Strony przygotowując umowę najmu, bardzo często zapominają, że umowa najmu lokalu jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, a swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona.

Zawarcie w treści umowy najmu unormowań sprzecznych z ustawą może powodować ich nieważność.

Najczęstszym błędem popełnianym w treści umów najmu jest swobodne określanie możliwości wypowiedzenia umów.

W przypadku umów zawieranych na czas nieokreślony przepisy nie budzą większych wątpliwości.

Zgodnie bowiem z art. 673 §1 k.cjeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Sprawa nieco komplikuje się przy umowach najmu na czas oznaczony.

Do kancelarii trafia wielu klientów, którzy zaskoczeni są, iż ogólny zapis jaki wprowadzili do umowy najmu na czas oznaczony przewidujący możliwość jej rozwiązania jest kwestionowany ?

Oczywiście, każdą z umów można rozwiązać za porozumieniem stron.

Problem pojawia się, kiedy tylko jednej z nich zależy na zakończeniu stosunku najmu.

Jak wynika bowiem z brzmienia art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego,

„jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Oznacza to, że bez zawarcia odpowiedniej klauzuli umownej, wypowiedzenie najmu na czas określony nie będzie możliwe.

Jak zastrzec możliwość wypowiedzenia umowy na czas określony?

Dla skuteczności zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia umowy na czas określony konieczne będzie dokładne wskazanie tych przesłanek w treści umowy.

Najbezpieczniejszym jest oczywiście zawarcie katalogu konkretnych przyczyn.

Mogą to być np. klauzule dopuszczające rozwiązanie umowy przed upływem oznaczonego czasu w przypadku zajścia określonego zdarzenia. Zdarzeniem takim może być np.:

• postawienie najemcy w stan upadłości,
• nie uzyskanie koncesji na prowadzenie określonego rodzaju działalności na kolejny rok,
• decyzja walnego zgromadzenia o przeniesieniu siedziby itp.

Przesłanki powinny być określone w sposób precyzyjny, tak by nie budziły wątpliwości.

Określenie jednak szczegółowego katalogu przyczyn, szczególnie w przypadku umów długoterminowych niejednokrotnie bywa trudne.

Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwości rozwiązaniu umowy z tzw. ?ważnych przyczyn?.

Należy jednak pamiętać, iż zapis ten może być różnie interpretowany przez każdą ze stron.

Ostatecznie, w przypadku nie dojścia do konsensusu , o tym czy przyczyna jest w istocie ważna, decydować będzie Sąd.

Co jeszcze powinno znaleźć się w umowie najmu znajdziecie w moim materiale video.