Zadatek czy zaliczka.

To bardzo często zadawane pytanie przez klientów którzy decydują się na zakup nieruchomości.

Najpowszechniejszym sposobem zabezpieczenia interesów stron przy zawieraniu umów przedwstępnych jest korzystanie z instytucji zadatku lub zaliczki.

Jednakże ta na pozór podobna terminologia w przypadku błędnego jej zrozumienia niesie daleko idące konsekwencje w zakresie skutków prawnych.

Otóż, zarówno zaliczka jak i zadatek stanowią zabezpieczenie dla wykonania zobowiązań, które są przedmiotem umowy.

W przypadku, gdy umowa została wykonana, wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek są zaliczane na poczet określonej w umowie ceny.

Inaczej ma się sprawa, gdy umowa nie dochodzi do wykonania.

Zadatek, zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, iż:

w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W przypadku, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Oznacza to tym samym, że jeżeli kupujący nie podpisze umowy z własnej winy, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, jako zadatek.

Jeżeli natomiast nie dojdzie do podpisania umowy z winy sprzedającego, wtedy sprzedający zobowiązany będzie zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Zadatek stanowi wiec jednocześnie zabezpieczenie i jest rodzajem odszkodowania na wypadek ewentualnego niewykonania umowy.

W razie, gdy strony dojdą do porozumienia – rozwiążą umowę przedwstępną – zadatek powinien być zwrócony.

Nie ma wtedy obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Identyczna zasada obowiązuje wówczas, gdy niewykonanie umowy spowodowały okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiadają obie.

Inną funkcję pełni zaliczka.

Do zaliczki nie stosuje się zasad obowiązujących przy zadatku tj. przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny.

Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu.

Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej.

Wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży nieruchomości nie jest regulowana żadnymi przepisami prawa. Pozostaje zatem w gestii stron swobodne określenie jej wysokości.

W przypadku kiedy zainteresowani jesteśmy tym, aby Sprzedawca nie skorzystał np. z lepszej oferty cenowej innego potencjalnego nabywcy lub też nie rozmyślił się ze sprzedaży, warto wręczyć wysoki zadatek, tak aby w przypadku kiedy Sprzedawca nie zechce przystąpić do umowy definitywnej, był zobowiązany do zwrotu tej sumy w podwójnej wysokości, a co za tym idzie, może być to dla niego wysoce nieopłacalne.

Kara umowna.

Swego rodzaju gwarantem przyszłej transakcji może być również kara umowna zastrzeżona na wypadek uchylenia się którejś ze stron (bądź tylko jednej z nich) od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zastrzeżenie kary umownej jest korzystne choćby z tego względu, że w przypadku gdy kontrahent okaże się niesłowny, można dochodzić jej zapłaty bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Dochodząc zapłaty kary umownej nie trzeba więc wykazywać rozmiarów doznanej szkody, czy w ogóle faktu jej poniesienia, co nierzadko sprawia spore problemy.