INWESTOWANIE w UDZAŁY w nieruchomości. Jak bezpiecznie kupić i sprzedać udział ?

Elżbieta Liberda        12 lutego 2019        Komentarze (0)

Do inwestowania w udziały potrzeba nie tylko doskonałej znajomości prawa, ale także sporo sprytu.

Tu bowiem nie tylko czynności natury formalno – prawnej mają znaczenie, ale przede wszystkim natury faktycznej związanej z umiejętnym zrobieniem due deliegence nieruchomości oraz późniejszym objęciem w posiadanie lokalu.

Inwestując w udziały nie wystarczy doktoryzowanie się na temat współwłasności.
Śmiało mogę stwierdzić, że nie jeden profesor miałby spore obawy mając dokonywać takich inwestycji.

 

A o co w tym wszystkim chodzi ?

Pokręcimy się nieco po wirtualnej rzeczywistości czyli porozmawiamy o udziałach !

A czego wirtualnej rzeczywistości? Bo kto wie gdzie to jest i co to jest udział 🙂

Tysiące książek o tym napisano, ale nie da się tego pokazać, jakkolwiek zobrazować !
Z jednej strony masz niewiele, a tak naprawdę wszystko … a czasem nic !

Bez wątpienia da się na tym jednak extra zarabiać ! Są tacy którzy tylko z tego żyją.

 

Czym jest udział ?

Otóż wyobraźcie sobie sytuacje, że macie tylko niewielki udział a de facto jesteście właścicielami wszystkiego. Korzystać możemy bowiem co do zasady ze wszystkiego. Z każdej części nieruchomości.

Jak to możliwe ?

Otóż, jedną z charakterystycznych cech współwłasności jest niepodzielność wspólnego prawa. Wspólne prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.
Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy.

 

Jeśli nawet podzielono rzecz do korzystania (quoad usum), to ma to jedynie wpływ na sposób wykonywania uprawnień przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia natomiast faktu, że nadal zachowujemy prawo do całej rzeczy.
Wspólność ta trwa tak długo, jak długo trwa stosunek współwłasności.

 

 

Pojęcie udziału .

Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem wspólnej rzeczy i jest szczególnym rodzajem własności, nie zaś odrębnym typem prawa (por. wyr. SN z 14.10.2005 r., III CK 92/05, niepubl.).
Przepisy o własności stosuje się zatem wprost do udziału współwłaściciela z ewentualnymi odmiennościami wynikającymi z przepisów o współwłasności.

Jak ujął to SN w wyr. z 20.9.2000 r. (I CKN 729/99, Legalis), każdy ze współwłaścicieli ma „idealną” część niepodzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem.

„Udział” jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Aby bezpiecznie kupować udziały należy dokładnie zdawać sobie sprawę jakimi prawami rządzi się współwłasność.

Zacznijmy od rodzajów współwłasności.

 

Czym jest współwłasność ?

Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny.
Polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.
Cechy charakterystyczne :
– jedność przedmiotu współwłasności,
– wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje,
– niepodzielność wspólnego prawa.

 

Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części.
I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów.

 

W dyskusji o udziałach nie można pominąć z pewnością elementarnej kwestii jak współwłasność.

Rodzaje współwłasności.
Współwłasność jest : albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną ( np. ustawowa wspólność małżeńska).

Podstawową różnicą pomiędzy w/w jest to, iż cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna.
Upraszczając – to np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków to bez zgody drugiego małżonka sprzedać nie możemy swojej „połowy”.

W przeciwieństwie do współwłasności łącznej – współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem.

Każdy, kto dysponuje takim udziałem może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału.

Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie całej nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

 

A jak to się ma do naszej inwestycji ?

Otóż, posiadając udział poza tym, że możemy nim swobodnie rozporządzać, to jednak nie zawsze wiele to daje.
Przekładając to na obrót nieruchomościami, w zasadzie zawsze, poza lokalem który mamy w posiadaniu – lub nie – ale o tym później; interesuje nas substancja całego budynku.

I tu mogą pojawić się schody, nie zawsze bowiem interesy właścicieli będą spójne, a np. już zgodę na remont elewacji musimy mieć od wszystkich współwłaścicieli.

A jak to wygląda w świetle prawa?

Zarząd rzeczą wspólną .

Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz
do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie całej nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe…

O problemach przy decydowaniu w kwestiach np. remontów czy pozwolenia na prowadzenie lokalu gdzie sprzedawany jest alkohol pewnie już Państwo słyszeli.

Na kanwie tego przepisu (art. 199 k.c.) taki sposób na zarabianie pieniędzy znaleźli sobie niektórzy właściciele udziałów.

Wyobraźmy sobie sytuację, że chcemy dokonać remontu klatki schodowej, która to stanowi dojście do naszego Biura nieruchomości czy też do lokalu który wynajmujemy.
Albo chcemy sprzedawać alkohol lub amunicję w lokalu.

Niestety w pierwszej z sytuacji, aby uzyskać pozwolenie na budowę, modernizację organ administracyjny będzie wymagał zgody wszystkich współwłaścicieli.
W kolejnej aby uzyskać koncesję również musimy wpierw uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli.
Czasem sytuacja taka wykorzystywana jest przez innych współwłaścicieli aby albo zarobić albo po prostu utrudnić życie inwestorowi.

Pisałam o tym tutaj Szantaż współwłaściciela.

 

A co jeśli spotka Cię tego typu problem ?

Co zrobić w przypadku braku zgody pozostałych współwłaścicieli na remont lub czynność przekraczającą zarząd zwykły ?

 

Zgodnie z treścią art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jednak w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Nie pozostaje zatem nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. A to, jak wiemy potrwać może dłuższą chwilę …

 

Jeśli jesteśmy już przy czynnościach zarządu zwykłego i przekraczających zarząd zwykły często pojawia się pytanie – czy kupując udział w nieruchomości i mając w posiadaniu lokale mogę je wynająć bez zgody pozostałych współwłaścicieli ?

poczytajcie o tym tu http://elzbietaliberda.pl/czy-musisz-miec-zgode-na-wynajem-od-pozostalych-wspolwlascicieli/

 

Inwestując w udziały warto także zastanowić się

czy kupując udział ryzykujesz, że współwłaściciele wystąpią do Ciebie o zwrot nakładów poczynionych na nieruchomość ?

 

W tej sytuacji brak jest jednolitej linii orzeczniczej. Przeważa pogląd, że roszczenie o zwrot nakładów jest roszczeniem obligacyjnym, a zatem roszczenie o zwrot nakładów przysługuje współwłaścicielowi, który je poniósł, przeciwko osobom będącym współwłaścicielami w chwili dokonania nakładów.

Konsekwencją takiego stanowiska jest to, że przedmiotowe roszczenie nie przechodzi na nabywcę udziału we wspólnym prawie z racji swego obligacyjnego charakteru.

W orzeczeniach Sądów czytamy – „Roszczenie o zwrot nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na wspólną nieruchomość ma charakter obligacyjny i przysługuje wobec tego współwłaściciela, któremu przysługiwało prawo do nieruchomości z chwili ponoszenia nakładów”.

„Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych na rzecz przysługuje przeciwko osobom,
które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie.”

Według jednak drugiego poglądu, wspomniane roszczenie przysługuje przeciwko obecnym (każdoczesnym) współwłaścicielom rzeczy, stosownie do wielkości ich udziałów we współwłasności. – dał temu wyraz SN w orzeczeniu z 2003 r.

 

Inwestując w udziały nie można zapomnieć także o kwestiach podatkowych. 

Pamiętajmy że współwłaściciele za zobowiązania dotyczące przedmiotu współwłasności odpowiadają solidarnie.

 

Inwestowanie w udziały to z pewnością lukratywny biznes. Trzeba jednak wykazać dużą ostrożność tak aby inwestycja nie stała się tylko źródłem problemów.

 

Zapraszam do dyskusji i kontaktu.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: