Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony

Elżbieta Liberda        27 września 2015        Komentarze (0)

Strony przygotowuj±c umowę najmu, bardzo często zapominaj±, że umowa najmu lokalu jest jedn± z najbardziej sformalizowanych umów, a swoboda stron w kształtowaniu jej tre¶ci jest bardzo mocno ograniczona.

Zawarcie w tre¶ci umowy najmu unormowań sprzecznych z ustaw± może powodować ich nieważno¶ć.

Najczęstszym błędem popełnianym w tre¶ci umów najmu jest swobodne okre¶lanie możliwo¶ci wypowiedzenia umów.

W przypadku umów zawieranych na czas nieokre¶lony przepisy nie budz± większych w±tpliwo¶ci.

Zgodnie bowiem z art. 673 § 1 k.c jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmuj±cy, jak i najemca mog± wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Sprawa nieco komplikuje się przy umowach najmu na czas oznaczony.

Do kancelarii trafia wielu klientów, którzy zaskoczeni s±, iż ogólny zapis jaki wprowadzili do umowy najmu na czas oznaczony przewiduj±cy możliwo¶ć jej rozwi±zania jest kwestionowany ?

Oczywi¶cie, każd± z umów można rozwi±zać za porozumieniem stron.

Problem pojawia się, kiedy tylko jednej z nich zależy na zakończeniu stosunku najmu.

Jak wynika bowiem z brzmienia art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego,

„jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmuj±cy, jak i najemca mog± wypowiedzieć najem w wypadkach okre¶lonych w umowie”.

Oznacza to, że bez zawarcia odpowiedniej klauzuli umownej, wypowiedzenie najmu na czas okre¶lony nie będzie możliwe.

Jak zastrzec możliwo¶ć wypowiedzenia umowy na czas okre¶lony?

 

Dla skuteczno¶ci zastrzeżenia możliwo¶ci wypowiedzenia umowy na czas okre¶lony konieczne będzie dokładne wskazanie tych przesłanek w tre¶ci umowy.

Najbezpieczniejszym jest oczywi¶cie zawarcie katalogu konkretnych przyczyn.

Mog± to być np. klauzule dopuszczaj±ce rozwi±zanie umowy przed upływem oznaczonego czasu w przypadku zaj¶cia okre¶lonego zdarzenia. Zdarzeniem takim może być np.:

  • postawienie najemcy w stan upadło¶ci,
  • nie uzyskanie koncesji na prowadzenie okre¶lonego rodzaju działalno¶ci na kolejny rok,
  • decyzja walnego zgromadzenia o przeniesieniu siedziby itp.

Przesłanki powinny być okre¶lone w sposób precyzyjny, tak by nie budziły w±tpliwo¶ci.

Okre¶lenie jednak szczegółowego katalogu przyczyn, szczególnie w przypadku umów długoterminowych niejednokrotnie bywa trudne.

Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwo¶ci rozwi±zaniu umowy z tzw. ?ważnych przyczyn?.

Należy jednak pamiętać, iż zapis ten może być różnie interpretowany przez każd± ze stron.

Ostatecznie, w przypadku nie doj¶cia do konsensusu , o tym czy przyczyna jest w istocie ważna, decydować będzie S±d.

Co jeszcze powinno znaleĽć się w umowie najmu znajdziecie w moim materiale video.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: