Jeśli agent nie pomagał w transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości, nie dostanie on prowizji – ciekawy wyrok Sądu w Szczecinie

Elżbieta Liberda        25 kwietnia 2019        Komentarze (0)

Sąd Rejonowy w Szczecinie: Jeśli agent nie pomagał w transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości, nie dostanie on prowizji

Stan faktyczny był następujący:

Powodem w omawianej sprawie był pośrednik, który w 2017 r. zawarł z osobą chcącą sprzedać nieruchomość umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Kontrakt podpisano na okres roku na zasadzie wyłączności. W umowie ustalono wynagrodzenie prowizyjne w wysokości 40.000 zł. Stosownie do zapisu dotyczącego klauzuli wyłączności strony umowy postanowiły, iż w czasie trwania umowy za kontrahenta wskazanego przez pośrednika uznane zostaną wszystkie bez wyjątku osoby fizyczne, prawne lub jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, z którym sprzedający nieruchomość zawarł umowę przedwstępną, warunkową, zobowiązującą, stanowczą, rozporządzającą, transakcyjną.

Nieruchomość sprzedano w 2018 r. Nabywca nie zgłosił się do sprzedawcy za pośrednictwem agenta, z którym ten miał zawartą umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na zasadzie wyłączności, lecz zgłosił się on bezpośrednio do sprzedawcy bez pośrednictwa jakiegokolwiek podmiotu.

Z uwagi na zawartą umowę, firma pośrednicząca zgłosiła się do sprzedawcy z roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia prowizyjnego powołując się na postanowienia umowy zawartej na zasadzie wyłączności, w szczególności na ustalenia dotyczące ?kontrahenta wskazanego przez pośrednika?. Sprzedawca uznał, iż w takiej sytuacji, żądanie zapłaty jest bezzasadne, a pomiędzy stronami doszło do wymiany stanowisk w tym zakresie.

Z uwagi na brak porozumienia, firma pośrednicząca wniosła powództwo do sądu.

Oceniając klauzulę wyłączności oraz ustalenia stron dotyczące ?kontrahenta wskazanego przez pośrednika?, sąd wskazał, że z istoty umowy na wyłączność należy wnioskować, iż pozwany nie będzie korzystał z usług innych pośredników w obrocie nieruchomościami. Sprzedaż osobie nie wskazanej przez żadnego pośrednika w ocenie sądu nie może być traktowana jako naruszenie tak ustanowionej wyłączności. Doprowadziło to sąd do konkluzji, że w przedmiotowej sprawie pośrednik domaga się wynagrodzenia za zdarzenie, w którym w ogóle nie miało miejsce pośrednictwo w obrocie nieruchomością, a stosowne zapisy umowne, wskazujące na zasadność żądania wynagrodzenia prowizyjnego w tego typu sytuacji sąd uznał w tym zakresie za nieważne (art. 3531 w zw. z art. 58 § 3 KC).

Sąd uznał, iż zapisy umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zakresie, w którym umożliwia żądanie wynagrodzenia prowizyjnego w związku z od transakcji dokonanej przez zamawiającego z osobą niewskazaną wcześniej przez pośrednika lub innego pośrednika, pozostają w sprzeczności z naturą stosunku.

Konkludując, w ocenie sądu z istoty ?umowy na wyłączność? należy wnioskować jedynie okoliczność, że pozwany nie będzie korzystał z usług innych pośredników w obrocie nieruchomościami. Sprzedaż osobie nie wskazanej przez żadnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie może być taktowana jako naruszenie zasady tej wyłączności w związku z zawarta umową.

Wyrok Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie, sygn. akt: XI GC 1869/18

 

Kontakty wnuków z dziadkami po rozwodzie rodziców ? problem braku respektowania postanowień sądu przez rodziców.

Elżbieta Liberda        19 marca 2019        Komentarze (0)

W tradycji rodzinnej przyjęło się, że dziadkowie odgrywają szczególną rolę w faktycznym wykonaniu pieczy nad małoletnimi wnukami. Tuż po rodzicach i rodzeństwie stanowią oni grupę najbliższych osób dla dziecka, stąd też ich kontakty podlegają szczególnej ochronie. Zgodnie z treścią art. 113 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, niezależnie od władzy rodzicielskiej rodzice oraz ich dziecko mają prawo i obowiązek utrzymywania ze sobą kontaktów. Przepisy odnoszące się do kwestiiutrzymywania i wykonywania kontaktów rodziców z dziećmistosuje się odpowiednio do kontaktów rodzeństwa, dziadków, powinowatych w linii prostej, a także innych osób, jeżeli sprawowały one przez dłuższy czas pieczę nad dzieckiem. Do kontaktów z dzieckiem ma prawo zarówno babcia z dziadkiem od strony matki, jak i od strony ojca. Najlepiej gdyby się odbywały w drodze porozumienia z rodzicami wnuka. Rodzice ? kierując się dobrem dziecka ? w zależności od realiów konkretnego stanu faktycznego, mają obowiązek dopuszczenia do kontaktów dzieci z dziadkami( a nawet organizowania kontaktów i zachęcania do nich, mimo oporów dzieci) bądź też ograniczania kontaktów lub uniemożliwienia ich. Jednakże do takiego ograniczenia może dojść tylko i wyłącznie przez sąd opiekuńczy i tylko wtedy, gdy występuje przesłanka zagrożenia dobra dziecka.

Jeżeli jest brak porozumienia w przedmiocie kontaktów dziadków z wnukiem wtedy tę kwestię rozstrzyga sąd opiekuńczy kierując się dobrem dziecka. W sytuacji gdy takie kontakty zostały już ustalone a rodzice nie przestrzegają postanowień sądu na rodziców lub opiekunów mogą zostać nakładane grzywny za każdy nieumożliwiony kontakt. Niestety bywają takie przypadki, w których rodzice w dalszym ciągu nie reagują na zasądzane grzywny. Gdy wszystkie środki zawiodły i kontakt z wnukami są niemożliwe można złożyć wniosek do sądu rodzinnego o ograniczenie władzy rodzicielskiej. Pomoże to zapobiec ujemnym skutkom niewłaściwego lub nieudolnego sprawowania władzy rodzicielskiej przez rodziców – choćby przez ustanowienie kuratora. Jeżeli sąd na podstawie dowodów przyzna rację dziadkom, władza rodzicielska zostanie ograniczona i przy pomocy kuratora spotkania z wnukiem będą realizowane. Jak wskazuje ustawodawca w art.95§3 kro ? władza rodzicielska powinna być wykonywana tak jak tego wymaga dobro dziecka i interes społeczny. Skoro rodzic bezpodstawnie zakazuje kontaktów z określonymi osobami poczytuje się jakby działał na szkodę tegoż dziecka.

 

 

 

Autorem dzisiejszego wpisu jest Martyna Partyka, praktykantka w naszej Kancelarii, studentka V roku prawa na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim.

Opłaty do ZAIKS , STOART i za odbiorniki radiowe w hotelach.

Elżbieta Liberda        15 marca 2019        Komentarze (0)

Za używanie odbiorników radiofonicznych oraz telewizyjnych pobiera się opłaty abonamentowe (art. 2 ust. 1 ustawy o opłatach abonamentowych);

Domniemywa się, że osoba, która posiada odbiornik radiowy lub telewizyjny w stanie umożliwiającym natychmiastowy odbiór programu, używa tego odbiornika (art. 2 ust. 2 ustawy o opłatach abonamentowych);

Odbiornikiem radiofonicznym albo telewizyjnym, w rozumieniu przepisów niniejszej ustawy, jest urządzenie techniczne dostosowane do odbioru programu (art. 2 ust. 7 ustawy o opłatach abonamentowych);

Odbiorniki radiofoniczne i telewizyjne podlegają, dla celów pobierania opłat abonamentowych za ich używanie, zarejestrowaniu w placówkach pocztowych operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (art. 5 ust. 1 ustawy o opłatach abonamentowych);

Opłatę abonamentową uiszcza się z góry do 25. dnia miesiąca, za który opłata jest należna. Opłata może być uiszczona z góry za cały rok albo za wybrane miesiące (art. 3 ust. 4 ustawy o opłatach abonamentowych);

 

A czy umieszczenie odbiorników w pokojach wiąże się z koniecznością ponoszenia dodatkowych opłat?

Tak. Konieczne jest również ponoszenie opłat na rzecz organizacji zbiorowego zarządzania prawami autorskimi lub prawami pokrewnymi, którymi zgodnie z art. 104 ust. 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, są stowarzyszenia zrzeszające twórców, artystów wykonawców, producentów lub organizacje radiowe i telewizyjne, których statutowym zadaniem jest zbiorowe zarządzanie i ochrona powierzonych im praw autorskich lub praw pokrewnych oraz wykonywanie uprawnień wynikających z ustawy.

 

Domniemywa się, że organizacja zbiorowego zarządzania jest uprawniona do zarządzania i ochrony w odniesieniu do pól eksploatacji objętych zbiorowym zarządzaniem oraz że ma legitymację procesową w tym zakresie.

Na domniemanie to nie można się powołać, gdy do tego samego utworu lub artystycznego wykonania rości sobie tytuł więcej niż jedna organizacja zbiorowego zarządzania.

W zakresie swojej działalności organizacja zbiorowego zarządzania może się domagać udzielenia informacji oraz udostępnienia dokumentów niezbędnych do określenia wysokości dochodzonych przez nią wynagrodzeń i opłat (art. 105 ust. 1 i 2 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych).

 

Czy w związku z tym obiekty muszą płacić za każdy odbiornik?

 

Opłatę abonamentową uiszcza się za każdy odbiornik radiofoniczny i telewizyjny, z zastrzeżeniem ust. 5 (art. 2 ust. 4 ustawy);

Niezależnie od liczby odbiorników radiofonicznych i telewizyjnych używanych przez:
1) osoby fizyczne w tym samym gospodarstwie domowym lub w samochodzie stanowiącym ich własność, 2) podmioty lecznicze niebędące przedsiębiorcami w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, sanatoria, żłobki, publiczne i niepubliczne jednostki organizacyjne systemu oświaty, publiczne i niepubliczne uczelnie, a także domy pomocy społecznej – w tym samym budynku, zespole budynków lub w samochodach będących w używaniu tych instytucji – uiszcza się tylko jedną z opłat, o której mowa w art. 3 ust. 1 (art. 2 ust. 5 ustawy o opłatach abonamentowych).

 

Czy istnieje jedna organizacja na rzecz której możemy wnosić opłaty?

Nie. Takimi organizacjami są ZAiKS (pobiera opłaty z tytułu ochrony praw autorów), STOART i SAWP (chroniące wykonawców) oraz ZPAV (chroni prawa producentów fonogramów).

Jeżeli na danym polu eksploatacji działa więcej niż jedna organizacja zbiorowego zarządzania, organizacją właściwą w rozumieniu ustawy jest organizacja, do której należy twórca lub uprawniony z tytułu prawa pokrewnego, a gdy twórca lub uprawniony z tytułu prawa pokrewnego nie należy do żadnej organizacji albo nie ujawnił swojego autorstwa – organizacja wskazana przez Komisję Prawa Autorskiego, o której mowa w art. 1101 Komisja Prawa Autorskiego (art. 107 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych);

 

Jakie są konsekwencje nieuiszczenia opłat do tych instytucji?

Łączy się to z możliwością dochodzenia przez organizacje zbiorowego zarządzania prawami autorskimi lub prawami pokrewnymi opłat, które zobowiązani jesteśmy ponieść. W pierwszej kolejności organizacja taka wezwie nas do zapłaty. W razie braku płatności sprawa może skończyć się w sądzie. Organizacje takie mają bowiem legitymację procesową do wytoczenia powództwa, co wynika z art. 105 ust. 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych).

 

Trudni turyści.Brak płatności za hotel. Brak opłaty za „dodatkowego” gościa.

Elżbieta Liberda        14 marca 2019        Komentarze (0)

Co może zrobić właściciel obiektu noclegowego kiedy gość nie chce dokonać zapłaty za hotel i usługi dodatkowe?

W wielu hotelach praktyką jest, iż rozlicznie usługi hotelowej następuje w momencie wymeldowywania się gościa.

Niestety praktyka pokazuje, że niektórzy klienci nie chcą zapłacić.

Co wówczas może zrobić hotel?

 

Zastaw.

Dla zabezpieczenia należności za mieszkanie, utrzymanie i usługi dostarczone osobie korzystającej z usług hotelu, przysługuje utrzymującemu zarobkowo hotel lub podobny zakład ustawowe prawo zastawu na rzeczach wniesionych.

 

Co obejmuje zastaw ?

Zakres zastawu hotelarskiego nie ogranicza się tylko do należności gościa za pobyt, ale obejmuje także inne usługi, np. wyżywienie, opłaty za parking, płatną TV itp.

Należy jednak pamiętać, że przedmiotowy zastaw nie dotyczy należności spowodowanych zniszczeniami lub kradzieżą mienia hotelowego.

Jak skorzystać z prawa zastawu?

Aby skorzystać z prawa zastawu hotelarz powinien zająć rzeczy gościa a następnie, w wypadku braku polubownego zakończenia sprawy wystąpić z pozwem o zapłatę. Spieniężenie zajętych rzeczy odbywa się w toku postępowania egzekucyjnego zaś kwota uzyskana z ich zbycia przeznaczana zostanie na spłatę kwoty objętej żądaniem pozwu oraz pokrycie kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego.

 

Pamiętaj! Aby skorzystać z zastawu rzeczy gościa muszą pozostawać w hotelu.

Warto pamiętać, że aby skorzystać z prawa zastawu rzeczy gościa nie mogą ?opuścić? hotelu.

Wydanie rzeczy właścicielowi lub ich przeniesienie poza obręb obiektu hotelowego spowoduje wygaśnięcie prawa zastawu.

Wówczas pozostanie powództwo o zapłatę i dochodzenie należności na zasadach ogólnych.

Gdy gość kwestionuje usługę.

Niektórzy gości nie chcą zapłacić, powołując się na niedostateczną jakość usług hotelu. Oczywiście w wypadku gdy sprawa trafi na drogę postępowania sądowego zasadność zarzutów zostanie zbadana przez sąd. Należy jednak podkreślić, że w takiej sytuacji ciężar udowodnienia, iż hotel nie spełnił uzgodnionych wymagań ciąży na kliencie, który na taką okoliczność się powołuje. Warto zatem zadbać o zabezpieczenie wszelkich dowodów na okoliczność, iż hotel wywiązał się ze swoich obowiązków poprzez np. sporządzenie protokołu z notatką pracowników obsługujących gościa o przebiegu pobytu itp.

 

A czy możemy obciążyć gościa za wizyty osób świadczących usługi seksualne?

 

To bolączka wielu hoteli. Goście na wyjazdach lubią nawiązywać nowe przyjaźnie. Zdarza się że zapraszają koleżanki lub kolegów a Ci opuszczają pokój dopiero rano.

 

Jeżeli gość wynajmie pokój jednoosobowy lub większy natomiast płatność ustalona jest za jedną osobę to w przypadku kiedy personel hotelu zauważy dodatkowego lokatora wówczas fakt taki należy niezwłocznie odnotować. Warto pamiętać aby w treści regulaminu zawrzeć postanowienie iż w takich sytuacjach naliczona będzie dodatkowa opłata .

Wspólne zabawy bywa, że zakłócają ciszę nocną.

Jeśli chodzi o uciążliwość związaną z hałasami dobiegającymi z pokoju to również należy zadbać o uregulowanie tych kwestii w regulaminie określając godziny ciszy nocnej i konsekwencje nieprzestrzegania.

 

 

Czy będąc właścicielem udziału w nieruchomości mogę samodzielnie pozwać najemcę ?

Elżbieta Liberda        13 marca 2019        Komentarze (0)

Problemy z lokatorem, a możliwość samodzielnego wszczęcia postępowania.

Wynajmując lokal, szczególnie mieszkalny często mamy problemy z lokatorem.

Czasem nie płaci czynszu, czasem demoluje.

Powstaje zatem zagadnienie, czy w takim wypadku, kiedy wynajmujemy lokal na cele mieszkaniowe w ramach posiadanych udziałów samodzielnie możemy wytoczyć powództwo przeciwko lokatorowi, a w konsekwencji przeciwko gminie gdyby nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie której został przyznany.

Zgodnie z orzecznictwem współwłaściciel nieruchomości może dochodzić od gminy odszkodowania w pełnej wysokości za szkodę wynikłą z niedostarczenia uprawnionemu lokatorowi lokalu socjalnego. Może dochodzić tego roszczenia w całości, bowiem jest ono roszczeniem zachowawczym. (art. 209 KC). Uchwała SN z 3.12.2014 r., III CZP 92/14

 

SN podkreśla, że aby zaliczyć określoną czynność do czynności zachowawczych, muszą zostać spełnione dwie przesłanki.

  1. czynność taka musi mieć na celu zachowanie wspólnego prawa, tj. ochronę interesu wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko jednego czy kilku z nich;
  2. konieczność jego realizacji w sposób niepodzielny.

 

Czynność ta jest zatem czynnością zachowawczą.

Podobnie Sąd traktuje czynności dochodzenia roszczeń które to obejmują należności z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Tu również stwierdzono, że stanowią one czynności zachowawcze, które mogą być ubezskutecznione jedynie sprzeciwem współwłaścicieli.

 

Jak widać uprawnienia współwłaścicieli są dość szerokie.

Można śmiało stwierdzić, że będąc jedynie właścicielem udziałów można bezpiecznie wynajmować lokale w których posiadaniu jesteśmy i korzystać ze wszystkich przysługujących praw jak właściciel.

 

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →