Lokal pod gabinet stomatologiczny.

Elżbieta Liberda        10 sierpnia 2021        Komentarze (0)

Jakiś czas temu, redaktor jednego z najbardziej uznanych w branży medycyny stomatologicznej magazynów Medical Tribune, poprosiła mnie o wypowiedz na temat najmu lub kupna lokalu pod gabinet stomatologiczny.

Lokal własny czy wynajęty ? co dla stomatologa, jest bardziej opłacalne i wygodne z punktu widzenia prowadzenia praktyki lekarskiej?

Decyzja o wyborze lokalu na gabinet stomatologiczny to kluczowy aspekt przy prowadzeniu biznesu. Zakup nieruchomości w branży stomatologicznej z reguły będzie korzystniejszy. Wniosek taki wynika z faktu, że na przystosowanie lokalu poczynić trzeba duże nakłady. Wynajmując lokal wątpliwe jest to, aby właściciel nieruchomości chciał partycypować w tych kosztach. Oczywiście można trafić na okazję i wynająć lokal, w którym wcześniej tego typu usługi były prowadzone, niemniej jednak i tak każdy z lekarzy zechce przystosować gabinet wedle własnych potrzeb. Wynajmując lokal najważniejszą sprawą jest dobra umowa najmu. Powinna być zawarta na czas oznaczony i z tzw. datą pewną. Najemca będzie miał wówczas gwarancje, że nawet gdyby wynajmujący sprzedał lokal, to umowa będzie obowiązywać. Nie można także zapomnieć o uregulowaniu takich kwestii jak rozliczenie nakładów i możliwosć dokonywania zmian w lokalu. Ważnym zapisem będzie też zagwarantowanie najemcy, że stawka czynszu się nie zmieni.

Co jeszcze powinno się znalezć w postanowieniach umowy?

? precyzyjny opis stanu prawnego lokalu, jego adres, dane wynikające z księgi wieczystej lub ewidencji gruntów;

? opis dokumentów potwierdzających dopuszczenie przedmiotu najmu do użytkowania przez odpowiedni organ nadzoru budowlanego;

? zapewnienie złożone przez wynajmującego, że lokal spełnia normy BHP i przeciwpożarowe, nie ma wad powodujących zagrożenie życia lub zdrowia najemcy i jego pracowników;

? ewentualne wyłączenie zastosowania art. 685 1 kodeksu cywilnego, który uprawnia wynajmującego do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu;

? zdefiniowanie kosztów, poza czynszem, które ma ponosić najemca, oraz zasad ich rozliczania; dotyczy to zwłaszcza opłat za media oraz opłat eksploatacyjnych;

? jeśli umowa dotyczy pomieszczeń biurowych, które nie zostały jeszcze wybudowane określenie daty, do kiedy powinny być ukończone prace i uzyskane wymagane przez prawo zezwolenia;

? określenie sposobu rozliczenia nakładów na lokal poniesionych przez najemcę;

? uregulowanie zasad zwrotu lokalu i terminu jego wydania.

Zakup lokalu, pomimo tego, iż wydaje się korzystniejszy niż najem, nie jest wcale taką prostą sprawą. Jak wiadomo, nie w każdej nieruchomości będzie możliwe prowadzenie gabinetu. Lokale takie muszą spełniać szereg wymogów zarówno w kwestiach technicznych, jak i sanitarnych. Jeśli dokonamy zakupu lokalu wymagającego przebudowy, bo np. wcześniej lokal miał funkcję mieszkalną lub prowadzone było biuro to wymagana będzie zmiana sposobu użytkowania lokalu. Przed zakupem należy sprawdzić czy jest to dopuszczalne.

Nie można tracić z pola widzenia takich aspektów jak możliwość umieszczenia szyldu. Należy sprawdzić, czy przypadkiem z tego tytułu nie będą naliczane dodatkowe opłaty i czy w ogóle umieszczenie reklamy jest możliwe. Zadbać należy także o miejsca parkingowe dla klientów. Z reguły decydując się na prowadzenie praktyki jako stomatolog zakładamy, że jest to działalność na kilka lub kilkanaście lat. Biorąc pod uwagę trudności w dostosowaniu lokalu, konieczność poczynienia dużych nakładów, a także fakt, że klienci przyzwyczajają się do lokalizacji, inwestowanie we własna nieruchomość ma zdecydowanie więcej plusów niż najem. Odchodzi także żmudna kwestia ustalania wszelkich zmian w lokalu z właścicielem.

Dodatkowo, w przypadku kupna nieruchomości w dobrej lokalizacji można oczekiwać wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, wyższej ceny za lokal, gdy zmienimy plany i zechcemy go sprzedać. Z uwagi na zmniejszającą się w miastach podaż gruntów pod nowe inwestycje, rośnie wartość istniejacych już nieruchomości. Lokal taki zawsze też będzie można korzystnie wynająć. Podsumowując, bez względu na to, czy zdecydujemy się na najem czy kupno, konieczne jest dokonanie audytu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości pod kątem możliwości prowadzenia w niej gabinetu stomatologicznego. Wszelkie ustalenia, czy to z wynajmującym, czy ze sprzedawcą powinny mieć odzwierciedlenie w doskonale przygotowanej dokumentacji, tak aby uniknąć przykrych i często kosztownych niespodzianek.

Elżbieta Liberda,

radca prawny

Pełny tekst dla MEDICAL TRIBUNE tutaj :

medical tribune – o najmie dla lekarzy – art. E.L.

MIESZKANIE W SPÓŁDZIELNI. Zalety i wady.

Elżbieta Liberda        09 sierpnia 2021        Komentarze (0)

Wielokrotnie pojawia się u moich klientów pytanie czy lepiej kupić mieszkanie w spółdzielni czy jednak gdy nieruchomością zarządza wspólnota.

Nie zawsze dokładnie rozumiemy też czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo od odrębnej własności.

Z takim też zapytaniem zwróciła się do mnie redaktor gazety Rzeczpospolita.

Dla zainteresowanych wstawiam link do ciekawej publikacji z moim komentarzem.

https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/308059883-Malo-mieszkan-od-spoldzielni.html?fbclid=IwAR3G_PdN0RVi_jN_3QO53LR5t0JC_0nw-mK59BDZHSlaWoCmCNzKTetp2E8

A tutaj kilka jeszcze słów na ten temat :

Zalety i wady zakupu mieszkań spółdzielczych. Pułapki.

Na co powinien zwracać uwagę klient.

Kupno mieszkań będących w tzw. zasobach spółdzielni mieszkaniowych.

Z punktu widzenia prawnego przedmiotem obrotu w nieruchomościach spółdzielczych są lokale o dwojakim charakterze praw.

Pierwsze – to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i drugie ? to prawo odrębnej własności lokalu.

Chociaż w aspekcie prawnym są to dwa różne rodzaje praw, to z perspektywy kupującego mieszkanie ? w sensie praktycznym – nie jest to istotne i nie powinno wpływać na cenę zakupu (dlaczego, to może być osobny temat).

Z kupnem mieszkania spółdzielczego częściej do czynienia będziemy mieć na rynku wtórnym niż pierwotnym, chociaż spółdzielnie mieszkaniowe także inwestują w budowę lokali celem ich zbycia.

Największą zaletą zakupu lokali mieszkalnych będących w zasobach spółdzielni jest ich lokalizacja.

Ponieważ lokale takie były budowane najczęściej dość dawno i w sytuacji gdy możliwe były do pozyskania pod budowę tereny znajdujące się w centrach miast, to ich lokalizacje są bardzo atrakcyjne, znajduje się tam cała infrastruktura – przedszkola, szkoły, sklepy, usługi, bliskość do przystanków miejskiej komunikacji itd.

Dlatego po chwilowej euforii związanej z tzw. nowym budownictwem ? z uwagi na brak terenów do budowy w atrakcyjnych lokalizacjach, zlokalizowanych na obrzeżach miast bez w/w infrastruktury – następuje widoczny powrót do tzw. starego budownictwa, w dużej mierze będącego w zasobach spółdzielczych.

A co do wad. Wszystko zależy w jak zarządzanej spółdzielni znajduje się lokal.

Są spółdzielnie bardzo dobrze zarządzane, gdzie zarząd i rada nadzorcza dba o stan techniczny nieruchomości i właściwą gospodarkę finansami spółdzielni, a niestety są też spółdzielnie gdzie środki finansowe pochodzące z opłat eksploatacyjnych są wydatkowane niegospodarnie, skutkiem czego miesięczne opłaty eksploatacyjne za lokale o takim samym metrażu w jednej spółdzielni mogą wynosić np. 350zł a w innej spółdzielni dwa razy tyle.

Co do kwestii ?pułapek? przy nabywaniu mieszkań spółdzielczych, to jest to podobnie jak przy zakupie każdego innego mieszkania. Tutaj warto dodatkowo zwrócić uwagę na płynność finansową spółdzielni.

Z punktu widzenia korzystania z mieszkania nie ma praktycznie żadnej różnicy czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy odrębna własność.

Osobie, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, na którego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia, tj.: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym możliwość wynajęcia, użyczenia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego można sprzedać, darować, zapisać komus w testamencie czy obciążyć hipoteką.

Nie jest do tego potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej.

Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku kiedy zechcemy dokonać zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego np. na lokal użytkowy, konieczne będzie uzyskanie w tym zakresie zgody spółdzielni mieszkaniowej.

Dzieje się tak dlatego, że osoba, której przysługuje spółdzielcze własnosciowe prawo do lokalu mieszkalnego ma tzw. ograniczone prawo do lokalu i nie zawsze może korzystać z nieruchomości w ten sam sposób, co właściciel nieruchomości, gdyż nie jest ona właścicielem gruntu ani też budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny.

Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (odrębnego lokalu) mieszkalnego może być ujawnione w księdze wieczystej w taki sam sposób jak własność.

ELEKTORNICZNA LICYTACJA NIERUCHOMOśCI .

Elżbieta Liberda        26 lipca 2021        Komentarze (0)

UWAGA!

Już niebawem będzie możliwość zakupu nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej !!!

To super wiadomość dla wszystkich inwestujących w nieruchomości ?

Mocą ustawy z 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy ? Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw wprowadzono do k.p.c.[ szereg zmian w zakresie procedury cywilnej, które w sposób istotny będą wpływać na rozpoznawanie spraw cywilnych w tym sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej].

W tym celu do ustawy dodano rozdział zatytułowany ?Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej?.

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, została wprowadzone na wzór sprawdzonych już rozwiązań, umożliwiających sprzedaż ruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Rozwiązania takie powinny znacząco przyczynić się do przyspieszenia egzekucji z nieruchomości, która ze względu na wielość podmiotów w niej uczestniczących jest szczególnie długotrwała. Rozwiązania takie poprawią zarazem transparentność odbywających się w jej toku przetargów. Dostrzegany jest bowiem niejednokrotnie problem zmów między licytantami w celu obniżenia ceny nabycia, co nie będzie możliwe w toku licytacji odbywających się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

 

Nowelizacją K.p.c. została powołana do życia instytucja sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Będzie się ona odbywać na wniosek wierzyciela i będzie prowadzona za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Obwieszczenie o tej licytacji będzie zamieszczane na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej na dwa tygodnie przed jej terminem. Jednocześnie z obwieszczeniem ujawniony zostanie protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Czas trwania przetargu wynosić będzie 7 dni, a wygra go ten, czyja oferta w chwili zakończenia przetargu była najwyższa. Postanowienie o przybiciu wydawane będzie przez sąd w terminie tygodnia od dnia otrzymania od komornika sądowego protokołu z przebiegu przetargu oraz dokumentów niezbędnych do udzielenia przybicia.

Licytacja elektroniczna nieruchomości przez komornika wejdzie w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia nowelizacji w Dzienniku Ustaw RP. Jej przepisy przejściowe zastrzegają, że w okresie 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy zmieniającej, przeprowadzenie licytacji nieruchomości drogą elektroniczną będzie możliwe, jeśli pozwalać na to będą warunki techniczne, jakimi dysponuje komornik sądowy.

 

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej jest przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, zaś warunkiem udziału w niej jest utworzenie indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym.

Obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej musi zostać zamieszczone na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. W obwieszczeniu tym komornik wymienia informacje, o których mowa w art. 953 § 1 pkt 3, 6 i 7 k.p.c., a ponadto:

1) nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;

2) informację o tym, że przetarg odbywa się w drodze elektronicznej oraz o chwili rozpoczęcia i zakończenia przetargu;

2) informację o obowiązku uiszczenia rękojmi i jej wysokości;

4) czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość.

 

Ponadto, w systemie teleinformatycznym wraz z obwieszczeniem o licytacji nieruchomości udostępnia się protokół opisu i oszacowania nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 9867 § 1 k.p.c. przetarg rozpoczyna się i kończy z chwilą wskazaną w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości, z tym że komornik wyznacza licytację elektroniczną w taki sposób, aby zarówno termin rozpoczęcia, jak i zakończenia przetargu przypadał pomiędzy godziną 9.00 a 14.00 w dni robocze. Czas trwania przetargu wynosi 7 dni (art. 9867 § 2 k.p.c.).

Niezwłocznie po zamknięciu przetargu, nie później niż w terminie tygodnia, komornik przesyła sądowi protokół z przebiegu przetargu, wszystkie nierozpoznane skargi oraz dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia. Sąd albo referendarz sądowy wydaje postanowienie co do przybicia na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia od dnia otrzymania protokołu z przebiegu przetargu oraz dokumentów niezbędnych do udzielenia przybicia.

 

FIKCYJNE WZMIANKI W KSIĘGACHWIECZYSTYCH JAKO SPOSÓB NA OBNIŻANIE CENY LUB BLOKOWANIE SPRZEDAŻY

Elżbieta Liberda        20 lipca 2021        Komentarze (0)

Rynek nieruchomości nie zwalnia tempa.

A gdy na rynku robi się gorąco, pojawiają się na nim także mało uczciwi gracze ?

Nie jest tajemnicą że aktulanie Kwitnie proceder blokowania obrotu nieruchomościami.

Dzieje się tak dlatego, że o okazje naprawdę dziś trudno.

Niektórzy wykorzystują regulacje prawne po to aby np. obniżyć cenę czy udaremnić sprzedaż nieruchomości.

Robią to między innymi poprzez wpisywanie wzmianek w księgach wieczystych.

Już mówię o co chodzi.

Machanizm jest prosty. Wystarczy, że w księdze wieczystej pojawi się jedna lub kilka wzmianek o często wyssanych z palca roszczeniach.

Co istotne, wniosek taki może złożyć każdy. Wystarczy dołączyć do niego np. pozew z brakami formalnymi ( np. brak opłaty, załączników itp. ) czy wniosek o zasiedzenie. Sad wówczas, nie ma wyjścia, wzmiankę musi wpisać.

Z treści księgi nie wynika, czego konkretnie dotyczy ten wpis. Czy jest to jakieś konkretne roszczenie, czy dotyczy wpisu hipoteki czy np. ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu.

W wielu wypadkach wzmianki są istotne i zakup takiej nieruchomości może być niebezpieczny. Zdarza się jednak, że jest to tylko jakieś nic nie znaczące postępowanie.

Ale – gdy jest wzmianka, to transakcja nie korzysta już z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych czyli ?. Może być problematyczna.

I tu właśnie pole do popisu mają Ci, którzy chcą nieruchomość kupić taniej. Umięjetna analiza akt księgi wieczystej może doprowadzić do tego że większość rynku nie zainteresuje się taką nieruchomością, a ten który dobrze oceni ryzyko może ją najprościej mówiąc tanio kupić ?

A dlaczego to tak wygląda ?

Zgodnie bowiem z przepisami kodeksu postępowania cywilnego wykreślenie wzmianki o wniosku następuje dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania, lub po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku. A to trwa ?.. czasem nawet rok, dwa?.

Z nadużywaniem instytucji wzmianki wielokrotnie spotykam się w mojej zawodowej praktyce.

Szczególnie w obrocie gruntami jest to częsta praktyka. Inwestorzy najpierw poprzez wpisanie wzmianki ?blokują? transakcję, a następnie oferują  zakup za niską cenę. Właściciel który musi szybko sprzedać często godzi się na to nie do odrzucenia propozycje?.

 

 

Gigantyczne kary dla pośredników nieruchomości za nieprzestrzeganie AML !

Elżbieta Liberda        22 lutego 2021        Komentarze (0)

Jak czytamy w komunikacie na stronie Ministerstwa Finansów –

na jedno z największych biur nieruchomości w Polsce nałożona została potężna kara finansowa – 500.000,00 zł .

Kara została nałożona za niedopełnienie obowiązków:

  1. wyznaczenia osoby odpowiedzialnej za wykonanie obowiązków określonych w art. 8ustawy,
  2. sporządzenia oceny ryzyka, o której mowa w art. 27 ust. 3ustawy,
  3. stosowania i dokumentowania zastosowanych środków bezpieczeństwa finansowego,
  4. wprowadzenia wewnętrznej procedury instytucji obowiązanej, o której mowa w art. 50ustawy,
  5. zapewnienia udziału osób wykonujących obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu w programach szkoleniowych, o których mowa w art. 52ustawy,
  6. wdrożenia wewnętrznej procedury anonimowego zgłaszania naruszeń przepisów z zakresu przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, o której mowa w art. 53ustawy.

Jak widać nieprzestrzeganie ustawy przez pośredników może być dolegliwe w skutkach.…. a obowiązków które nakłada ustawa jest bardzo wiele .

Wielu pośredników nie ma świadomości że AML ich obowiązuje.

Systemy zarządzania zgodnością wszystkim kojarzą się głównie z sektorem finansowym i ubezpieczeniowym.

Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy dotyczy też pośredników nieruchomości.

Co muszą zrobić agencje nieruchomości ?

Przede wszystkim dokładnie zapoznać się z treścią ustawy .

Po drugie wprowadzić szczegółowe procedury !

Wymagane jest także posiadanie dokumentacji która potwierdzi faktyczne badanie klienta.
Podczas ewentualnej kontroli, kontroler zweryfikuje, czy po pierwsze jest wprowadzona procedura i po drugie, czy jest ona rzeczywiście przeprowadzana.

Ponieważ temat jest bardzo skomplikowany zapraszam na szkolenie z tego zakresu.

Tutaj link do zapisów : https://lexperfecta.pl/produkt/nowe-obowiazki-posrednikow-i-zarzadcow-w-kontekscie-zmian-w-ustawie-o-przeciwdzialaniu-praniu-pieniedzy-oraz-finansowaniu-terroryzmu/

Poniżej wklejam też link do pełnej treści komunikatu ze strony gov.pl .

tutaj link: https://www.gov.pl/web/finanse/kara-pieniezna-nalozona-przez-ministra-finansow-funduszy-i-polityki-regionalnej-na-home-broker-sa

” Kara pieniężna nałożona przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej na Home Broker S.A. Informacja o wydaniu ostatecznej decyzji w sprawie nałożonej kary administracyjnej przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej, opublikowana na podstawie art. 152 ust. 1 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (Dz.U. z 2020 r., poz. 971 ze zm.), zwanej poniżejustawą.







← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →