Plany często się zmieniają….
A szczególnie kiedy jest to planowanie długoterminowe.
Na rynku nieruchomości takie sytuacje można określić jako powszechne.
Decydując się na zakup nieruchomosci od developera z reguły finalizacja inwestycji jest odroczona w czasie.
Klienci często zgłaszają się do mnie z takim oto zagadnieniem:
podpisali umowę deweloperską na zakup mieszkania, wpłacili np.10 procent ceny, a budowa ma się zakończyć za rok, alez uwagi na różne okoliczności chcą zrezygnować z zakupu.
Co mogą zrobić w takiej sytuacji?
Z reguły w umowach z developerem widnieje zapis że część środków przepadnie ….
Czy mogą na swoje miejsce wskazać kogoś innego kto chciałby kupić to mieszkanie?
Na wstępie należy zauważyć, że umowa deweloperska jest umową wzajemną, co oznacza, że każda z jej stron jest zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem. Strony takiej umowy mają względem siebie zarówno prawa jak i obowiązki. Jest to o tyle istotne, że o ile wierzytelność można przenieść na inny podmiot bez zgody dłużnika (chyba, że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), to już przeniesienie długu wymaga zgody wierzyciela (art. 509 par. 1 k.c. oraz 519 par. 2 pkt 2 k.c.).
Przekładając te przepisy na grunt omawianej sprawy, kupujący zawierając umowę deweloperską stają się z jednej strony wierzycielem ( bo mają określone w umowie prawa ) ale i dłużnikiem ( bo mają tez obowiązki wobec dewelopera jak chociażby obowiązek zapłaty).
Aby móc dokonać zmiany nabywcy lokalu to owszem, jest to możliwe, ale tylko kiedy zgodę na cesję wyrazi deweloper.
Zgoda taka może być zawarta w samej umowie deweloperskiej. Jeżeli umowa takiego postanowienia nie zawiera, to osoba chcąca zbyć prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej musi uzyskać zgodę dewelopera.
W wyniku zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej ich nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego nabywcy. A co za tym idzie, umowa deweloperska nie ulega rozwiązaniu i wszelkie jej postanowienia pozostają w mocy. W związku z powyższym, jeżeli poprzedni nabywca dokonał już na rzecz dewelopera jakichkolwiek wpłat, to nie podlegają one zwrotowi. Wpłaty te są traktowane jako dokonane przez osobę, która w wyniku cesji wstąpiła w miejsce poprzedniego nabywcy. Stąd kwestia rozliczenia kwoty wpłaconej przez dotychczasowego nabywcę powinna zostać uregulowana w umowie cesji. Dotychczasowy nabywca nie będzie bowiem mógł żądać zwrotu wpłaconej kwoty od dewelopera.
O zawarciu umowy cesji należy powiadomić dewelopera. Do czasu zawiadomienia wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej będą wykonywane w stosunku do dotychczasowego nabywcy.
Odnośnie osoby wstępującej do umowy deweloperskiej w miejsce dotychczasowego nabywcy, to jak zostało wskazane powyżej, „wchodzi” on we wszystkie prawa i obowiązki. Konieczne jest zatem dokładne i wnikliwe zapoznanie się przez podmiot zamierzający wstąpić do umowy deweloperskiej z jej postanowieniami. Nie ma również przeszkód, aby osoba taka uzyskała kredyt na zakup nieruchomości.
Zawierając umowy z developerem jeśli mamy obawy że plany się zmienią i będziemy chcieli wycofać się z umowy warto już na wstępie ? czyli przy podpisywaniu umowy deweloperskiej wynegocjować z deweloperem wprowadzenie do umowy zapisu upoważniającego Kupującego do dokonania cesji.
