Udziały w nieruchomości . Korzyść czy ryzyko?

Elżbieta Liberda        12 lutego 2017        Komentarze (1)

Problematyka związana z nabyciem, a później z własnością udziałów w nieruchomości, jest jedną z najtrudniejszych w prawie rzeczowym.

Trudnością już samą w sobie, jest zrozumienie co to jest właściwie udział w nieruchomości.

Nieprofesjonalnym (i nie tylko) uczestnikom rynku nieruchomości trudno jest wytłumaczyć jakie przełożenie na ich faktyczne władztwo nad danym lokalem w nieruchomości będzie miało nabycie udziału.

Bowiem nabywce udziałów, który nie uświadomił sobie co oznacza, że jest współwłaścicielem nieruchomości w częściach ułamkowych – ( to właśnie jest ów udział) – mogą czekać niekiedy bardzo przykre niespodzianki, dotyczące jego uprawnień do nieruchomości.

Co to jest udział ?

Udział, to abstrakcyjna konstrukcja prawna, sprowadzająca się do tego, że każdy ze współwłaścicieli ma rachunkowy ułamek nie podzielonej rzeczy, określany jako jego udział.

Udziały te mogą być różne.

Współwłaściciel może swój udział zbyć, obciążyć hipotekę, rozporzadzić udziałem na wypadek śmierci, zrzec się itp.

Natomiast i tu występują najczęściej problemy ?

Współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa do jakiekolwiek fizycznej części rzeczy – w naszych rozważaniach do nieruchomości.

Konsekwencją tego jest to, że właściciel udziału, nie może zbyć ani obciążyć fizycznie określonej części nieruchomości.

Przechodząc już na bardzo praktyczny grunt związany z obrotem nieruchomości, nabywca udziałów, chociaż z ich nabyciem związane będzie najczęściej objęcie w posiadanie jakiegoś lokalu mieszkalnego czy użytkowego w nieruchomości, nie stanie się jego wyłącznym właścicielem, a przy splocie różnych okoliczności może być pozbawiony jego posiadania -( w wyniku zniesienia współwłasności).

W potocznym obiegu funkcjonuje przeświadczenie, że przez pewien zapis w akcie notarialnym umowy sprzedaży można w wyniku nabycia udziałów stać się właścicielem konkretnego lokalu.

Tym zapisem ma być stwierdzenie w akcie notarialnym, że :

?w ramach nabytych udziałów nabywca będzie korzystał z lokalu np. mieszkalnego położonego na I-piętrze o pow. 45m2 składającego się z dwóch pokoi , kuchni, wc, łazienki.?

Nabywca podekscytowany kupnem udziałów uważa, że stał się poprzez taki zapis wyłącznym właścicielem tego mieszkania.

Jest to całkowicie błędne przekonanie, gdyż nabył tylko ułamkową część nieruchomości, a lokal otrzymał tylko do korzystania-używania, jak to piszą notariusze w sporządzanych aktach.

Wyłącznym właścicielem tego lokalu może się stać tylko w wyniku zniesienia współwłasności.

Lecz nie ma 100% pewności, iż tak się stanie?.

Zapis o wyłącznym korzystaniu z lokalu nie wiążę Sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Najczęściej, występujący w praktyce sposób zniesienia współwłasności to wyodrębnienie w budynku odrębnej własności samodzielnych lokali.

Gdy jest zgoda wszystkich 100% udziałów współwłaścicieli, może to nastąpić w umowie zawartej w formie aktu notarialnego.

Gdy nie ma zgody 100% to każdy ze współwłaścicieli może złożyć stosowny wniosek do Sądu.

A o zniesieniu współwłasności przeczytasz więcej tutaj zniesienie współwłasności.

Wkład własny przy kredycie hipotecznym ! Prawdy i mity o 20 % .

Elżbieta Liberda        10 lutego 2017        Komentarze (0)

Debaty na temat wysokości wkładu własnego do kredytu hipotecznego opanowały sektor rynku nieruchomości.

Niejednoznaczne procedury bankowe spędzają sen z powiek starającym się o kredyt.

Na wielu forach i portalach internetowych odnaleźć możemy informację, że od stycznia 2017r minimalna wysokość wkładu własnego w kredycie mieszkaniowym wynosi 20 % wartości nieruchomości i że w zasadzie, nie posiadając takiego wkładu, nie można liczyć na otrzymanie kredytu.

20 % to jak się okazuje dla wielu , szczególnie młodych ludzi to spora kwota …

Dla przykładu, jeśli chcemy kupić mieszkanie którego cena określona jest na kwotę np. 400 000 złotych , to już na „dzień dobry” musimy mieć 80 000 złotych własnych oszczędności…. W dzisiejszych czasach to wcale nie mało …

Ale spokojnie !

Zanim się poddasz, dokładnie zweryfikuj ofertę banków i o co dokładnie chodzi w tym 20 % wkładzie własnym.

Nie zawsze bowiem chodzi o obligatoryjne posiadanie „świnki ” wypchanej oszczędnościami w takiej kwocie.

Część banków rzeczywiście zmodyfikowała oferty. Zdecydowanie nie prawdą jednak jest, iż dotyczy to wszystkich kredytodawców.

Osoby dysponujące mniejszymi oszczędnościami wciąż mogą liczyć na kredyt, a co za tym idzie własne lokum:)

A skąd to całe zamieszanie ?

W 2014 r. Komisja Nadzoru Finansowego stopniowo zaczęła skłaniać banki do wyeliminowania z oferty kredytów które umożliwiały finansowanie całej wartość kupowanej nieruchomości. Pamiętamy przecież też takie oferty które nawet finansowały więcej aniżeli cena mieszkania.

Klienci masowo sięgali po to łatwo dostępne źródło finansowania, bez zastanowienia się na dolegliwością comiesięcznego obciążenia budżetu …

Efektem bezmyślnego zadłużania się, wielokrotnie, już poza faktem utraty nieruchomości, było popadnięcie w tarapaty finansowe i stan niewypłacalności..

W związku z tym zalecono stopniowe wprowadzanie limitów minimalnego zaangażowania kredytobiorców.

Rekomendacja KNF która określiła maksymalną wysokość wskaźnika długu do wartości nieruchomości tzw. LTV nie wskazała jednak, że oznacza to, iż kupujący nieruchomość musi posiadać w gotówce 20 % ceny.

Dopuszczono możliwość innego zabezpieczenia części minimalnej wymaganej wpłaty. Obligatoryjne minimum to wciąż 10 proc. wartości nieruchomości.

Podsumowując, kredyty z 10 % wkładem własnym są nadal dostępne. Rzeczywiście nie wszystkie banki są w stanie zaproponować tego typu ofertę , tym niemniej jednak można znaleźć całkiem korzystny kredyt nie posiadając 20 % w skarbonce.

Wybierając ofertę kredytu warto poświęcić chwilę na przeanalizowanie dostępnych ofert i z profesjonalnym doradcą zastanowić się w jaki sposób możemy zabezpieczyć brakującą część wkładu własnego .

 

 

Zmiany w prawie budowlanym ! Szybciej rozpoczniesz budowę.

Elżbieta Liberda        09 lutego 2017        Komentarze (0)

Wraz z nadejściem nowego roku 2017 ustawodawca postanowił wyjść naprzeciw potrzebom przedsiębiorców z branży budowlanej.

Ustawą z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców ( Dz. U. 2016 poz. 2255) zmieniono przepisy Prawa budowlanego, rezygnując z nadmiernego formalizmu i dążąc tym samym do przyspieszenia procesu rozpoczęcia budowy.

Najistotniejszym ułatwieniem jest wprowadzenie do ustawowego katalogu obiektów, które mogą być wznoszone bez konieczności uzyskania pozwoleń.

Dzięki temu żadne formalności nie będą konieczne, jeśli będziemy chcieli wybudować wolno stojący parterowy budynek gospodarczy, garaż, wiatę, przydomowy ganek lub oranżerię o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki (w myśl art. 30 ust. 1 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane w nowym brzmieniu).

Podobną dowolność będziemy mieć przy wznoszeniu altan o powierzchni do 35m2.

Znaczne uproszczenie czeka także właścicieli domków jednorodzinnych.

Przed nowelizacją każda przebudowa, niezależnie od jej zakresu, musiała być zgłoszona. Obecnie zgłoszenia wymaga tylko przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, pod warunkiem, że nie prowadzi to do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania budynku.

W przypadku remontu obiektów budowlanych, których budowa wymaga pozwolenia, również możemy cieszyć się większym marginesem swobody ? remont takiego obiektu nie wymaga już zgłoszenia.

Od 2017 r. zgłaszać musimy jedynie remont obiektów innych niż budynki oraz przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych, o ile do ich budowy wymagane jest uzyskanie pozwolenia.

Istotnym ułatwieniem jest także skrócenie terminu, w którym organ administracji architektoniczno ? budowlanej mógł wnieść sprzeciw.

Dzięki nowelizacji starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu ma 21 dni na sprzeciwienie się naszym planom ? jeśli w tym terminie nie podejmie działań, przyjmuje się, że udzielił tzw. milczącej zgody.

Dodatkowo, aby skrócić ten termin jeszcze bardziej, organ ma prawo wydać zaświadczenie, w którym stwierdza brak podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Zgodnie z dodanym art. 30 ust. 1 pkt. 5aa ustawy Prawo budowlane, wydanie takiego zaświadczenia uniemożliwia zgłoszenie sprzeciwu, a w konsekwencji pozwala na szybsze rozpoczęcia prac budowlanych .

Również w zakresie realizacji projektu budowlanego możliwe są bardziej swobodne działania.

Do tej pory wszelkie odstępstwa wymagały tzw. projektu zamiennego. Jego brak rozumiany był jako samowola budowlana. Teraz ustawodawca wyróżnia istotne odstąpienie od projektu budowlanego ? i w tym wypadku konieczne jest uzyskanie projektu zamiennego ? oraz odstąpienie, które nie jest istotne.

Za odstąpienie, które nie jest istotne uznane będzie takie, które spełnia warunki określone w art. 36 ust. 5a Prawa budowlanego, czyli przede wszystkim nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym oraz nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu.

Jeszcze jedna korzystna zmiana została wprowadzona w zakresie korzystania z tymczasowego obiektu budowlanego. W nowym stanie prawnym można z niego korzystać o 60 dni dłużej, tj. 180 dni.

Jak widać proces budowlany od 2017 roku powinien ulec usprawnieniu, ale jak zwykle bywa ? wszystko zweryfikuje praktyka.

Sposoby skutecznej ochrony przed nieuczciwą konkurencją.

Elżbieta Liberda        25 stycznia 2017        Komentarze (0)

PRAWO DLA BIZNESU !

– elementarz prawniczy przedsiębiorcy –

Dzisiejszy rynek nas nie rozpieszcza ?.

 

W każdej z branż musimy liczyć się z tym, że nawet będąc monopolistą w danym obszarze, za chwilę pojawi się ktoś, kto zaproponuje ?podobną? usługę lub produkt.

 

Niestety, nasi konkurenci nie zawsze kierują się dobrymi obyczajami i etyką w biznesie.

 

Zdarza się , że nowym, silnym konkurentem staje się nasz były wspólnik czy długoletni pracownik .

 

I nic w tym zdrożnego jeśli realizują swoje własne pomysły, strategię.

 

Życie jednak pisze także inne scenariusze?.

 

Jakże często słyszymy o kopiowaniu baz danych, korzystaniu z wypracowanych przez lata procedur, stosowania niemalże siostrzanego wzoru logotypów i celowego ?podszywania? się pod już uznaną markę .

 

Jak zatem skutecznie temu zapobiec ?

 

Każdy z przedsiębiorców własnym wysiłkiem, pomysłami, wiedzą osiągną lub planuje osiągnąć w biznesie sukces zawodowy.

 

To codzienna mozolna praca, poszerzanie wiedzy, zaangażowania kapitału.

 

W natłoku obowiązków i codziennej gonitwie spraw zastanówmy się jednak przez chwilę ?

 

Czy to, co budowaliśmy przez wiele lat znajduje się pod należytą ochroną prawną ?

 

Czy nasza firma przygotowana jest na ewentualna walkę z nieuczciwymi konkurentami ?

 

 

Kilka faktów.

 

Większość przedsiębiorców przypomina sobie o kluczowych dla firmy sprawach, takich jak ochrona tajemnicy przedsiębiorstwa z reguły dopiero, kiedy przysłowiowe mleko już się rozlało.

 

Łapiemy się za głowę, biegniemy na pomoc do prawnika bo np. pracownik firmy odszedł nie sam, ale z naszymi klientami, w Internecie pojawił się konkurent stosujący niemalże identyczny wachlarz usług i identyfikację graficzną i tak można by mnożyć?

Bo przecież Polak potrafi.

 

Wciąż obca jest dla licznej grupy przedsiębiorców zasada, że lepiej zapobiegać niż leczyć !

 

Zapominamy o takich udogodnieniach jak możliwość zawierania umów o zakazie konkurencji, o obowiązku zachowaniu poufności.

?Amnezją? objęte są również takie zagadnienia jak zastrzeżenie logotypów, nazwy czy nawet dostępu do danych.

 

Wokandy spraw sądowych pokazują, że z punktu widzenia biznesu jedną z najistotniejszych spraw ? bez względu na branże w jakiej funkcjonujemy – jest odpowiednia świadomość prawna przedsiębiorcy co to jest tajemnica przedsiębiorstwa i jak można ją chronić !

 

Tajemnica przedsiębiorstwa

 

Przez tajemnicę przedsiębiorstwa rozumie się nieujawnione do wiadomości publicznej informacje techniczne, technologiczne, organizacyjne przedsiębiorstwa lub inne informacje posiadające wartość gospodarczą, co do których przedsiębiorca podjął niezbędne działania w celu zachowania ich poufności.

Jak widać z powyższego o tajemnicy możemy mówić tylko w przypadku aktywnego działania przedsiębiorcy celem zachowania przedmiotowych informacji w poufności.

 

Z pkt widzenia naszego biznesu najistotniejsze jest, iż :

– przekazanie,

– ujawnienie

– wykorzystanie cudzych informacji stanowiących tajemnicę przedsiębiorstwa albo

– nabycie ich od osoby nieuprawnionej

 

jest zakazane i stanowi czyn nieuczciwej konkurencji.

Jak zatem utworzyć tajemnicę przedsiębiorstwa?

 

Przedsiębiorca, aby informacja była tajemnicą musi przede wszystkim zakomunikować to odbiorcom informacji oraz podjąć niezbędne lub rozsądne w danych okolicznościach działania w celu zachowania poufności.

 

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 15 listopada 2012 r., IACa 1024/12, stwierdził, że ?nie jest wymagane podjęcie jakichś nadzwyczajnych środków zabezpieczenia, lecz jedynie zabezpieczeń niezbędnych, wręcz minimalnych na określonym polu pozyskiwania danych. Dlatego zabezpieczenie danych utrwalonych na elektronicznych nośnikach wymaga ograniczenia dostępu do nich poprzez wprowadzenie haseł dla określonego kręgu osób?.

 

Kilka podpowiedzi:

* zawieraj umowy o zachowaniu poufności ( na piśmie !)

* informuj odbiorcę, że informacja jest poufna

* wprowadź hasła dostępu do komputerów, programów, systemów informatycznych, indywidualne hasła dostępu do baz danych,

* wprowadź regulamin informowania pracowników o danych poufnych

* odbieraj stosowne oświadczenia od pracowników z którymi kończysz współpracę

 

Zakaz konkurencji

Przedsiębiorcy bardzo często mylą zakaz konkurencji z tajemnicą przedsiębiorstwa.

 

Zakaz konkurencji to zakaz zajmowania się interesami konkurencyjnymi ? i nic po za tym!

Nie zapewnia bezpieczeństwa informacji i obowiązku zachowania informacji gospodarczych czy technologicznych w poufności.

Teoretycznie może zdarzyć się tak, że nasz pracownik zatrudni się np. w sąsiedniej restauracji jako kelner, podczas gdy zakaz konkurencji dotyczył objęcia stanowiska kucharza i przekaże informacje o technologii wyrobu makaronu.

Jeśli technologia ta nie była objęta tajemnicą przedsiębiorstwa to trudno będzie wykazać, iż doszło do czynu nieuczciwej konkurencji.

Mało tego, za zakaz konkurencji w klasycznym wydaniu musimy zapłacić !

 

Zakaz konkurencji może wynikać z ustawy lub z umowy.

Ustawowe zakazy konkurencji obowiązują wspólników spółek jawnych, partnerskich i komandytowych, członków zarządu spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i spółek akcyjnych.

 

Pozostałe wynikają z umowy.

 

Umowy o zakazie konkurencji zawierane są z pracownikami, z agentami, zleceniobiorcami itd.

 

Zakaz konkurencji ograniczony jest terminem. W niektórych wypadkach dopuszczalne jest jego wypowiedzenie. Wszelkie te kwestie reguluje umowa lub w przypadku zakazów wynikających z ustawy odpowiedni przepis.

 

 

 

W przeciwieństwie do zakazu konkurencji, tajemnica przedsiębiorstwa jest bezterminowa. Trwa dotąd dopóki informacja posiada wartość gospodarczą i jest poufna.

 

Znajomość tych różnic jest bardzo istotna.

Zdarza się często, że z pkt widzenia przedsiębiorcy istotniejsze jest zawarcie umowy o zachowaniu poufności i zabezpieczeniu pewnego obszaru informacji aniżeli ?blokowanie? pracownika (a co za tym idzie konieczność płacenia odszkodowania ) zatrudnienia się u konkurencji.

 

 

PRACOWNIK NASZYM KONKURENTEM

 

W czasie trwania stosunku pracy, z samego faktu bycia pracownikiem, pracownik zobowiązany jest:

  1. a) dbać o dobro zakładu pracy, chronić jego mienie oraz
  2. b) zachować w tajemnicy informacje, których ujawnienie mogłoby narazić pracodawcę na szkodę

 

Należy jednak pamiętać, że obowiązek ten wygasa z chwilą rozwiązania umowy o pracę.

 

Dodatkowo pracownik zobowiązany jest do zachowania informacji w tajemnicy w czasie trwania umowy o pracę oraz dodatkowo przez okres 3 lat od ustania zatrudnienia. Nie może w tym czasie tych informacji wykorzystywać, ujawniać lub przekazywać osobom trzecim.

 

Ale uwaga ! ? ta regulacja będzie miała zastosowanie tylko w przypadku kiedy wskazano, że określone dane i informacje są poufne czyli najprościej rzecz ujmując, kiedy utworzono tajemnicę przedsiębiorstwa !

Mało tego, jeśli zadbamy o papierologię i w umowach znajdą się odpowiednie zapisy okres ten przedsiębiorca może wydłużyć.

 

 

Warto wspomnieć, że w niektórych sytuacjach wykorzystanie informacji nie stanowiących tajemnicy przedsiębiorstwa, w razie naruszenia dobrych obyczajów w obrocie gospodarczym, w tym na przykład obowiązku lojalności wobec pracodawcy, sklasyfikowane może być jako czyn nieuczciwej konkurencji, inny niż naruszenie tajemnicy przedsiębiorstwa.

 

 

Co potrafi zrobić konkurencja?

 

CZYNY NIEUCZCIWEJ KONKURENCJI wśród przedsiębiorców

 

Pomysłowość naszych rywali w wyścigu o klienta bywa zaskakująca. Nie zawsze jednak jest w zgodzie z naszym systemem wartości. Warto zatem wiedzieć które z nich możemy zakwalifikować jako te za które grozi odpowiedzialność.

 

W świetle prawa czynem nieuczciwej konkurencji jest :

– działanie sprzeczne z prawem lub

– dobrymi obyczajami,

 

jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta.

 

Czynami nieuczciwej konkurencji są w szczególności:

 

– wprowadzające w błąd oznaczenie przedsiębiorstwa,

– fałszywe lub oszukańcze oznaczenie pochodzenia geograficznego towarów albo usług,

– wprowadzające w błąd oznaczenie towarów lub usług,

– naruszenie tajemnicy przedsiębiorstwa,

– nakłanianie do rozwiązania lub niewykonania umowy,

– naśladownictwo produktów,

– pomawianie lub nieuczciwe zachwalanie,

– utrudnianie dostępu do rynku,

– przekupstwo osoby pełniącej funkcję publiczną, a także

– nieuczciwa lub zakazana reklama,

 

 

Co możesz zrobić ?

 

Przedsiębiorca, którego interes został zagrożony lub naruszony, może żądać:

 

1) zaniechania niedozwolonych działań;

2) usunięcia skutków niedozwolonych działań;

3) złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie;

4) naprawienia wyrządzonej szkody, na zasadach ogólnych;

5) wydania bezpodstawnie uzyskanych korzyści, na zasadach ogólnych;

6) zasądzenia odpowiedniej sumy pieniężnej na określony cel społeczny związany ze wspieraniem kultury polskiej lub ochroną dziedzictwa narodowego – jeżeli czyn nieuczciwej konkurencji był zawiniony.

 

 

W toku ewentualnego procesu ciężar dowodu prawdziwości oznaczeń lub informacji umieszczanych na towarach albo ich opakowaniach lub wypowiedzi zawartych w reklamie spoczywać będzie na osobie, której zarzuca się czyn nieuczciwej konkurencji związany z wprowadzeniem w błąd.

 

Nie tylko odpowiedzialność cywilna !

 

W przypadku niektórych ? nieetycznych? działań grozić może również odpowiedzialność karna. W celu zainicjowania tego typu postępowania pokrzywdzony przedsiębiorca złożyć musi stosowny wniosek.

I tak np. Kto, wbrew ciążącemu na nim obowiązkowi w stosunku do przedsiębiorcy, ujawnia innej osobie lub wykorzystuje we własnej działalności gospodarczej informację stanowiącą tajemnicę przedsiębiorstwa, jeżeli wyrządza to poważną szkodę przedsiębiorcy, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Tej samej karze podlega, kto, uzyskawszy bezprawnie informację stanowiącą tajemnicę przedsiębiorstwa, ujawnia ją innej osobie lub wykorzystuje we własnej działalności gospodarczej.

 

Warto zatem utworzyć wspomnianą tajemnicę, by w razie czego mieć oręże do walki z nieuczciwymi podmiotami.

Odpowiedzialność karna grozi również np. temu

  • kto, za pomocą technicznych środków reprodukcji, kopiuje zewnętrzną postać produktu lub tak skopiowany wprowadza do obrotu, stwarzając tym możliwość wprowadzenia klientów w błąd co do tożsamości producenta lub produktu, czym wyrządza poważną szkodę przedsiębiorcy ;
  • kto, oznaczając lub wbrew obowiązkowi nie oznaczając towarów albo usług, wprowadza klientów w błąd co do pochodzenia, ilości, jakości, składników, sposobu wykonania, przydatności, możliwości zastosowania, naprawy, konserwacji lub innych istotnych cech towarów lub usług albo nie informuje o ryzyku, jakie wiąże się z korzystaniem z nich, i naraża w ten sposób klientów na szkodę
  • kto rozpowszechnia nieprawdziwe lub wprowadzające w błąd wiadomości o przedsiębiorstwie, w szczególności o osobach kierujących przedsiębiorstwem, wytwarzanych towarach, świadczonych usługach lub stosowanych cenach albo o sytuacji gospodarczej lub prawnej przedsiębiorstwa, w celu szkodzenia przedsiębiorcy.
  • (?)

 

RECEPTA DLA PRZEDSIĘBIORCÓW !

Zapobiegaj !

 

  • stwórz profesjonalną politykę ochrony informacji
  • określ co stanowi tajemnicę przedsiębiorstwa i podaj do wiadomości odbiorcy informacji
  • zawieraj umowy o obowiązku zachowania poufności (NDA) oraz umowy o zakazie konkurencji
  • pamiętaj, że umowa o zakazie konkurencji nie zastąpi umowy o zachowaniu poufności
  • rozważ zastrzeżenie nazwy / znaku
  • prewencyjnie zamieszczaj noty copyright
  • bacznie obserwuj konkurencje i informuj o zauważonych naruszeniach

 

 

Kolejna dawka paragrafów dla biznesu już w następnych wpisach.

Artykuł opublikowano w magazynie Coraz Lepszy Biznes.

 

 

 

Zakup odrębnej własności lokalu nie zawsze bezpieczny ! Zobacz kiedy musisz płacić za „długi sąsiada”.

Elżbieta Liberda        30 października 2016        Komentarze (0)

TO AUTENTYCZNY STAN FAKTYCZNY !

WIĘKSZOśĆ Z WAS – POWIE – ABSURD !

A JEDNAK

Mój klient kupił lokal użytkowy – bardzo drogi – w prestiżowej lubelskiej lokalizacji !

Lokal drogi więc na kredyt, ale … to doświadczony restaurator więc wydawałoby się, że dobrze oszacował rentowność inwestycji.

Ponieważ chciał tzw. „pewniaka” co do kwestii własnościowych kupił odrębną własność lokalu.

Wszystko na pierwszy rzut oka wyglądało doskonale.

Duża Wspólnota Mieszkaniowa posiadająca NIP i REGON. Jest wybrany Zarząd Wspólnoty.

Przedmiotowa Wspólnota to nie Wspólnota powstała na bazie nowego budynku zrealizowanego przez developera.

To Wspólnota powstała w wyniku zlikwidowania współwłasności w dużej prawie 100-letniej kamienicy.

W budynku Wspólnoty znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe będące w posiadaniu ich właścicieli.

Lokal perełka !

Szybko wystartowali z urządzeniem knajpy, zatrudnieniem personelu itp.

To wszystko oczywiście stanowiło NIE MAŁE nakłady !

Biznes działa !

Pewnego jednak wieczoru w restauracji nie ma wody ! Oburzony właściciel ustala co się dzieje …

I tu pojawia się przykra niespodzianka ……… Niespodzianka powodująca nie tylko nerwowość ale i spoooooryyy uszczerbek w finansach restauratora.

Knajpa bez wody musi być zamknięta 🙁

A jak to się stało ?

Clou problemu ? właściciele pozostałych lokali nie uiszczają naliczanych im opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, ani za media, w tym za zużycie wody i odprowadzenie ścieków.

Właściciele lokali mieszkalnych nie mają stałych źródeł dochodu, a hipoteki ich lokali są już obciążone na rzecz różnych pomiotów.

Co więcej, w stosunku do niektórych z nich prowadzone są postępowania egzekucyjne na podstawie sądowych i administracyjnych tytułów wykonawczych.

Orzeczone w stosunku do nich przez Sąd prawomocne nakazy zapłaty zostały przekazane do postępowania egzekucyjnego.

Komornik zaś umorzył postępowanie egzekucyjne z uwagi na bezskuteczność egzekucji.

Oczywiście …. można skierować egzekucję w stosunku do ich lokali, ale jeśli ktoś próbował jako wierzyciel prowadzić egzekucję z nieruchomości , to wie, że jest to ?droga przez mękę? – droga ta jest bowiem długa i kosztowna.

Już sam koszt wyceny rynkowej lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego jest pokaźny.

Kto miałby wyłożyć te koszty ?

Na koncie Wspólnoty nie ma żadnych środków finansowych z uwagi na nie dokonywanie opłat przez większość właścicieli lokali.

 

Dlaczego tak wyszło ?

W omawianym przypadku doszło do sytuacji, gdy przedsiębiorstwo wodociągowe odcięło dopływ wody do budynku Wspólnoty, z uwagi na kilkumiesięczne zaległości w opłatach za wodę.

Z przyczyn technicznych nie jest w tej kamienicy możliwe odcięcie wody do poszczególnych lokali.

Aby móc kontynuować prowadzenie knajpy właścicielowi restauracji nie pozostało nic innego jak zapłacić za niesolidnych sąsiadów .

Czekanie na rozstrzygnięcie Sądu w tego typu biznesie byłoby absurdalne…

 

Po tygodniu , dopływ wody został przewrócony po dokonaniu przez właściciela lokalu użytkowego, gdzie prowadzona jest działalność gastronomiczna zapłaty całości zaległości za wodę za całą Wspólnotę.

Nie była to mała kwota ….

Oczywiście właściciel restauracji ma roszczenie do pozostałych właścicieli, ale z przyczyn, o których wspomniałam wyżej, jest to roszczenie czysto teoretyczne, bo w praktyce niewykonalne.

Sąsiedzi są przecież „nieściągalni”:(

 

Dokonując zakupu nieruchomości większość nie wyobraża sobie nawet tak czarnego scenariusza.

Dlatego tak istotnym jest aby zawsze, bez względu na to jaki lokal kupujemy, powierzyć sprawę profesjonaliście który zanim podpowie w co zainwestować zrobi dokładne due dilligence nieruchomości.

Audyt prawny i biznesowy, nawet – przy wydawałoby się – tak bezpiecznej transakcji jak zakup odrębnej własności jest konieczny !

 

KONKLUZJA – nawet we Wspólnocie uważaj kto jest twoim sąsiadem 🙂

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →