zobowiązujących umów przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej przez konsumenta.

Mówi o tym art.  3871 k.c.:

„Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:

1) wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub

2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub

3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.”.”

Zgodnie ze stanowiskiem doktryny:

Stroną dotkniętą sankcją na podstawie art. 3871 k.c. umowy przewłaszczenia może być tylko osoba fizyczna zabezpieczająca tą umową roszczenia wynikające z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością̨ gospodarczą lub zawodową tej osoby.

Podmiotowe uwarunkowania ochrony przy pomocy sankcji nieważności odpowiada przewidzianej w art. 221 k.c. definicji konsumenta, za którego uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Sankcja nieważności dotyka umowę przewłaszczenia nieruchomości mieszkaniowej na zabezpieczenie również wtedy, gdy zabezpieczana wierzytelność pieniężna jest nieoznaczona co do wysokości.

Wymóg oznaczenia wysokości wierzytelności pieniężnej określa bezwzględny wymóg konkretyzacji wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu przy pomocy przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości mieszkaniowej. Wierzytelność musi być zatem rzeczywista i skonkretyzowana już w chwili zawarcia umowy przewłaszczenia.

Trudne transakcje i udziały jako najlepsze inwestycje!

Elżbieta Liberda        22 sierpnia 2023        Komentarze (0)

 Będzie drożej …. ! 

Ceny typowych nieruchomości coraz wyższe … 

Kredyt 2 % zrobił swoje … 

Galopująca inflacja też powoduje, że wielu, nawet niezwiązanych z branżą, lokuje pieniądze w nieruchomościach. Mało tego, wzrost czynszów uaktywnił rentierów, a lekka korekta cen zakupu mocno ich zachęca! 

Opcji na rynku i pomysłów oczywiście jest wiele. Ale ! 

Ci, którzy chcą generować wysokie stopy zwrotu z flipów i z obrotu nieruchomościami powinni otworzyć się na nieco inne nieruchomości niż te wystawione w Internecie. Tu o negocjacje, szczególnie przy nieruchomościach dobrze zlokalizowanych może być ciężko. 

Okazję są … ale nie jest ani prosto je wyszukać, ani nie są to klasyczne transakcje, gdzie wystarczyły zdolności handlowe i dość ogólna wiedza. 

Pojawiają się problematyczne tematy … 

Poza widocznym ożywieniem w zakresie popytu jest też druga strona medalu. Mniej „miła”. 

Z uwagi na ogólny wzrost kosztów życia, kredytów, utrzymania przedsiębiorstw, wielu popada w długi i musi sprzedać nieruchomość z problemem. 

Coraz więcej mieszkań i domów trafia na licytacje komornicze lub do syndyków, ludzie rozstają się biznesowo lub rodzinnie i powstają współwłasności, gdzie interesy wszystkich nie zawsze są spójne. 

Mądry inwestor i ktoś, kto ma ochotę zarabiać naprawdę dużo na nieruchomościach w takie nisze celuje … Jak to się mówi im większy bałagan, tym większy zarobek …… co więcej, tam nie ma dużej konkurencji. 

Ktoś powie to wyzysk! To nieetyczne! Hmm… serio? Nigdy z tym się nie zgodzę! 

Zakup problematycznego tematu (oczywiście taniej, bo trzeba się przy nim „narobić”) to możliwość pomocy tym, którzy nie mogą udźwignąć swoich bieżących zobowiązań, czy też nie chcą tkwić w problematycznej współwłasności, albo po prostu posiadają udział, który zupełnie nie jest im potrzebny, bo są np. w innym kraju … 

Takimi tematami zajmuje się od lat i oddłużyłam już kilkadziesiąt osób, bądź też poprzez kupno od nich udziałów uwolniłam od problematycznego byłego męża czy spadkobierców, którzy dla zasady blokowali wszystko 😊 

Bo z rodziną niekiedy fajnie tylko na zdjęciu. 

Nie jest to jednak takie proste. Aby nie wtopić i umiejętnie ocenić czy warto wchodzić w problematyczny temat wymaga doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji. 

Warunkiem powodzenia transakcji jest umiejętne przeprowadzenie due diligence nieruchomości, czyli audytu stanu prawnego i faktycznego. Jeśli potrafimy to zrobić, to z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zaczniemy na tym nieźle zarabiać! 

Ponieważ ja jestem niepoprawną optymistką i zawsze znajduję rozwiązania tam, gdzie większość widzi problemy, to program tegorocznej Konferencji Akademii Prawa Nieruchomości i najbliższych szkoleń dostosowaliśmy idealnie na potrzeby AKTUALNEGO rynku. 

Startujemy od największej biznesowej petardy – OBRÓT UDZIAŁAMI i FLIPY NA STANACH PRAWNYCH. 

To warsztaty, które pokażą zdecydowanie najbardziej kaloryczny sektor rynku. 

I nie myślcie, że udziały to tylko kamienice. Na konkretnych kejsach pokażemy (bo uwaga – do wykładu zaprosiłam gościnnie niezłego inwestora, który jest też absolwentem mojego szkolenia z udziałów i wykręca spektakularne stopy zwrotu) jak krok po kroku poprowadzić taką transakcję, gdzie wyszukać okazji i jak bezpiecznie i sprawnie przejść cały proces. 

Kolejny dzień to warsztat z UMÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI. 

Nie jest bowiem możliwe zajmowanie się obrotem nieruchomościami i bezpieczne inwestowanie bez umiejętności zabezpieczenia swoich interesów w umowach i przede wszystkim natychmiastowego sporządzenia dokumentu – bo przecież wiadomo – dobre okazje nie będą czekać. 

Warsztaty już we wrześniu w Warszawie. ( 11,12.09.2023r. ) 

No, a na deser cream de la cream KONFERENCJA – 14.10.2023r. 

Także jeśli jeszcze się zastanawiacie co dalej, to już dość tego myślenia i czas na działania. 

Klikajcie w Konferencja dołączajcie do Akademii, blokujcie sobie terminy – Udziały, Umowy.

To absolutnie konieczna wiedza dla każdego, kto działa w sektorze rynku nieruchomości! 

Jak zawsze będzie OGIEŃ! 

Elżbieta Liberda 

ZAKAZ SPRZEDAŻY CESJI NA RYNKU PIERWOTNYM

Elżbieta Liberda        17 lipca 2023        Komentarze (0)

I. Zmiany w ustawie deweloperskiej.

Z dniem 1 lipca 2023r. weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, która wprowadza m.in. zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. Ustawie deweloperskiej).

Zmiany w ustawie deweloperskiej wejdą w życie z dniem 16 lipca 2023 roku i wpłyną negatywnie na fliperów robiących flipy na rynku pierwotnym.

1. Zakaz cesji umowy rezerwacyjnej.

Do art. 30 Ustawy deweloperskiej został dodany ust. 3 i 4 o następującej treści:
„3. Nie dokonuje się przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia jest nieważne.
4. W przypadku gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043, z późn. zm. 6 ), przepisu ust. 3 nie stosuje się.

 

Co się zmienia?
W przypadku zawarcia z deweloperem umowy rezerwacyjnej nie będzie można dokonać cesji na osobę trzecią. A jeśli pomimo zakazu dokonamy przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej – dokonanie takiego przeniesienia będzie nieważne. Możliwe będzie jedynie dokonanie cesji na osobę z najbliższej rodziny i nieco dalszej, tj. zaliczanej do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Celem przypomnienia – wskazuję kto należy do najbliższej grupy podatkowej, w myśl art. 14 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

 

2. Możliwość cesji umów deweloperskich.

Do Ustawy Deweloperskiej został dodany art. 37a o następującej treści:
1. Nabywca, będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, może dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:
1) umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;
2) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5.
2. W przypadku gdy nabywca będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, przepisu ust. 1 nie stosuje się.
3. Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1, nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia.
4. W umowie przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przenoszący te wierzytelności oświadcza, że spełnia warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

 

Co się zmienia?
Cesja umów deweloperskich będzie możliwa jedynie w ściśle określonych przypadkach. Nabywca będący stroną umowy deweloperskiej o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej, będzie mógł dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:
a) umowa będzie dotyczyła nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany,
b) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 ustawy deweloperskiej.

Natomiast odmiennie do umowy rezerwacyjnej, naruszenie w umowie wskazanych warunków nie będzie stanowiło przesłanki do stwierdzenia nieważności takiego przeniesienia. Ale za to w umowie cesji, przenoszący wierzytelności z umowy deweloperskiej będzie zobligowany do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunku niedokonania cesji innej umowy deweloperskiej w okresie trzech lat poprzedzających zawarcie umowy, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia (o czym stanowi zmieniony art. 40 ust. 1 oraz dodany ust. 1a).

 

Art. 40 Ustawy Deweloperskiej
1. Umowę deweloperską oraz umowę, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, zawiera się w formie aktu notarialnego.
1. Umowę deweloperską, umowę, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, oraz umowę przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy zawiera się w formie aktu notarialnego.
1a. W przypadku zawierania umowy przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej oraz umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, notariusz poucza przenoszącego wierzytelność o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, o którym mowa w art. 37a ust. 4.

W zakresie cesji umów deweloperskich, również jak w przypadku umowy rezerwacyjnej, znalazło się wyłączenie, że ww. zasady nie będą miały zastosowania, gdy nabywca będzie dokonywał cesji na osobę zaliczaną do I lub II grupy podatkowej zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn.

II. Wyłączenia dotyczące uzyskania bezpiecznego kredytu 2%.

Z dniem 1 lipca 2023r. weszła w życie znowelizowana ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, która otrzymała także nową nazwę – Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.

Nowelizacją wszedł w życie „Bezpieczny Kredyt 2%”, która ma za zadanie ułatwiać Polakom zakup pierwszej własnej nieruchomości, poprzez możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach.

Jednakże ta nowelizacja utrudnia działania fliperów robiących flipy na rynku pierwotnym, bowiem nabywcy korzystający z bezpiecznego kredytu 2% nie dostaną kredytu na zakup nieruchomości na podstawie cesji.

Wskazuje na to wprost nowo dodany do ww. ustawy art. 4 ust. 1b:
„Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy.”

Art. 5 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Użyte w ustawie określenia oznaczają:
6) umowa deweloperska – umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa;

Art. 2 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
1. Przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:
2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
5) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

 

 

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →