Jak znieść współwłasność nieruchomości?

To pytanie z którym bardzo często zwracają się do mnie Klienci.

Dziś mała pigułka wiedzy.

Współwłasność może zostać zniesiona na dwa sposoby:

1. umowne zniesieniewspółwłasności – taka umowa koniecznie musi zostać zawarta przez wszystkich współwłaścicieli, powinna też określać podstawowe kwestie takie jak sposób zniesienia współwłasności, oświadczenia o przeniesieniu udziałów bądź postanowienia o spłatach i dopłatach oraz terminach. Umowę tę obligatoryjnie sporządza się w formie aktu notarialnego.
2. sądowe zniesienie współwłasności– to postępowanie nieprocesowe przed sądem rejonowym. Stosowane, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia.

Są trzy warianty wyjścia ze współwłasności.

• podział rzeczy wspólnej(np. podział fizyczny)
• przyznanie nieruchomości jednemu bądź niektórym ze współwłaścicieli(za spłatą pozostałych)
• podział cywilny(sprzedaż rzeczy wspólnej i podzielenie się ceną)

Podział rzeczy wspólnej

Sąd dzieli rzecz wspólną na liczbę części równą liczbie współwłaścicieli, stosownie do wielkości ich udziałów. Wyodrębnione tak części winny odpowiadać wartością wielkości udziałów, co jednak nie zawsze jest gospodarczo celowe, albo po prostu niemożliwe. Wtedy dla wyrównania tych wartości stosuje się dopłaty pieniężne.

Przyznanie rzeczy jednemu bądź niektórym ze współwłaścicieli

Zwykle to rozwiązanie znajduje zastosowanie w odniesieniu do nieruchomości, bowiem ich podział fizyczny często jest niemożliwy. Pozostali współwłaściciele powinni zostać spłaceni stosownie do wartości ich udziałów we współwłasności.

Podział cywilny

Odbywa się na wniosek wszystkich współwłaścicieli oraz w sytuacji, gdy nie ma wniosku, ale nieruchomość nie może zostać podzielona, zaś okoliczności danej sprawy przemawiają za rozstrzygnięciem sprawy w ten sposób. W szczególności chodzi tutaj o sytuacje, gdy żaden ze współwłaścicieli nie zgadza się na przyznanie mu nieruchomości na własność, albo gdy żaden lub ubiegający się o przyznanie mu rzeczy wspólnej współwłaściciel nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat. Podziału cywilny dokonuje się w trybie postępowania egzekucyjnego na drodze licytacji.

Generalnie, nie da się „zablokować” kogoś we współwłasności. Z żądaniem wystąpić może każdy ze współwłaścicieli, nawet ten który ma niewielki udział.

Pytanie tylko jak długo taka sprawa potrwa …

Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej o tej tematyce zapraszam na konsultacje lub poradzone warsztaty.

 W dniu 15 listopada 2023 roku weszła w życie Ustawa z dnia 28 lipca 2023 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła istotne zmiany m.in. w Kodeksie Cywilnym, Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym oraz Kodeksie Postępowania cywilnego, w szczególności związane z prawem spadkowym. Dziś przybliżę zmiany w KC. Nowe przepisy obowiązują już od tygodnia, zatem niewątpliwie warto jest znać!

1. Niegodność dziedziczenia 

Ustawą zmieniającą został rozszerzony art. 928 k.c. mówiący o tym kto może zostać uznany za niegodnego dziedziczenia. Ustawodawca nie dokonał zmiany dotychczas obowiązujących sytuacji, natomiast dodał dwa nowe przypadki. Zatem od 15 listopada 2023 roku spadkobierca może być uznany przez sąd za niegodnego, także w sytuacji gdy:

• uporczywie uchylał się od wykonywania wobec spadkodawcy obowiązku alimentacyjnego określonego co do wysokości orzeczeniem sądowym, ugodą zawartą przed sądem albo innym organem albo inną umową;
• uporczywie uchylał się od wykonywania obowiązku pieczy nad spadkodawcą, w szczególności wynikającego z władzy rodzicielskiej, opieki, sprawowania funkcji rodzica zastępczego, małżeńskiego obowiązku wzajemnej pomocy albo obowiązku wzajemnego szacunku i wspierania się rodzica i dziecka.

2. Udział spadkowy dziadków

Nowelizacja ustawy wprowadziła także zmiany w art. 934 k.c. mówiącym o udziale spadkowym dziadków. W niniejszym przepisie doszło do ograniczenia grupy spadkobierców. Dotychczas ww. artykuł wskazywał, że jeżeli któreś z dziadków spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypadał jego zstępnym, a podział tego udziału następował według zasad, które dotyczą podziału spadku między zstępnych spadkodawcy. Natomiast w obecnym stanie prawnym ww. udział spadkowy będzie przypadał tylko dzieciom w częściach równych, a w dalszej kolejności odpowiednio wnukom.

3. Termin do złożenia oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku

Ustawą zmieniającą został sprecyzowany art. 1015 k.c., mówiący o terminie do złożenia oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku. Celowo zostało tutaj użyte słowo „sprecyzowany”, a nie „zmieniony”, gdyż nowelizacja nie zmienia samego terminu na złożenie oświadczenia. Tak jak dotychczas będzie obowiązywał termin sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania. Jednakże do 15 listopada występowały niejasności, a nawet spory w doktrynie i orzecznictwie dotyczące tego jak prawidłowo taki termin liczyć. Obecnie wątpliwości zostały rozwiane poprzez dodanie do ww. przepisu § 1¹, który precyzuje, że do zachowania terminu wystarcza złożenie przed jego upływem wniosku do sądu o odebranie oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku. Dodatkowo uzupełniono ww. przepis o § 1², który precyzuje, że jeżeli złożenie oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku wymaga zezwolenia sądu, bieg terminu do złożenia oświadczenia ulega zawieszeniu na czas trwania postępowania sądowego w tym przedmiocie. Dodatkowo celem przypomnienia wskazuję, że zmiana nie dotyczy także obowiązującego § 2 i tak jak dotychczas – brak oświadczenia spadkobiercy w terminie sześciu miesięcy jest jednoznaczny z przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Podstawami prawnymi dot. spółdzielni są:

1. Ustawa z dnia 16 września 1982r – Prawo spółdzielcze
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r – o spółdzielniach mieszkaniowych

Pierwszy  z w/w akt prawny odnosi się do wszystkich spółdzielni, a drugi tylko do spółdzielni mieszkaniowych.

W żadnych z w/w aktów normatywnych nie ma, jak to ma miejsce w ustawie o własności lokalu odrębnego rozdziału określającego sposoby zarządzania nieruchomościami spółdzielczymi.

Jednym przepisem jest przepis art.1 ust.3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określający, że spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków.

Biorąc powyższe pod uwagę spółdzielnia mieszkaniowa powinna zarządzać nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub jej członków zgodnie z zasadami gospodarności, zapewnienia tym nieruchomościom bieżącej konserwacji, remontów-czyli utrzymana nieruchomości przynajmniej w stanie niepogorszonym, oraz  oczywiście  w zgodzie  z prawem.

Przepisami takimi będą między innymi prawo budowlane, ustawa o rachunkowości, prawo podatkowe, prawo spółdzielcze,  o spółdzielniach mieszkaniowych, RODO i inne  ogólnoobowiązujące przepisy odnoszące się  do podmiotów występujących w obrocie prawnym.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest osobą prawną ze wszystkimi wynikającego z tego uwarunkowaniami i zarządza nieruchomościami poprzez swoje organy tzn. Walne Zgromadzenie, Radę Nadzorczą oraz Zarząd. Oczywiście każdy z tych organów ma inną rolę w tym procesie. Walne Zgromadzenie jest organem uchwałodawczym, Rada Nadzorcza organem uchwałodawczo-kontrolnym. Natomiast na bieżąco spółdzielnią mieszkaniową zarządza Zarząd spółdzielni.

W praktyce zarządzanie nieruchomościami spółdzielczymi wygląda tak, że spółdzielnia powołuje biuro administracji, w którym zatrudnia  administratora- administratorów, księgową, dozorców, konserwatorów itp. Wszystko zależy od wielkości spółdzielni. Inaczej to wygląda gdy w zasobach spółdzielni jest kilka, kilkanaście budynków, a inaczej gdy spółdzielnia liczy np. 20 czy 30 tysięcy członków.

Można sobie wyobrazić i czasem się to zdarza, kiedy to mała spółdzielnia posiadająca w swoich zasobach np. jeden  czy dwa budynki nie tworzy swojego biura administracji tylko zleca administrowanie tymi budynkami zewnętrznemu zarządcy i w tym celu zarząd spółdzielni zawiera umowę cywilnoprawną z takim zarządcą, określającą jego obowiązki i wysokość wynagrodzenia.

Na koniec zwracam uwagę na pewną kwestię budzącą zdziwienie.

Jak wiadomo w zasobach spółdzielni mieszkaniowej mogą znajdować się lokale o różnym statusie  prawnym tzn. o statusie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i prawo odrębnej własności lokalu.

Jeśli  te dwa pierwsze  nie budzą  wątpliwości co do uprawnień spółdzielni do  ich zarządzania / bo w świetle prawa są własnością  spółdzielni/ to odrębna własność lokalu może  wywoływać  zdziwienie co do możliwości zarządzania nimi przez spółdzielnię. Bo przecież  status prawny odrębnej własności lokalu  znajdującego się  w budynku wspólnoty mieszkaniowej, a w budynku spółdzielczym jest taki sam. Oczywiście tak jest.

Natomiast nie wdając się w szczegóły, bo jest to temat na odrębny szeroki wywód, dopóki lokal o statusie odrębnej własności lokalu znajduje się  w budynku spółdzielni wówczas z mocy prawa takim budynkiem zarządza spółdzielnia. Dopiero gdy w takim budynku wszystkie lokale uzyskają  status prawny lokali odrębnych, to dopiero wówczas do zarządzania takimi  budynkiem  stosuje się ustawę o własności lokali. Do tego czasu zastosowanie mają przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy prawo spółdzielcze.

TRANSAKCJA TYGODNIA !!!

SZOK – aż sama nie mogę w to uwierzyć !

Często pytacie co robię w weekendy w pracy 😊
Poza tym, że tak jak dziś, nagrywam dla Was wartościowe video, to spinam też tematy.

Gdy działasz na rynku nieruchomości i chcesz być naprawdę skutecznym – to musisz wiedzieć że to nie jest praca od do !

Dobre oferty nie będą czekać, warto też udać się na biznesowy obiad, gdy codzienne obowiązki pracownicze nie gonią.

Ale co więcej, gdy kupujesz udziały i musisz dograć kilku a czasem kilkunastu współwłaścicieli to sobota jest idealnym dniem, aby wszyscy na spokojnie dotarli w jedno miejsce i mieli czas na spokojną rozmowę, przemyślenie decyzji i zadanie pytań.

Wczoraj po niespełna dwóch miesiącach dogadaliśmy świetne warunki transakcji zarówno dla sprzedawców udziałów jak i naszego kupującego klienta.

Klient powierzył nam przeprowadzenie procesu zakupu mieszkania od kilku spadkobierców.

Sprzedawcy nie koniecznie wiedzieli jak to wszystko poukładać, żeby każdy z nich czuł się we współwłaścicielskich relacjach bezpiecznie, nie mieli do siebie kontaktów, obawiali się jak to porozliczać, jak wygląda ich ewentualna odpowiedzialność przy srzedazy.

Natomiast kupujący to nasz stały klient, który w oparciu o mój system inwestowania w udziały robi flipy na stanach prawnych i na udziałach.

Chociaż, na początku analizując temat – tak ANALIZA – to pierwszy punkt gdy robimy audyt oferty (najtrudniejszy – bo dający odpowiedź jakie są ryzyka, ile to potrwa i co trzeba będzie robić w kolejnych etapach i czy wogóle wchodzić w temat) – nie napawał optymizmem co do czasu – to po odważnej DECYZJI i mocno przemyślanych poszczególnych krokach w kilkanaście dni mamy umowę i wszyscy zadowoleni.

Tym sposobem Kupujacy ma mieszkanie za 60 % wartości , a sprzedawcy z głowy problem w postaci konieczności prowadzenia wieloletnich spraw o dział spadku !

WIN WIN !

Wszyscy zadowoleni rozjechali się po całej Polsce wcześniej zwiedzając Lublin, a ja dumnie dziś mogę nagrać ten materiał i powiedzeć – tak ten system działa !
Jest przede wszystkim mega fair, w 100 procentach oparty na dokładnym wyjaśnieniu stronom transakcji jakie sa za i przeciw.

Jeśli chcecie poznać ten system oparty o moje praktyczne doświadczenia do dawajcie znać, bo już we wrześniu sa warsztaty z takich zagadnień.

A ja tymczasem pozdrawiam Was serdecznie i pędzę na trening i ładowanie baterii na kolejny tydzień.

Dajcie znać koniecznie co myślicie o takich inwestycjach no i o … kontrowersyjnym temacie pracy w weekendy , hahaha.