W mojej pracy zawodowej zajmuje się między innymi obsługą inwestorów którzy lokują finanse w kamienicach. Niewątpliwie, w starych, wiekowych kamienicach tkwi olbrzymi potencjał.
Pytanie, na ile możliwe jest jego wydobycie i czy to naprawdę się opłaca? Jakie możliwości inwestycyjne dają tego typu obiekty ?
Jakie możliwości inwestycyjne dają tego typu obiekty ?
Jeszcze dobrych kilka lat temu tylko nieliczni interesowali się takimi inwestycjami. Pamiętam jak zaczynałam swoja prace w nieruchomościach, większość osób tego typu obiektów szybko chciała się pozbyć, popyt jednak był słaby.
Rynek kamienic zyskał na intensywności po wejściu Polski do Unii.
Dziś spektakularnie się zmienił. Wielu inwestorów, ale także i klientów indywidualnych zauważyło ogromny potencjał inwestycyjny kamienic.
Z czego wynika atrakcyjność kamienic?
Przede wszystkim z lokalizacji.
Kamienice zlokalizowane są wielokrotnie w zabytkowych centrach miast, które nie tylko stanowią prestiżowe dzielnice, ale są turystyczną atrakcją. Kolejna sprawa to to charakter budynków. Przedwojenne kamienice dają mnóstwo możliwości aranżacyjnych.
Niepowtarzalny klimat, wysokie pomieszczenia o pięknych fasadach zaspokoją najbardziej wysublimowane gusta. Największym wyróżnikiem są wysokie sufity, których nie znajdziemy w żadnych innych budynkach. Przeważnie mają ponad 4m wysokości.
Nadają się nie tylko jako przepiękne nieruchomości mieszkalne, ale także doskonale spełnia rolę jako prestiżowa lokalizacja firmy.
To niekończące się możliwości …..
Wielokrotnie nadają się też na inwestycje o charakterze hotelowym, czy apartamentowym.
Wysokie sufity to także gratka dla miłośników wydzielania jak największej powierzchni mieszkalnej. Pozwala na stworzenia np. antresoli.
Jak wygląda zakup kamienicy ? Czy jest to skomplikowany proces ?
Rzadko zdarza się, że na rynku pojawia się opłacalna oferta kupna kamienicy od jednego lub kilku współwłaścicieli, którzy są zgodni co do sprzedaży. Jeśli takie obiekty są to ceny są bardzo wysokie.
Najczęściej zakup kamienicy polega na tym, że skupujemy udziały od poszczególnych osób – współwłaścicieli. Jeśli potrafimy to zrobić, to jest to zdecydowanie najbardziej opłacalna forma inwestowania. Jednak jest to proces długotrwały i zawsze jest ryzyko, że nie uda się nabyć 100 % własności nieruchomości, a jak wiadomo współwłasność ma też ciemne strony .
Prześwietlając nieruchomość może jednak okazać się, że sytuacja kiedy współwłaścicieli jest bardzo wielu może być dla nas wbrew pozorom korzystna i wcale nie jest w naszym interesie żeby współwłasność została zniesiona. Będzie tak, gdy uda nam się kupić udział w nieruchomości wraz z objęciem w posiadanie bardzo atrakcyjnego lokalu którego udział nie pokrywa metrażu.
Czy zakup udziałów się opłaca.
Udziały w nieruchomości mają dużą perspektywę inwestycyjną. Ale to wcale nie takie proste transakcje. Do inwestowania w udziały potrzeba nie tylko doskonałej znajomości prawa, ale także sporo sprytu. Tu bowiem nie tylko czynności natury formalno – prawnej mają znaczenie, ale przede wszystkim natury faktycznej związanej z umiejętnym zrobieniem due diliegence nieruchomości oraz późniejszym objęciem w posiadanie lokalu.
Otóż wyobraźmy sobie sytuacje, że mamy tylko niewielki udział, a de facto jesteśmy właścicielami wszystkiego. Korzystać możemy bowiem co do zasady z każdej części nieruchomości.
Jak to możliwe ? Otóż, jedną z charakterystycznych cech współwłasności jest niepodzielność wspólnego prawa. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, ograniczony jest jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje zatem prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Jeśli nawet podzielono rzecz do korzystania (quoad usum), to ma to jedynie wpływ na sposób wykonywania uprawnień przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia natomiast faktu, że nadal zachowujemy prawo do całej rzeczy.
Może zdarzyć się np. tak że kupimy niewielki udział za stosunkowo nie duże pieniądze i obejmiemy w posiadanie atrakcyjny lokal.
Lokal taki możemy wynająć bez zgody pozostałych współwłaścicieli, możemy w nim zamieszkać lub prowadzić działalność.
Jeśli dodatkowo zadbamy o to, aby podpisać umowę o podział do korzystania z pozostałymi współwłaścicielami, to nie będziemy ryzykować, że w późniejszym czasie ktoś wystąpi z roszczeniem dotyczącym rozliczenia pożytków lub korzyści.
Warto wskazać, że udziały w nieruchomości są z reguły tańsze. Trzeba jednak mieć na nie gotówkę. W późniejszym czasie jeśli uda nam się znieść współwłasność, może okazać się, że nawet jeśli będziemy musieli dopłacić coś pozostałym współwłaścicielom za korzystanie z metrażu ponad udział, to i tak wielokrotnie będzie to dużo tańsze niż zakup odrębnej własności takiego lokalu.
W jakich sytuacjach nie warto kupować udziałów w kamienicy?
Z pewnością w kamienicach gdzie ludzie nie płacą za media, są lokatorzy których nie da się usunąć bez zapewnienia im socjalnego lokum. Jak wiadomo obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów uniemożliwia eksmisje nawet w sytuacji kiedy lokatorzy nie płaca.
Nie warto też kupować małego udziału przy objęciu stosunkowo dużego lokalu gdy jest np. tylko dwóch czy trzech współwłaścicieli. Wówczas ryzyko tego ze oni szybko zniosą współwłasność jest duże i w niekorzystnym scenariuszu można nie tylko ten lokal stracić ale i płacić sporo.
Co należy sprawdzić przy zakupie kamienicy?
Tak jak wcześniej wspomniałam, zaczynamy od tego kto jest współwłaścicielem / właścicielem.
Oczywiście wnikliwie sprawdzamy KW, stan techniczny budynku, czy nie władujemy się w coś, co będzie generowało wysokie koszty na start bo np. budynek będzie wymagał generalnego remontu.
Sprawdźmy też czy nieruchomość jest zabytkiem, wówczas o zgodę na wszystkie zmiany trzeba będzie poprosić konserwatora zabytków.
W ścianach starych budynków często kryje się wiele niespodzianek, jeśli sami nie mamy wprawnego oka warto aby przyjrzał się nieruchomości specjalista.
Samą transakcję też należy przeprowadzić bardzo umiejętnie. Zawsze musimy zadbać o to aby objąć lokal w posiadanie przed podpisaniem aktu i zapłatą ceny.
Hipotetycznie, gdyby okazało się, że lokal który pierwotnie ustaliliśmy ze sprzedawcą że będzie nam przekazany , a nagle np. objął by go w posiadanie inny współwłaściciel, to zostaniemy z pustym udziałem, bo w prawie nie ma czegoś takiego jak eksmisja współwłaściciela.
Must have inwestora – czyli co powinien wiedzieć inwestor, aby zabezpieczyć się przy transakcji kupna kamienicy?
Przede wszystkim dokładnie zbadać strukturę współwłasności. Trzeba dowiedzieć się którzy współwłaściciele mają lokale w posiadaniu i jaki posiadają udział. Należy sprawdzić ilu jest współwłaścicieli z tzw. pustym udziałem.
To będzie pomocne gdy zechcemy dokonać czynności na których zgodę potrzebujemy albo większości współwłaścicieli albo wszystkich.
Warto też mieć wiedzę czy ze wszystkimi współwłaścicielami jest kontakt. Taki współwłaściciel widmo często stanowi nie lada problem, bo gdy chcemy dokonać np. czynności przekraczającej zarząd zwykły np. większy remont wymagana będzie zgoda wszystkich. Jeśli nie mamy namiarów na takiego delikwenta to może się okazać, że o zgodę trzeba będzie występować do sądu a to jak wiadomo może potrwać.
Koniecznie trzeba ustalić przynajmniej przybliżoną wartość nabywanego udziału i odnieść to do wartości lokalu który obejmiemy. Pozwoli to na oszacowanie kwoty którą ewentualnie przy zniesieniu współwłasności będziemy musieli rozliczyć z pozostałymi.
Czy warto inwestować w kamienice ?
Jasne, ale to inwestycje długofalowe i z pewnością nie dla początkujących graczy.
Jeśli ta forma inwestowania Państwa interesuje, z ogromną przyjemnością mogę pomóc i doradzić w tym procesie.
Zapraszam do kontaktu.
Ela
