Problematyka związana z nabyciem, a później z własnością udziałów w nieruchomości, jest jedną z najtrudniejszych w prawie rzeczowym.

Trudnością już samą w sobie, jest zrozumienie co to jest właściwie udział w nieruchomości.

Nieprofesjonalnym (i nie tylko) uczestnikom rynku nieruchomości trudno jest wytłumaczyć jakie przełożenie na ich faktyczne władztwo nad danym lokalem w nieruchomości będzie miało nabycie udziału.

Bowiem nabywce udziałów, który nie uświadomił sobie co oznacza, że jest współwłaścicielem nieruchomości w częściach ułamkowych – ( to właśnie jest ów udział) – mogą czekać niekiedy bardzo przykre niespodzianki, dotyczące jego uprawnień do nieruchomości.

Co to jest udział ?

Udział, to abstrakcyjna konstrukcja prawna, sprowadzająca się do tego, że każdy ze współwłaścicieli ma rachunkowy ułamek nie podzielonej rzeczy, określany jako jego udział.

Udziały te mogą być różne.

Współwłaściciel może swój udział zbyć, obciążyć hipotekę, rozporzadzić udziałem na wypadek śmierci, zrzec się itp.

Natomiast i tu występują najczęściej problemy ?

Współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa do jakiekolwiek fizycznej części rzeczy – w naszych rozważaniach do nieruchomości.

Konsekwencją tego jest to, że właściciel udziału, nie może zbyć ani obciążyć fizycznie określonej części nieruchomości.

Przechodząc już na bardzo praktyczny grunt związany z obrotem nieruchomości, nabywca udziałów, chociaż z ich nabyciem związane będzie najczęściej objęcie w posiadanie jakiegoś lokalu mieszkalnego czy użytkowego w nieruchomości, nie stanie się jego wyłącznym właścicielem, a przy splocie różnych okoliczności może być pozbawiony jego posiadania -( w wyniku zniesienia współwłasności).

W potocznym obiegu funkcjonuje przeświadczenie, że przez pewien zapis w akcie notarialnym umowy sprzedaży można w wyniku nabycia udziałów stać się właścicielem konkretnego lokalu.

Tym zapisem ma być stwierdzenie w akcie notarialnym, że :

?w ramach nabytych udziałów nabywca będzie korzystał z lokalu np. mieszkalnego położonego na I-piętrze o pow. 45m2 składającego się z dwóch pokoi , kuchni, wc, łazienki.?

Nabywca podekscytowany kupnem udziałów uważa, że stał się poprzez taki zapis wyłącznym właścicielem tego mieszkania.

Jest to całkowicie błędne przekonanie, gdyż nabył tylko ułamkową część nieruchomości, a lokal otrzymał tylko do korzystania-używania, jak to piszą notariusze w sporządzanych aktach.

Wyłącznym właścicielem tego lokalu może się stać tylko w wyniku zniesienia współwłasności.

Lecz nie ma 100% pewności, iż tak się stanie?.

Zapis o wyłącznym korzystaniu z lokalu nie wiążę Sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Najczęściej, występujący w praktyce sposób zniesienia współwłasności to wyodrębnienie w budynku odrębnej własności samodzielnych lokali.

Gdy jest zgoda wszystkich 100% udziałów współwłaścicieli, może to nastąpić w umowie zawartej w formie aktu notarialnego.

Gdy nie ma zgody 100% to każdy ze współwłaścicieli może złożyć stosowny wniosek do Sądu.

A o zniesieniu współwłasności przeczytasz więcej tutaj zniesienie współwłasności.