NOWA USTAWA DEWELOPERSKA – lista zmian.

Elżbieta Liberda        06 września 2022        Komentarze (0)

Nowa ustawa deweloperska – jaki jest jej cel, jakie wprowadza zmiany i kogo dotyczą?

Z dniem 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tzw. „Nowa ustawa deweloperska”.

Tym samym, z dniem 1 lipca 2022r. utraciła moc dotychczasowa ustawa deweloperska tj. ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

 

Jaki jest cel nowej regulacji?

Jednym z podstawowych celów dokonania zmian w ustawie deweloperskiej jest zwiększenie ochrony interesów nabywcy w relacji z deweloperem.

Zgodnie z założeniami nowej ustawy zabezpieczenie nabywcy zostaje wzmocnione na wielu obszarach.

Zmiany dotyczą m.in.

  1. procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę,
  2. wprowadzają nowe obowiązki deweloperów względem nabywców,
  3. regulują zasady zawierania umów rezerwacyjnych,
  4. wprowadzają zabezpieczenie środków wpłacanych przez nabywców poprzez utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Ponadto nowa regulacja ma także szersze zastosowanie.

Przepisy nowej ustawy nie będą stosowane tylko w odniesieniu do lokali mieszkalnych, tak jak to miało miejsce do 1 lipca 2022 r., ale także do wszelkich innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawanych wraz z lokalami mieszkalnymi, takich jak garaże czy komórki lokatorskie.

 

Czy od 1 lipca 2022 r. każdy deweloper ma obowiązek wprowadzić do realizowanych inwestycji zasady wynikające z nowej ustawy?

Nie. Pomimo tego, że nowe przepisy zasadniczo obowiązują od 1 lipca 2022 r. to nie wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie muszą być realizowane zgodnie z nową ustawą.

Ustawodawca przewidział bowiem 2- letni okres przejściowy, jednak są pewne warunki, które deweloper musi spełnić, aby do końca 2024 r. działać na starych zasadach.

Szczególnie istotny będzie tutaj moment, w którym deweloper rozpocznie sprzedaż i kiedy zawrze pierwszą umowę deweloperską danej inwestycji. Co do zasady, nowe przepisy nie znajdą zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, co do których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r. i jednocześnie przed tym dniem deweloper podpisał co najmniej jedną umowę deweloperską.

W takiej sytuacji, co do całej inwestycji deweloper może stosować przepisy tzw. „starej ustawy deweloperskiej”.

W pozostałych przypadkach deweloper będzie musiał stosować przepisy nowej ustawy od momentu wejścia jej w życie.

Po okresie przejściowym, bez względu na to, czy deweloperowi pozostał jeden lokal czy więcej, każda umowa deweloperska będzie już musiała być tworzona według nowych przepisów.

 

Zmiany w odbiorach budynków według nowej ustawy deweloperskiej.

Dotychczasowa ustawa deweloperska zawierała tylko podstawowe zapisy dotyczące zasad odbioru lokalu i procedury zgłaszania wad przez nabywców.

Z tego względu w praktyce stosowano mocno rozbudowane klauzule umowne, które niestety nie zawsze były korzystne dla nabywców.

W nowej ustawie deweloperskiej procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, zyskała szczegółową regulację.

Wprowadzono nowe uprawnienia dla nabywców, m.in. możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy ten nie usunął jej w terminie oraz sankcję za brak ustosunkowania się do zgłoszonych przez nabywcę wad w terminie 14 dni.

Jeśli termin ten nie zostanie dotrzymany uważa się, że wady zostały przez dewelopera uznane. W takim przypadku opóźnienie oznacza całkowite uznanie zasadności twierdzeń nabywcy, a co za tym idzie konieczność usunięcia wszystkich wskazanych przez niego wad. Mamy więc tutaj do czynienia z automatyzmem, analogicznym jak funkcjonujący już w odniesieniu do konsumentów przy umowie sprzedaży w art. 5615 Kodeksu cywilnego.

Nowością jest także wprowadzenie w ustawie odniesienia do wady istotnej, która upoważnia nabywcę do odmowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. Zaś w przypadku zgłoszenia wady istotnej i bezczynności dewelopera nabywca uzyska uprawnienie do odstąpienia od umowy.

 

Uregulowanie umowy rezerwacyjnej.

Przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w prawie i funkcjonowała jako umowa nienazwana prawa cywilnego, którą zawierano zgodnie z zasadą swobody umów.

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła istotną zmianę dotyczącą zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej.

Stała się ona nową umową nazwaną.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe, jednakże może poprzedzać umowę deweloperską lub inną umowę uregulowaną w nowej ustawie deweloperskiej.

Po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Ponadto umowa rezerwacyjna ma określać: strony, miejsce i datę zawarcia umowy; cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży; wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Jednocześnie zawarcie umowy rezerwacyjnej musi być na czas określony. Nowa ustawa deweloperska reguluje także wysokości opłaty rezerwacyjnej, która przed dniem 1 lipca 2022 r. była ustala w sposób dowolny. Niekiedy wynosiła ona kilka procent wartości lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, co przekładało się na zapłatę deweloperowi nawet kilkunastu tysięcy złotych. Obecnie wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

 

autorką tekstu jest adwokat Justyna Branewska która współpracuje z moją Kancelarią .

Zapraszamy do kontaktu.

 

Udział w spadku. Jak sprzedać ? Jak kupić ?

Elżbieta Liberda        06 września 2022        2 komentarze

Jak sprzedać udział w spadku ?

Czy mogę dokonać sprzedaży udziału w spadku bez zgody pozostałych spadkobierców .

 

To bardzo częste pytanie.

Wielokrotnie stajemy się nabywcami udziału w spadku razem z osobami które nie koniecznie mają ten sam pomysł na zadysponowanie otrzymanym majątkiem.

Im więcej spadkobierców, tym z reguły o porozumienie trudniej.

Sytuację komplikuje też ilość składników masy spadkowej.

Bywa tak, że są to nieruchomości, ruchomości, środki pieniężne itp.

Są też czasem i długi… ale o tym w innym wpisie.

 

Czy w takiej sytuacji możemy dokonać rozporządzenia udziałem w nieruchomości który nam przysługuje ?

Czy dla nabywcy jest to bezpieczne ?

Otóż, nabywca udziału w nieruchomości spadkowej  staje się jej współwłaścicielem.

Zgodnie z art. 1036 KC spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku.

Ale czy jednak zawsze jesteśmy uzależnieni od pozostałych !

Nie !

Brak zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców nie powoduje nieważności rozporządzenia, lecz jego bezskuteczność i to tylko o tyle, o ile naruszałoby ono uprawnienie przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Dopóki zatem sąd nie uzna, że doszło do takiego naruszenia, dopóty zbycie udziału jest w pełni skuteczne.

 

Czy taka transakcja niesie jakieś ryzyko dla nabywcy ?

Trochę tak, ale jak dobrze się „sprawdzi temat” to ryzyko nie jest duże.

Przekładając na „polski” przepisy, problem byłby, gdyby przy sprawie o dział spadku okazało się, że któremuś ze spadkobierców przysługuje większy udział niż nabył.

Jedyne zagrożenie jest takie, że osoba, która nawet w dobrej wierze nabyła od jednego ze spadkobierców bez zgody pozostałych, część udziału we współwłasności nieruchomości, czy rzeczy,  nie może korzystać z instytucji chroniących nabywców w dobrej wierze.

W szczególności nie chroni jej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której mowa w art. 5 KWU.

Przepis ten bowiem chroni nabywcę tylko wówczas, gdy kupił nieruchomość od nieuprawnionego zbywcy ujawnionego w księdze wieczystej jako właściciel. Tymczasem w sytuacji określonej w art. 1036 KC zbywca jest uprawniony do zbycia udziału, a jedynie zbycie to może być uznane za bezskuteczne w razie wystąpienia okoliczności w przepisie tym przewidzianych. Nabywcy w takiej sytuacji przysługuje wobec zbywcy jedynie roszczenie oparte na przepisach dotyczących rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej, nie chroni go natomiast rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

 

Podsumowanie.

Zakup udziału w spadku przy braku zgody pozostałych może okazać się bardzo dobrą inwestycją.

Większość rynku nie będzie zainteresowana taką ofertą, bo najzwyczajniej w świecie nie będą umieli należycie prześwietlić tematu i nie zechcą ponosić ryzyka.

I słusznie, bo trzeba tu nie tylko wiedzy z zakresu obowiązujących przepisów ale przede wszystkim praktyki w sprawdzeniu „praw do spadku” i możliwości dochodzenia ustalenia innych udziałów w spadku niż wynikające z ustawy czy testamentu.

Mało tego, wielu pośredników czy innych uczestników rynku nieruchomości nie tyka się takich w mojej ocenie „perełek”.

Dlatego to okazja do znalezienia inwestycji w naprawdę okazyjnej cenie !

Chcesz nauczyć się jak ogarniać takie tematy.

Zapraszam na organizowane przeze mnie warsztaty z inwestowania w udziału w nieruchomości.

Chętnie podzielę się z Wami moim doświadczeniem i pokaże moje sprawdzone przez wiele lat sposoby jak zabezpieczyć się przy takiej transakcji.

szczegóły znajdziecie tu:

szkolenia.liberda.pl

 

 

 

Rynek najmu okiem praktyka.

Elżbieta Liberda        05 września 2022        Komentarze (0)

 

W prasie i mediach huczy od informacji na temat rynku najmu. Większość to niestety „nagłówkowy bełkot” i spekulacje. Jak jest w rzeczywistości ?

Zawsze możecie na mnie liczyć i na szczerą opinie !

O taką też zostałam poproszona przez POLSAT NEWS !  I już w czwartek będziecie mogli posłuchać reportażu.

A tymczasem wklejam tekścik który przygotowując się do wystąpienia popełniłam.

 

Faktem powszechnie znanym stało się to, że o kredyt trudno i raczej nic w tym zakresie się nie zmieni.

Informacja z „pierwszej ręki” – od 2 miesięcy w księgach wieczystych dokonuje się więcej wykreśleń hipotek niż wpisów!

Jak mówi jeden z referendarzy – to pierwsza taka sytuacja od lat !

Czyli – ludzie kredyty spłacają – bojąc się rosnących rat, ale nie zaciągają nowych ….

Potrzeby mieszkaniowe jednak nie zmalały. A więc  – kręci się najem.

Czy jednak to prawda, że czynsze znacznie wzrosły ? Czy ciężko o dobre lokum do wynajęcia …

 

Co wpływa na cenę:

Lokalizacja

Standard

Wyposażenie

Termin i warunki zawarcia umowy – część właścicieli woli wynająć na dłużej i sprawdzonemu najemcy nawet kosztem obniżenia czynszu.

 

LUBLIN i okolice

KAWALERKI I DWA POKOJE

W zależności od lokalizacji ceny kawalerek wahają się średnio od 1400 zł do 2500 zł plus opłaty za media.

Oczywiście można znaleźć oferty odchylające się nieco od uśrednionych cen czyli np. oferty wynajmu za 1000 zł plus rachunki czy też 3000 zł plus rachunki, ale są one uwarunkowane szczególnymi parametrami typu np. nieruchomość bezczynszowa w gorszej lokalizacji, z ogrzewaniem elektrycznym lub też w przypadku tych droższych prestiżowe osiedle w centrum miasta, w apartamentowcu z udogodnieniami jak siłownia w budynku, taras etc.

Podobnie sytuacja ma się w przypadku dwóch pokoi – tutaj ceny średnio: od 1500/1700 zł do 3500 zł.  

Coraz więcej mieszkań ma dobry standard – to oczywiście dyktuje cenę. Kończą się czasy wynajmu brzydkich i brudnych mieszkań.

Nawet dobra lokalizacja i niska cena nie przekonuje najemców aby zamieszkać w „sfatygowanej” nieruchomości.

Dość wysokie czynsze utrzymują się za wynajem pokoi.

Wpływ na to ma rosnące zapotrzebowanie na tzw. kwatery pracownicze. Na lubelszczyznie wiele firm z Ukrainy potrzebuje lokum dla swojego personelu.

 

WYNAJEM POKOI

Średnio od około 700 zł do 1000 zł za pokój jednoosobowy, w zależności od lokalizacji standardu czy też wielkości pokoju. Do opłaty za pokój oczywiście należy doliczyć media. Odchylenia od średniej uwarunkowane są dodatkowymi udogodnieniami lub też ich brakiem albo lokalizacją na peryferiach. Tutaj ceny na wynajem pokoju mogą spać nawet poniżej 700 zł. Oferty w Lublinie można odnaleźć i za 500 zł i za 1400 zł za pokój – kwestia wielu czynników.  Pokój dwuosobowy to koszt średnio 1200 zł

Najbardziej chodliwe w Lublinie są ścisłe okolice lubelskich uczelni czy też centrum miasta. Tutaj możemy zaobserwować największe procentowo zainteresowanie oraz najszybszy wzrost czynszów. Cenę trzymają również nowoczesne osiedla, te mające miano prestiżowych. Tutaj ceny również obecnie osiągają wysoki poziom mając tym samym nie słabnące zainteresowanie.

Obecnie w Lublinie, mając na uwadze miesiąc sierpień czynsze najmu nie wzrastały, raczej utrzymywały się na tym samym poziomie, oczywiście mówimy tu o średniej. Zgodnie z raportem expandera w miesiącu sierpniu w odniesieniu do czerwca bieżącego roku Lublin odnotował 8% SPADEK czynszów najmu, ale jest to bardzo ogólnikowe i spowodowane jest pojawieniem się wielu konkurencyjnych ofert. Wielu wynajmujących wbrew temu co sugeruje rynek nie podnosi, aż tak wysokości czynszów i ponawia oferty cenowe na te z np. roku 2021go.

Wiele nieruchomości wynajmowanych obecnie trafia na rynek z nakierowaniem na studenta i nie są to oferty noszące znamiona komercyjnych tzn. ktoś kupił nieruchomość w celu jej późniejszego wynajęcia,  a tym samym odpowiednio ją przygotował.

To zwykłe mieszkania które są wolne bo np. właściciel wyprowadził się.

Te, które nie są ładnie przygotowane przez inwestorów czyli te „zwyłe” można znaleźć w niezłej cenie.

Czy rynek najmu w Lublinie będzie się piął cenowo?

Być może odnotujemy jeszcze jakiś niewielki procentowo margines wzrostu w tym roku, ale jeżeli będzie i o ile będzie, to bardzo niewielki. Bardziej prawdopodobne jest UTRZYMANIE cen obecnych bowiem słabnącego zainteresowania się nie obserwuje i my się go również nie spodziewamy, a to za sprawą rosnącej niestety inflacji oraz bardzo słabej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.

Od lipca roku 2021 r. do lipca 2022 r. stawki czynszów najmu w Lublinie wzrosły o około 14% zgodnie z raportem expander.

Link: https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-najem-mieszkan-sierpien-2022/

W Lublinie w przeciwieństwie do Warszawy nie ma zbyt wielu nieruchomości premium do wynajęcia.

Na lubelszczyznie znalezienie najemcy który za mieszkanie 2/3 pokojowe zapłaci za najem więcej niż 5 tys. zł jest bardzo trudne.

Chętnie natomiast wynajmują się domy i segmenty.

 

WARSZAWA

Tu wzrosty o wiele większe, a i o dobre lokalizacje trudno. W rozsądnej cenie nie znajdziemy ciekawych ofert w centrum czy w lokalizacjach noszących miano „prestiżowych”.

Kawalerki

Średnia cena czynszu najmu oscylowała wokół kwoty od 1802,50 zł w miesiącach styczeń wrzesień  2021. W tym samym okresie tego roku to kwota  2148 zł. Czyli wzrost o ok 19 % .

Średnia cena za dwa pokoje też się zmieniła. W  2021r było to 2382 zł, a obecnie średnia cena za takie mieszkanie to 3121 zł.

Mówi się o wzrostach nawet  o 31 %  ! Ale – nie dotyczy to każdego mieszkania. Owszem, te o podwyższonym standardzie, dobrze wyposażone i w dobrym „miejscu” mocno poszybowały w górę.

Ale te z epoki PRL stoją puste … chociaż są tanie.  

W Warszawie, rozpiętość cenowa jest oblrzymia! Dotyczy to także pokoi na wynajem.  Za miejsce w pokoju czasem zapłacić trzeba nawet 1000 zł a pokój jednoosobowy to kwoty od 1200 zł.

 

Inne spostrzeżenia !

Coraz więcej osób wybiera najem okazjonalny .

Właściciele pobierają też wyższe kaucje – szczególnie przy wynajmie dla cudzoziemców. I słusznie, proces windykacji należności w przypadku osób z zagranicy jest dużo kosztowniejszy, a bywa tak że odzyskanie należności jest niemożliwe.

Wciąż jest wielu właścicieli którzy oddają w najem swoje nieruchomości na internetowych wzorcach, a problemów potem nie brakuje !

Problemy z płynnością finansową dają się we znaki i przybywa niesolidnych lokatorów którzy nie chcą się wyprowadzić…..

 

Wniosek !

Najem tak, ale ostrożnie  !

I dotyczy to nie tylko właścicieli mieszkań ale i najemców.

 

 

 

 

 

NAJEM DLA RODZINY – korzyść czy ryzyko ?

Elżbieta Liberda        01 września 2022        Komentarze (0)

Rodzina jako najemca.

Wiele obaw u wynajmujących budzi wynajem lokali dla rodzin.

Powodem tego są obowiązujące regulacje prawne, które wskazują na uprawnienie osoby pozostającej pod władzą rodzicielską do zamieszkiwania wraz z rodzicami.

W razie ewentualnej konieczności prowadzenia postępowania o opróżnienie lokalu sprawa będzie dotyczyła całej rodziny, pomimo tego że „głównym” najemcą będzie tylko jedna osoba.

Źródłem tego uprawnienia jest art. 96 § 1 k.r.o., zgodnie z którym rodzice wychowują dziecko pozostające pod ich władzą rodzicielską oraz obowiązani są troszczyć się o jego rozwój fizyczny i duchowy.

Obowiązek ten obejmuje także konieczność zapewnienia dziecku odpowiednich warunków mieszkaniowych. Dzieci pozostające pod władzą rodzicielską „głównego” lokatora są zatem lokatorami w rozumieniu OchrLokU.

Z przepisów wynika także uprawnienie do zamieszkiwania z lokatorem osób innych niż jego dzieci, w stosunku do których lokator obowiązany jest do świadczeń alimentacyjnych. Źródłem tego uprawnienia będą art. 128 i 135 k.r.o.

Z kolei z punktu widzenia przepisów dotyczących miejsca zamieszkania miejscem zamieszkania dziecka jest miejsce zamieszkania jego rodziców albo tego z rodziców, któremu przysługuje władza rodzicielska lub któremu zostało powierzone wykonywanie władzy rodzicielskiej. Jeżeli władza rodzicielska przysługuje na równi obojgu rodzicom mającym osobne miejsce zamieszkania, miejsce zamieszkania dziecka jest u tego z rodziców, u którego dziecko stale przebywa.

Zarówno przedstawiciele doktryny, jak i orzecznictwo wskazują, że korzystanie z lokalu przez domowników osoby używającej lokalu na podstawie tytułu prawnego (np. umowy najmu), jak również przez inne osoby, którym uprawniony zezwolił na używanie lokalu, nie jest względem właściciela bezprawne i wykonywane bez tytułu prawnego, choć nie łączy ich z właścicielem stosunek najmu, użyczenia, użytkowania czy inny stosunek prawny.

Tytuł tych osób do korzystania z lokalu wypływa z prawa i woli uprawnionego („głównego”) lokatora i jest skuteczny wobec właściciela. Jest to uprawnienie pochodne wobec prawa „głównego” lokatora, powstające i gasnące razem z nim [uchwała SN (7) z 6 kwietnia 1970 r., III CZP 61/69, OSNCP 1971, Nr 7–8, poz. 118, a także uchwała SN z 4 października 2002 r., III CZP 60/02, OSNC 2003, Nr 9, poz. 118].

Wnioski :

  1. nie możesz w umowie „zabronić ” mieszkania dzieciom najemcy
  2. nawet jak wprowadzisz taki zapis to on nie ma zastosowania
  3. weź wyższą kaucje – tak – dzieci często robią „szkody”
  4. dlaczego wszyscy boją się takiego najmu i czy słusznie  – trochę tak, bo gdyby przyszło do eksmisji to jesli w lokalu jest maloletni to przysługuje rodzinie lokal socjalny a czeka się na niego wiele lat …

Można jednak bezpiecznie wynajmować rodzinom ! Jak ?

Otóż trzeba mieć dobrą umowę NAJMU OKAZJONALNEGO lub INSTYTUCJONALNEGO no i oczywiście wprowadzić do umowy mocne zabezpieczenia  – kaucja, kary umowne, poręczenie !

Co więcej – weryfikacja najemcy – zaświadczenie o dochodach to podstawa !

 

PUSTOSTANY . NIELEGALNE WEJŚCIA DO MIESZKAŃ I DOMÓW !

Elżbieta Liberda        26 sierpnia 2022        Komentarze (0)

Co jakiś czas pojawiają się czy to w prasie, czy w internecie  informacje o samowolnym wejściu do niezamieszkanego lokalu nieuprawnionych do tego osób i oczywiście bez zgody właściciela mieszkania.

Dość często w takich publikacjach  niestety z dozą pewnej wyrozumiałości pisze się , że „weszli do pustostanu”.

Przede wszystkim należy na wstępie  skonstatować, że  w polskim prawie nie odnajdziemy pojęcia – pustostan.

Oczywiście jest czymś zupełnie  normalnym ,że w danym momencie nieruchomość może być niezamieszkała. I znowu, w polskim prawie nie istnieje przymus fizycznego zajmowania lokalu . To właściciel decyduje czy chce sam zajmować lokal, czy chce aby był wynajmowany, czy też jego wolą jest aby stał pusty.

Czy zatem dopuszczalne prawnie jest sforsowanie przez osoby trzecie zamknięć do takiego pustego lokalu i objecie go w posiadanie przez osoby do tego nieuprawnione.

Oczywiście odpowiedź na takie pytanie jest negatywna. Takie zdarzenie jest działaniem bezprawnym i powinno być ścigane przez powołane do tego organy Państwa z całą konsekwencją.

Niekiedy takie bardzo naganne zachowania spotykają się w rożnych publikacjach z wyrozumiałością- np. matka samotnie wychowująca dzieci zauważyła, że w mieszkaniu nikt od jakiegoś czasu  nikt nie mieszka, to wyłamała zamki i weszła do mieszkania.

Aprobata takich całkowicie pozaprawnych działań prowadziła by do anarchizacji życia społecznego – mówiąc wprost do totalnego bezprawia.

Wygrywałaby siła, a nie prawo.

Prawo nie może  ustępować  przed bezprawiem nawet  wtedy gdy  z przyczyn czysto ludzkich trzeba pomóc osobom znajdującym się  niekiedy w skrajnie  trudnych sytuacjach życiowych.

Do pomocy takim osobom są powołane w Państwie stosowne instytucje.

Spotyka się pogląd, że osoba trzecia , przełamując zabezpieczenia mieszkania i wchodząc do niego staje się jego posiadaczem, ze wszelkimi tego następstwami i przysługuje jej ochrona  posiadania uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego.

Gdyby przyjąć za właściwe takie stanowisko, to np. właściciel lokalu,  który tam mieszka i wyjechał na jakiś czas do rodziny, po powrocie nie mógłby zamieszkać w swoim lokalu, bo lokal ten zajęła rodzina  z czworgiem małych dzieci,. Ktoś powie – no nie, to absurd. Ale przyjęcie, że w takiej sytuacji tym osobom, które sforsowały zamki do lokalu i tam zamieszkały przysługuje  ochrona posiadania skutkowałoby sytuacją, że właściciel lokalu nie mógłby  do niego wejść, a sam musiałby pójść pod tzw.” most”.

Jak widzimy aprobata, a przynajmniej brak zdecydowanej reakcji na takie skrajnie pozaprawne działania skutkowałaby anarchią, o której wcześniej już wspomniano.

Analizowany w niniejszym artykule problem jest zupełnie inny od przypadku, gdy objęcie w posiadanie lokalu u swego źródła miało  podstawę prawną, a dopiero później ta podstawa prawna upoważniająca taką osobę do zajmowania lokalu odpadła np. wskutek skutecznego rozwiązania umowy najmu.

Nie można twierdzić, że ten kto zajął przemocą fizyczną polegającą na sforsowaniu zamknięć do lokalu i tam pozostaje wbrew woli właściciela lokalu, staje się jego posiadaczem w rozumieniu prawa cywilnego.

W takiej sytuacji mamy do czynienia z naruszeniem miru domowego czyli przestępstwem polegającym na wdarciu się do cudzego domu, mieszkania, pomieszczenia, ogrodzonego terenu i wbrew żądaniu osoby uprawnionej nie opuszczenia takiego miejsca.

W mojej ocenie właściciel mieszkania, który zastałby taką sytuację, mógłby zastosować obronę konieczną i doprowadzić do stanu zgodnego z prawem.

Oczywiście  problematyka obrony koniecznej i jej granic jest jedną z trudniejszych w prawie  karnym i wykracza poza ramy niniejszego artykułu, z tym że taka obrona konieczna musiałaby być zastosowana przez właściciela natychmiast, gdyż z kolei brak natychmiastowej reakcji właściciela lokalu na taką sytuację, mógłby prowadzić do interpretacji, iż właściciel godzi się na zajmowanie swojego lokalu przez takie osoby.

 

 

 

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →