Umowa najmu okazjonalnego, mimo, iż została wprowadzona kilka dobrych lat temu, nadal jest umową niecieszącą się popularnością.
Pytanie dlaczego ?
Przecież tyle osób zajmuje się inwestowaniem w nieruchomości pod wynajem …
Co krok słyszymy o nieuczciwych najemcach, problemach z eksmisją lokatorów itp.
Niestety zawarcie takiej umowy wcale nie jest takie proste 🙂
Warunki, które musi spełniać, są dużo bardziej rygorystyczne niż w przypadku zwykłej umowy najmu.
A ustawodawca w zakresie ich przestrzegania jest bezwzględny !
Wystarczy niespełnienie choćby jednego z tzw. essentialia negoti / warunków koniecznych / i już wskakujemy pod reżim przepisów dotyczących „zwykłego” najmu, gdzie jak wiadomo ochrona lokatora jest baaaardzoo szeroka .
Umowa najmu okazjonalnego – czym się różni od zwykłej umowy najmu?
Najem okazjonalny jest to szczególny rodzaj najmu. Jeśli spełnimy wszelkie warunki jakie narzuca ustawodawca, gwarantuje wówczas właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę, aprzede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora.
O tym jak trudno pozbyć się lokatora w przypadku zwykłego najmu przeczytasz tutaj – PROBLEM Z EKSMISJĄ .
Lekiem wydają się być przepisy dot. najmu okazjonalnego.Ograniczają bowiem nieco prawa lokatorów,
Największą zaletą najmu okazjonalnego jest oczywiście możliwość skorzystania przez Wynajmującego z uproszczonej formuły eksmisji najemcy oraz jego rodziny.
Ale jak wiadomo, nie ma nic za darmo.
Aby skorzystać z „dobrodziejstwa ” ustawodawcy najpierw trochę trzeba się napocić , bądź zlecić to komuś, kto wie jak się z tym uporać. A nie jest to wcale proste…
Kilka słów o tym jak powinna wyglądać taka umowa !
Po pierwsze
- na piśmie i na czas określony !
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
- po drugie – najemcą może być tylko osoba fizyczna
Poza odpowiednią treścią samej umowy musimy dołączyć obligatoryjne załączniki bez których w ogóle nie możemy mówić o umowie najmu okazjonalnego.
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
No i najważniejsze !
Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego
- Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
- Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.
- W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 41 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
Czyli podsumowując – nie zgłaszasz najmu do skarbówki albo „przeoczysz” jakąś formalną kwestie, to pomimo całej zabawy z przygotowaniem takiej umowy i tak nie skorzystasz z ochrony jaką daje najem okazjonalny.
Najem okazjonalny to bardzo dobra ochrona dla wynajmującego, ale tylko w przypadku kiedy umowę przygotujesz z dbałością o wszelkie szczegóły.
{ 8 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam Pani Elżbieto , świetny rzeczowy artykuł . Dziękuję za poświecenie czasu i przygotowanie tak przydanego materiału . Artykuł zawiera wiele przydanych informcji
pozdrawiam
Maciek
Bardzo ciekawy pomysł na zabezpieczenie się przed nieuczciwymi najemcami. Dobrze, że dzięki blogom można się dowiedzieć tylu interesujących rzeczy, które normalnie są poza zasięgiem naszego poznania 😉
Posiadam kilka mieszkań na wynajem,ale do tej pory nie stosowałem jeszcze umowy najmu okazjonalnego. Na szczęście dzięki odpowiedniej selekcji najemców nigdy nie miałem do tej pory problemów z zaległościami w płatnościach. Co ciekawe coraz więcej najemców jest jednak świadoma takiej formy zawierania umowy i niektórzy z nich sami ją proponują. Ciekaw jest taka forma zawierania umowy najmu upowszechni się bardziej z czasem.
Poza tym gratuluję bardzo wartościowego artykułu i ciekawego bloga.
Z naszych obserwacji wynika że najem okazjonalny staje się już niejako praktyką. Biorąc pod uwagę liczne problemy z „usuwaniem” najemców warto zdecydować się na taką formę umowy. Oczywiście, jest kłopotem właściwe jej sformułowanie, bo nawet najmniejsze „uchybienie” formalne może zniweczyć osiągniecie zamierzonych w umowie skutków. Ale warto zainwestować w profesjonalną umowę tak aby jak to się mówi „spać spokojnie”. 🙂
Dzien dobry, nie mige znalezc nigdzie odpowiedzi na nurtujace mnie pytanie. Czy wskazany w oswiadczeniu wlasciciel mieszkania, do ktorego najemca moze byc eksmitowany odpowiada rowniez za ewentualne dlugi z tytulu nieplacenia czynszu przez najemce?
nie odpowiada
A mnie interesuje, co się dzieje w przypadku, gdy podany przez najemcę adres do ewentualnej eksmisji jest np. nieaktualny- najemca stracił prawo do mieszkania w nim (np. sprzedaż), albo podano adres fikcyjny? Czy wtedy eksmisja jest równie szybka?? czy też znowu w drogę wkracza przepis o zapewnieniu lokalu zastępczego przez gminę i cała procedura wydłuża się w nieskończoność?? W przypadku studentów, czy adres do ewentualnej eksmisji to może być np. adres rodziców? Trudno wymagać, żeby 20 latek posiadał na własność lokal mieszkalny, nawet w innym mieście
to że lokal „nie istnieje” lub utracił najemca uprawnienie do zamieszkiwania w nim i nie poinformował Wynajmującego to już brzygko mówiąc – jego problem; eksmisja będzie tylko nieco dłuższa ale jak najbardziej możliwa – zgodnie z art 1045 kpc.