Pośrednictwo za 0 % niezgodne z prawem !
Większość z osób decydując się na sprzedaż, zakup czy też wynajem nieruchomości rozważa kwestię czy całą procedurę prowadzić osobiście, czy też skorzystać z firmy profesjonalnie zajmującej się obrotem nieruchomościami na rynku.
Jak wiadomo, firmy te dysponują dużym rozeznaniem na rynku, zaś w swych ofertach prezentują różny zakres usług. Niewątpliwie jednak za takie profesjonalne doradztwo oraz wyszukanie nabywcy trzeba będzie zapłacić.
O obowiązku odpłatności nie tylko stanowi fakt, iż pośrednik w obrocie nieruchomościami musi wykonać kawał ciężkiej pracy zanim sfinalizuje transakcje, ale także wskazują na to wprost obowiązujące przepisy prawa.
W dzisiejszym wpisie wyjaśnię:
- jaki gdzie ?sprawdzić? pośrednika,
- co grozi pośrednikom za stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych w postaci oferowania pracy ?za darmo?,
- wskaże jakie ryzyko ponosi klient decydując się na współpracę z takim ?pseudo? agentem nieruchomości który ?niby? pracuje za O %,
- co grozi pośrednikom próbującym obejść prawo stosując ceny dumpingowe za usługę pośrednictwa, np. 1 PLN,
- co grozi za pracę bez zawarcia umowy pośrednictwa.
Zacznijmy od początku.
W związku z ustawą deregulacją, jak grzyby po deszczu wyrastają nowebiura nieruchomościoferujące przeróżny wachlarz usług.
Niektóre z nich oferują nawet pracę ?za darmo? czyli słynneoferty za 0 %.
Jak w gąszczu ofert znaleźć profesjonalistę?
Czy dać się nabrać na to, że dostajemy coś za darmo?Za te 0 %?
Wyjdźmy zatem od tegojak bezpiecznie współpracować z pośrednikiem.
W przypadku dokonania wyboru odpowiedniej firmy nasz kapitał znajdzie się w naprawdę dobrych rękach, zaś my unikniemy błądzenia po urzędach i spędzania wielu godzin na poszukiwaniu kontrahenta.
Od dnia 1 stycznia 2014 r. zawód pośrednika i zarządcy został zderegulowany.
Dziśpośrednikiem może być w zasadzie każdy. Do lamusa poszły skomplikowane studia podyplomowe, obowiązek odbycia praktyki zawodowej i ciężkie egzaminy ministerialne. Po przejściu takiej ścieżki klienci mieli gwarancje, że osoba posiadająca licencję zawodową i określony tytuł, posiada wiedzę w zakresie obrotu nieruchomościami.
Dziś brak jest jakichkolwiek dokumentów urzędowych pozwalających stwierdzić klientowi czy trafił na rzetelną firmę i wykwalifikowanego pośrednika.
Oczywiście, można by stwierdzić, że pewnym ?gwarantem? jest współpraca z pośrednikami którzy uprawnienia swe zdobyli przez wejściem w życie ustawy deregulacyjnej. Jednakże nie można przecież wykluczyć fachowości i profesjonalizmu osób które nie załapały się na stare zasady zdobywania licencji.
Jak zatem sprawdzić pośrednika?
Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) prowadziCentralny Rejestr PFRN. Rejestr ten stanowi integralną część systemu nadawania licencji zawodowych PFRN i jest odpowiedzią Federacji na deregulację zawodu pośrednika.
Osoby, które ubiegają się o uzyskanie licencji Pośrednika Nieruchomości, muszą spełnić wymagania regulaminu nadawania licencji i dobrowolnie przyjąć na siebie zobowiązania, wynikające zKodeksu Etyki PośrednikaNieruchomości. Osoby takie posiadają własnyprofil w Centralnym Rejestrze PFRN(www.rejestr.pfrn.pl). Federacja wymaga aby pośrednicy legitymowali się określona wiedzą, przekazywali dane o sobie oraz o zakresie świadczonych usług oraz co najistotniejsze z punktu widzenia interesu klienta ? informację o posiadaniu przez przedsiębiorcę ? pośrednika w obrocie nieruchomościami ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody mogące powstać w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.
Ale to nie wszystko!
Najistotniejszym czynnikiem będzie zawarcieumowy z pośrednikiem.
To ten dokument precyzuje zakres obowiązków pośrednika i ramy jego odpowiedzialności.
UMOWA OBLIGATORYJNIE OKREśLA HONORARIUM POśREDNIKA ZA WYKONANĄ USŁUGĘ !
Brak określenia wynagrodzenia dla pośrednika
– konsekwencje dla klienta –
Rynek nie jest dziś łatwy, a szczególnie w tak wymagającym sektorze jak nieruchomości.
Niekiedy dochodzi do sytuacji w których firmy imają się różnych dziwnych zabiegów marketingowych celem pozyskania klienta.
W ostatnim czasie można zauważyć zjawisko, że usługi z zakresu pośrednictwa nieruchomościami reklamowane, a nawet ? świadczone? są jako wolne od opłat, a biura nieruchomości posługują się takimi sformułowaniami jak ?0% prowizji przy kupnie mieszkania? czy ?mieszkanie bez prowizji?.
Nie dajmy się zwieść, nikt nie pracuje za darmo.
Otóż, w przypadku tego typu ofertprowizja pośrednikaz regułyukryta jest w cenie nieruchomości.
Pozornie, zamiast na konto pośrednika, z reguły zapłacicie Państwo tą kwotę na rzez Sprzedawcy, który obciążony jest wyższym procentem.
Ale to nie wszystko.
Z pewnością pośrednik pracujący za 0% nie będzie negocjował dla Państwa jak najniżej ceny zakupu czy też wynajmu. Zależy mu bowiem by jego wynagrodzenie liczone było od jak najwyższej sumy transakcyjnej.
Odpowiedzialność skarbowa
Szanowni czytelnicy !
Z tytułu otrzymania nieodpłatnego świadczenia po stronie osoby która je otrzymała powstajeobowiązek podatkowy!Musimy rozliczyć się z fiskusem! Jeśli tego nie zrobimy czekać nas może nawet postępowanie karne skarbowe. Pomimo tego, że klient nie uiszcza pośrednikowi wynagrodzenia, to i tak powstaje obowiązek podatkowy ponieważ polskie prawo podatkowe przewiduje także stosowne opodatkowanie czynności dokonanych pod tytułem darmym.
Także pośrednik który ?coś? daje w prezencie, de facto robi niedźwiedzią przysługę ? naraża bowiem klienta na przykre konsekwencje podatkowe.
Umowa nieodpłatna nie będzie umową pośrednictwa.
Nie będzie miał dlatego zastosowania art. 181 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem nieruchomościami.
Klient musi zatem liczyć się z brakiem posiadania przez pośrednika obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej pośrednika za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarówno przez niego jak i inne osoby, działające pod jego nadzorem. W konsekwencji dochodzenie roszczeń od pośrednika będzie utrudnione jeśli okaże się, że nie ma nic na siebie.
Brak możliwości wglądu do dokumentów.
Przedsiębiorca zawierający nieodpłatną umowę pośrednictwa, pomimo tego, że jest pośrednikiem to nie korzysta z uprawnień jakie przewiduje Ustawa o gospodarce nieruchomościami i z tego względu nie będzie miał dostępu do niektórych dokumentów oraz do pobierania z nich odpowiednich odpisów, wypisów czy zaświadczeń.
Utrudnienia związane są także z ewentualnym postępowaniem sądowym.
Najpierw będzie bowiem należało wykazać co za umowa łączy strony, a następnie pod tym kątem dokonywana będzie ocena odpowiedzialności stron. W sytuacji kiedy umowa nie zawiera essentialia negotti (warunków koniecznych) umowy pośrednictwa, to sąd w ostateczności zinterpretuje jaki charakter miały ustalenia stron.
I jeszcze jedno
Uważaj na domokrążców !
Należy zacząć od tego, że na podstawie art. 179a Ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
I tu pierwsza przestroga ? sprawdź czy pośrednik jest przedsiębiorcą . Zdarza się, że na rynku działają ?pseudo agenci? i chcą sobie dorobić bawiąc się w pośrednictwo.
A pośrednictwo to nie plac zabaw dla akwizytorów tylko wysoce specjalistyczna usługa.
Podsumowując ? jeśli zaczynasz współpracę z pośrednikiem który twierdzi, że pracuje za 0 % to działa on niezgodnie z przepisami prawa.
-
Stosowanie stawek dumpingowych ? pozorna odpłatność
Należy także wspomnieć o umowach tzw. pozornie odpłatnych, np. wtedy kiedy wynagrodzenie dla pośrednika wynosi 1 zł.
Umowa taka w świetle prawa także nie stanowi umowy pośrednictwa.
Dodatkowo biura nieruchomości i pośrednicy reklamujący w ten sposób swoje usługi muszą liczyć się z tym, że takie ogłoszenia stanowią czyn nieuczciwej konkurencji w zakresie reklamy.
Praca pośrednika BEZ UMOWY !
– Tragiczne skutki dla klientów i sankcje dla pośredników –
Często również zdarzają się sytuacje, kiedy w ogóleklient kupujący nie zawiera żadnej umowy z pośrednikiem.Firma działa w oparciu o przysłowiowe ?za darmo? i ?na gębę?.
Są też sytuacje kiedy dopiero po oględzinach nieruchomości i wstępnym zainteresowaniu klienta pośrednik informuje, że należy mu zapłacić.
To nie tylko nieelegancka praktyka, ale przede wszystkim uniemożliwiająca klientowi wpływ na zakres wykonywanej usługi.
Umowa zawsze winna być podpisana już na etapie rozpoczęcia współpracy.
Klient musi mieć wpływ na jej treść, jasno zostać poinformowany za co i kiedy płaci. Nie może być stawiany pod ścianą, że jeśli kupi to ma płacić!
A jakie są konsekwencje gdy pośrednik pracuje dla klienta bez umowy?
Otóż działacie Państwo tak, jak byście w ogóle nie korzystali z usługi pośrednika.
W zasadzie tenpośrednik nie ma żadnych zobowiązań wobec Państwa.
Gdyby poszło coś nie tak, kupilibyście Państwo nieruchomość np. zadłużoną, w przypadku braku umowy nie skorzystacie z ochrony ubezpieczeniowej pośrednika?
Jakie umowy zatem nie będą umowami pośrednictwa?
- umowy, które w ogóle nie stanowią o wynagrodzenia
- umowy wprost przewidujące, że pośrednikowi nie należy się wynagrodzenie za wykonywane czynności
- umowy pozornie odpłatne czyli przewidujące wynagrodzenie dla pośrednika wynoszące 1 zł.
W przypadku tych umów brak jest ustawowego obowiązku odpłatności, nie mogą więc stanowić umów pośrednictwa.
Co grozi POśREDNIKOM gdy pracują za darmo lub za 1 PLN?
Należy mieć przede wszystkim na uwadze, że świadcząc usługi z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jesteśmy przedsiębiorcami, zatem do naszej działalności zastosowanie będą mieć przepisy Ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.
Reklamując swoje usługi jako bezpłatne np. ?0% prowizji przy kupnie mieszkania? czy ?mieszkanie bez prowizji? musimy liczyć się z konsekwencjami.
Uczestnikom rynku nieruchomości takim jak inne Biura Nieruchomości przysługuje w takim wypadku szereg roszczeń, w praktyce będzie to przede wszystkim wystąpienie z żądaniem zaniechania niedozwolonych działań.
Wśród innych roszczeń mogą znaleźć się także:
– żądanie usunięcia skutków niedozwolonych działań,
– żądanie naprawienia wyrządzonej szkody,
– a nawet żądanie zasądzenia odpowiedniej sumy pieniężnej na określony cel społeczny.
Należy także poruszyć kwestię tzw. cen dumpingowych, czyli sprzedaży usług poniżej kosztów własnych. Ceny dumpingowe jako nierealistycznie niskie mają na celu wyeliminowanie konkurentów z uzyskania dostępu do rynku i na podstawie art. 15 Ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji stanowią czyn nieuczciwej konkurencji. Należy więc mieć świadomość, że zaniżając cenę usługi, konkurencyjnym uczestnikom rynku nieruchomości, tak jak w przypadku czynów nieuczciwej konkurencji z zakresu reklamy, przysługiwać będzie szereg roszczeń, w tym roszczenie odszkodowawcze.
Kiedy reklama będzie stanowić czyn nieuczciwej konkurencji?
Jeżeli pośrednik reklamuje swoje usługi jako bezpłatne, a jednocześnie usługi te w rzeczywistości świadczone są z ?ukrytym? wynagrodzeniem to wtedy mamy do czynienia z wprowadzaniem odbiorców reklamy w błąd i takie działanie stanowi czyn nieuczciwej konkurencji.
Jeżeli jednak usługi pośrednictwa rzeczywiście są świadczone przez pośrednika bez pobierania z ich tytułu prowizji, czyli jeżeli reklama zgodna jest ze stanem faktycznym, to taka reklama nie może być uznana za reklamę wprowadzającą w błąd, pomimo tego, że jest to reklama działań sprzecznych z prawem.
Przyjęcie przez strony nieodpłatności umowy w konsekwencji prowadzi do tego, że nie stanowi ona w ogóle umowy pośrednictwa, ponieważ Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprost określa, że umowy pośrednictwa są umowami odpłatnymi.
Jak widać stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych powoduje szereg negatywnych konsekwencji zarówno dla pośrednika jak i klienta.
