Umowy pośrednictwa – czy warto stosować wzór?

Elżbieta Liberda        20 maja 2024        Komentarze (0)

Tydzień pod hasłem

POŚREDNICTWO W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI!

I to nie chodzi tylko o transakcje, sprawy sądowe czy sporządzanie umów dla współpracujących ze mną agencji.

Czeka mnie prawdziwy maraton w zakresie szkolenia pośredników!

Szykuje takie kejsy, że będą na pewno ostre dyskusje!

Ponieważ poza Kancelarią sama od wielu lat prowadzę agencje nieruchomości, to moje wykłady zawsze są nie tylko odpowiedzią na aktualną sytuacje na rynku pośrednictwa, ale przede wszystkim przekazuje rozwiązania, które są bezpieczne ale i łatwe w stosowaniu w procedurach pośredników.

Spotkać mnie możecie już od środy w Gdańsku!

A dla tych którzy nie mogą wybrać się na stacjonarne warsztaty mamy absolutną nowość u Nas – SZKOLENIE ONLINE – DOKUMENTY W AGENCJI NIERUCHOMOŚCI!

To szkolenie rozpoczyna mój nowy projekt na rzecz pośredników – AKADEMIA PRAWA POŚREDNIKA!

Widzę, jak potrzebna jest edukacja agentów.

Dlatego postanowiłam, że w regularny sposób będę właśnie z tego obszaru dzielić się praktyczną wiedzą.

Każde ze szkoleń będzie dedykowane wprost pośrednikom!

Skoncentrowane na rozwiązaniach, przynoszące mierzalne rezultaty.

Zdobyta wiedza pozwoli nie tylko prowadzić usługi na najwyższym poziomie ale przede wszystkim unikać błędów.

A dlaczego startujemy od tematu DOKUMENTACJI!

Bo właśnie przez jej brak lub błędne zredagowanie pośrednicy mają najwięcej kłopotów.

Otóż, od jakiegoś czasu spotykam się z plagą “świetnych” “mocnych” wzorów umów pośrednictwa, najmu, umów przedwstępnych do pobrania z szablonu….

Świetnie! Tylko czy taka umowa naprawdę zabezpiecza i pośrednika i Klienta?

Z kiepskich doświadczeń moich Klientów stanowczo mówię wzorom NIE!

Niektóre z tych dokumentów wracają co do nas niczym bumerang wraz z towarzyszącymi im problemami pośredników.

Pracując kilkanaście lat na rynku nieruchomości zawsze odradzałam stosowanie niby uniwersalnych wzorców!

Dlaczego? Bo każda transakcja, współpraca jest inna i choć na pozór podobna zawsze różni się niuansami.

Wiecie czym jest dobra umowa z perspektywy prawnika, który bierze udział w wielu sporach sądowych właśnie między innymi z powodu właśnie tych ŚWIETNYCH, SZABLONOWYCH UMÓW Z INTERNETU?

INDYWIDUALNA, szyta na miarę dla klienta!

Każdy biznes wygląda przecież inaczej, ma inne formy organizacyjne, inne formy pośrednictwa, politykę , strategię, modele współpracy z kontrahentami …. I tak można mnożyć tylko przykłady …

Inne umowy przygotujemy dla firm które obsługują dwie strony transakcji, a inne gdy pracują np. tylko na wyłącznościach i działają tylko na rzecz jednej z nich.

Jeszcze inaczej gdy zależy Klientowi na otrzymaniu wynagrodzenia za wyszukanie nieruchomości spełniającej oczekiwania Klienta, a inaczej kiedy potencjalny nabywca trafia do pośrednika bo znalazł na jego stronie konkretny dom , mieszkanie czy działkę i właśnie nabyciem tej nieruchomości jest zainteresowany.

To właśnie powód dla którego, jak piszecie do mnie czy podeśle wzór umowy, czy może wzór dam na szkoleniu mówię stanowcze NIE!

Ale podczas warsztatów nauczę uczestników jak dobrze takie dokumenty redagować! I to nie tylko umowy pośrednictwa , ale także przedwstępne czy rezerwacyjne, protokoły itp. 

Zerknijcie na program!

I koniecznie klikajcie, bo cena jeszcze teraz mega atrakcyjna a już za kilka dni ostro leci w górę.

Poznaj największy błąd przy inwestowaniu w udziały!

Elżbieta Liberda        07 maja 2024        Komentarze (0)

Kolejna sprawa z zakresu „niezrozumienia” udziałów. Osoba zgłosiła się do mnie, bo dokonała zakupu udziałów w przekonaniu, że kupuje całe mieszkanie!

Niestety, dopiero po transakcji trafiła na jeden z filmów na moim Youtube i zaczęła się zastanawiać.
Co się wydarzyło ?

Trafiła jakiś czas temu na ogłoszenie w Internecie z którego wynikało że ktoś chce sprzedać mieszkanie ok 50 m2, pilnie i za gotówkę. Cena była bardzo atrakcyjna, Klientka nie miała potrzeby korzystać z kredytu i w zasadzie od razu umówili notariusza bo nie chciała żeby temat „uciekł”.

W akcie jest zapis : „w ramach nabytych udziałów nabywca uprawniony będzie do korzystania z lokalu mieszkalnego położonego na (… )piętrze o pow. 49m2, składającego się z dwóch pokoi, kuchni, wc, łazienki”

Cena zapłacona, lokal wydany i w posiadaniu Klientki.

Ale po przeczytaniu aktu zapisy wydały się lekko nieoczywiste i zaczęło się zastanawianie, co oznaczają te ułamki … ?

Co ustaliłam?

Klientka kupiła niezbyt duży udział który nie odpowiada jednak metrażowi.

Współwłaścicieli jest trzech. Czyli – tą współwłasność dość prosto będzie znieść.
A jakie będą tego skutki. Klientka, aby mieć odrębną własność, zatrzymać to mieszkanie będzie musiała dopłacić za metry których udział nie pokrywa. Mało tego, trzeba pamiętać, że zapis o wyłącznym korzystaniu z lokalu nie wiążę sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności i wcale nie na 100 % klientka otrzyma mieszkanie.

Wniosek – pamiętajmy, że kupując udziały to nawet jak są takie zapisy to nie jest to lokal czy mieszkanie! Wiele spraw z zakresu współwłasności wpływa do mnie, niestety niezrozumienie udziałów bywa dolegliwe w skutkach.

No ale prawda jest też taka, że na udziałach da się świetnie zarabiać, kreować z nich wartość w taki sposób, że stopy zwrotu bywają spektakularne, można mieć udział z posiadaniem mieszkania w rewelacyjnej lokalizacji i tak przeprowadzić transakcje, aby była ona w 100 % bezpieczna.

To jednak nie jest takie proste. Warto jednak mieć tą wiedzę zarówno, kiedy chcemy zarabiać na nieruchomościach, ale też kiedy pośredniczymy w takich zakupach lub kupujemy na potrzeby własne.

Aby ułatwić zrozumienie tematu już w czwartek 9 maja poprowadzę webinar na temat błędów przy inwestowaniu w udziały – koniecznie zapiszcie się.

A dla tych którzy chcą poznać cały mój

  • jak prowadzić takie transakcje,
  • jak krok po kroku dokonywać poszczególnych czynności podczas sprawdzania struktury współwłasności, analizy i redagowania dokumentów,
  • jak ustalić wartość udziałów, ryzyka, oszacować czas na ewentualne zniesienie współwłasności

17 maja przez cały dzień poprowadzę warsztaty właśnie z inwestowania w udziały. W prosty sposób pokaże Wam techniki, które nie tylko zagwarantują bezpieczny zakup i sprzedaż, ale zobaczycie jak ogromny potencjał inwestycyjny mają udziały. Moi absolwenci też na prawdziwych aktach notarialnych udowodnią, ile zarobili po tym jak zastosowali rozwiązania których nauczyli się na warsztatach. Będzie prawdziwa burza mózgów i wyjdziecie z gotowym know-how jak działać na rynku, gdzie nie ma wielkiej konkurencji a potencjał jest ogromny. Tutaj link do szkolenia ale najlepiej dzwonić bo niewiele już miejsc zostało – 607 504 320 – Piotr Piskorski

Jak dobrze zredagowane dokumenty wpływają na sukces w nieruchomościach

Elżbieta Liberda        29 kwietnia 2024        Komentarze (0)

BIZNES W NIERUCHOMOŚCIACH nie jest możliwy bez dobrze zredagowanych dokumentów.

Najdroższe błędy to takie, które wynikają z kiepskich umów albo ich braku.
Słono płacą Ci którzy wybierają „wzory”.

Pracując kilkanaście lat na rynku nieruchomości zawsze odradzałam stosowanie uniwersalnych wzorców!
Dlaczego? Bo każda transakcja jest inna i choć na pozór podobna zawsze różni się niuansami.

UMOWA – to najważniejszy dokument w biznesie!

To właśnie umowy stanowią podstawowe zabezpieczenie i najważniejszy dowód w ewentualnej sprawie sądowej.

Standardowe zapisy aktów notarialnych niestety nie chronią wystarczająco, a notariusz nie jest od tego, aby świadczyć stronom doradztwo.
Nie jest też prawdą, że aktu notarialnego nie da się unieważnić.

Nie jest też prawdą, że zawsze forma aktu notarialnego dla np. umowy przedwstępnej będzie lepsza. Jak to się mówi – „punkt widzenia zależy od punktu siedzenia”.

Błędy w umowach są zdecydowanie tymi, które kosztują najwięcej (np. brak zapisu o wyłączeniu rękojmi, umowa najmu z internetu).

Co ważne – w nieruchomościach, przy dzisiejszej dynamice rynku trzeba umieć redagować dokumenty niemalże na poczekaniu.

Trzeba mieć wiedzę jak zabezpieczyć swoje interesy wręczając zaliczkę czy zadatek, gdy nie widzimy „kwitów” od nieruchomości, a działać trzeba szybko – bo przecież okazje nie będą czekać.

Nawet najlepiej sporządzona umowa, ale za kilka dni … może być niepotrzebna.
Mało tego, trzeba jeszcze napisać ją tak aby „nie straszyła”.

Każdy inwestor, pośrednik, fliper czy rentier musi mieć wiedzę, co w umowie może zmienić, a co musi stanowić sztywny i niemalże nienegocjowalny szkielet, jak szybko w oparciu o dostępne od ręki narzędzia sprawdzić kontrahenta czy też co realnie zadziała jako zabezpieczenie.

Dlatego już 18 maja właśnie tego nauczę uczestników moich warsztatów. To będzie prawdziwa petarda!
Jedyny na rynku praktyczny warsztat z redagowania klauzul umownych i ich poprawnego interpretowania.

Po przejściu całego programu uczestnicy sprawnie poradzą sobie z szybkim sporządzeniem bądź analizą dokumentów funkcjonujących na rynku nieruchomości i szybko będą potrafili dobrać sposób zabezpieczenia swoich interesów, nawet gdy transakcja będzie dokonywana z dłużnikiem czy współwłaścicielem.

Pamiętaj – umowy pisze się na złe czasy, a dowód z dokumentu jest na wagę złota w toku ewentualnej sprawy sądowej.

Warsztat poprowadzę ja – radca prawny Elżbieta Liberda – Prawo i nieruchomości – praktyk od najbardziej skomplikowanych transakcji, mający nie tylko doświadczenie w redagowaniu umów, ale i negocjacjach oraz egzekwowaniu zapisów w procesach sadowych i w egzekucji oraz NOTARIUSZ !
Jeśli chcesz dołączyć pisz już dziś, bo na liście w off market sprzedaliśmy już kilkanaście biletów, a miejsc jest tylko 40!

Dlaczego specjalizuję się w inwestowaniu w udziały?

Elżbieta Liberda        29 kwietnia 2024        Komentarze (0)

Dlaczego wybrałam udziały ?

Dlaczego od lat działam w tym obszarze dzieląc się wiedzą?

Dlaczego to właśnie w tej dziedzinie prawa nieruchomości się wyspecjalizowałam?

Inwestowanie w udziały to jedna z najbardziej opłacalnych form pomnażania kapitału.

Choć nie są to najłatwiejsze inwestycje, to przy znajomości przepisów prawnych i praktycznej strony tego typu transakcji gwarantują spektakularne zyski.

Inwestując w udziały – jeśli poznasz tą niszową i trudną tematykę:

  • nie masz wielu konkurentów,
  • możesz stosować różne strategie inwestycyjne i zarabiać na wiele sposobów – np. początkowo osiągać dochód z wynajmu lokalu który obejmiesz w posiadanie kupując udział, podczas gdy jednocześnie skupujesz pozostałe udziały od innych współwłaścicieli, przeprowadzasz postępowania spadkowe czy znosisz współwłasność
  • masz dużo niższy próg wejścia do inwestycji. Udział w nieruchomości można kupić czasem nawet za kilkaset złotych
  • od bycia właścicielem niewielkiego udziału możesz stać się w niedługim czasie właścicielem całej kamienicy
  • flip na udziale zaskoczy Cię stopą zwrotu.

Inwestowanie w udziały kojarzy się z kamienicami. I owszem, w wielu kamienicach nie ma wyodrębnionych lokali i istnieje współwłasność w częściach ułamkowych.

Udziały jednak kupować można w każdej nieruchomości, w mieszkaniu, domu, działce czy lokalu. Każda z tych opcji może wygenerować zysk.

Najczęściej współwłasność, a tym samym możliwość nabycia /sprzedaży udziału, powstaje wskutek dziedziczenia i rozwodu. Każdy współwłaściciel może wówczas co do zasady rozporządzać swoim ułamkiem.

Ponieważ wielokrotnie interesy współwłaścicieli nie są spójne, wiele osób nie jest zainteresowanych zarządzaniem taką nieruchomością czy znoszeniem współwłasności za jakiś czas, to wówczas może być to okazja aby nabyć taki udział po korzystnej cenie.

A kiedy wiemy jakimi prawami rządzi się współwłasność możemy na tym nieźle zarobić.

Powodzenie inwestycji zależy jednak od umiejętnego wykorzystywania przepisów, praktyki i kreatywności inwestora. Ten model inwestowania wymaga eksperckiej wiedzy. Przy inwestowaniu w udziały nie wszystkie ryzyka od razu da się rozpoznać.

Sama znajomość przepisów, nawet doskonała, na nic się zda bez odpowiedniej praktyki, umiejętnego obejmowania w posiadanie, czy zbadania struktury współwłasności.

Taką jednak zdobyć można tylko poprzez realizację transakcji. Rozpoczynając swoją przygodę z udziałami warto skorzystać początkowo z pomocy profesjonalisty lub osoby która ma już w tym doświadczenie.

Potrzeba bowiem nie tylko doskonałej znajomości prawa, ale także sporo sprytu. Tu bowiem nie tylko czynności natury formalnoprawnej mają znaczenie, ale przede wszystkim natury faktycznej związanej z umiejętnym zrobieniem due diligence nieruchomości oraz późniejszym objęciem w posiadanie lokalu.

Zacznijmy zatem od początku, wyjaśniając co to w ogóle jest udział.

Ta na pozór oczywista kwestia okazuje się, że przy błędnym zrozumieniu może powodować wiele problemów. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem wspólnej rzeczy i jest szczególnym rodzajem własności, nie zaś odrębnym typem prawa.

„Udział” jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy.

Jeśli nawet podzielono rzecz do korzystania (quoad usum), to ma to jedynie wpływ na sposób wykonywania uprawnień przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia natomiast faktu, że nadal zachowujemy prawo do całej rzeczy.

Jeśli interesujesz się takimi transakcjami, chcesz kupować lub sprzedawać udziały a może pośredniczyć lub doradzać w tym obszarze – zapraszam do współpracy.

Chętnie podzielę się z Tobą moją wieloletnią praktyką zawodową, doświadczeniem przy prowadzeniu takich transakcji zarówno jako prawnik, pośrednik i inwestor.

Napisz lub zadzwoń do mnie. Porozmawiamy i ocenisz czy to sektor rynku dla Ciebie – tel. 509 782 009.

(konsultacje dziś od 18.30 – 20.00 ) ! Tak w niedzielę – bo nasze warsztaty z udziałów już 17 maja i jeśli uznasz, że chcesz się w tym kierunku rozwijać to zaproszę Cię do mojej grupy Akademii Prawa Nieruchomości gdzie podnosimy regularnie swoje kwalifikacje i wspieramy się oraz edukujemy tak, aby działać w nieruchomościach skutecznie, dochodowo i legalnie.

Potencjał w starych, wiekowych kamienicach.

Elżbieta Liberda        26 kwietnia 2024        Komentarze (0)

Niewątpliwie, w starych, wiekowych kamienicach tkwi olbrzymi potencjał. Pytanie, na ile możliwe jest jego wydobycie i czy to naprawdę się opłaca?

Od wielu lat pomagam przy tego typu transakcjach. Poza kwestiami prawnymi zawsze oceniamy rentowność planowanego zakupu.

Jakie możliwości inwestycyjne dają tego typu obiekty ?

Jeszcze kilkanaście lat temu tylko nieliczni interesowali się takimi inwestycjami. Pamiętam, jak zaczynałam swoją prace w nieruchomościach, większość osób tego typu nieruchomości szybko chciała się pozbyć, popyt na stare budynki był słaby.

Szkoda, że nie miałam wtedy tej wiedzy co teraz ….

Rynek ten zyskał na intensywności po wejściu Polski do Unii. Dziś spektakularnie się zmienił i odnotowuje ogromne zyski. Wielu inwestorów, ale także i klientów indywidualnych zauważyło ogromny potencjał inwestycyjny kamienic.

Z czego wynika atrakcyjność kamienic?

Przede wszystkim z lokalizacji.

Kamienice zlokalizowane są wielokrotnie w zabytkowych centrach miast, które nie tylko stanowią prestiżowe dzielnice, ale są turystyczną atrakcją. Kolejna sprawa to to charakter budynków. Przedwojenne kamienice dają mnóstwo możliwości aranżacyjnych.

Niepowtarzalny klimat, wysokie pomieszczenia o pięknych fasadach zaspokoją najbardziej wysublimowane gusta. Największym wyróżnikiem są wysokie sufity, których nie znajdziemy w żadnych innych budynkach. Przeważnie mają ponad 4m wysokości. Nadają się nie tylko jako przepiękne nieruchomości mieszkalne, ale także doskonale spełnia rolę jako prestiżowa lokalizacja firmy.

To niekończące się możliwości.

Wielokrotnie nadają się też na inwestycje o charakterze hotelowym, czy apartamentowym.

Wysokie sufity to także gratka dla miłośników wydzielania jak największej powierzchni mieszkalnej. Pozwala na stworzenia np. antresoli czy lokali poniżej 25 m2.

To jednak wcale nie takie proste i wielu potrafi „wtopić” bo robi to nielegalnie.

Jak przeprowadzić wyodrębnienie lokali i ustanowienie samodzielności, jak wykazać tzw. stan zastany, jak szybko i dobrze znieść współwłasność, jak rozliczyć pożytki i korzyści przy współwłasności to zagadnienia, które w zasadzie codziennie as przedmiotem konsultacji z Klientami, mentoringów oraz spraw, gdzie reprezentuje inwestorów w ich procesach inwestycyjnych oraz sądowych.

W tym tygodniu prowadziłam kilka audytów z ogromnym potencjałem. Oj, będą perełki !

Malutkie lokale które wykroiliśmy, kiedy się sprzedadzą, inwestorowi przyniosą spektakularne ROI, a nabywcy będą zachwyceni mając swoje M w sercach miast tętniących życiem.

LOVE IT.

Najmniejszy lokal będzie miał 9 m!  Fajnie mieć poczucie, że dokłada się swoją cegiełkę do kawałka historii.

Jeśli chcecie dowiedzieć się jak to robić, jak analizować kamienicę, współwłasności i udziały, jak z bycia właścicielem niewielkiego ułamka stać się wyłącznym właścicielem całej kamienicy, to zapraszam na mentoringi lub akademie prawa nieruchomości, gdzie podczas praktycznych warsztatów dziele się wiedzą i doświadczeniem oraz zapraszam najbardziej topowych prelegentów – praktyków a nie „ sprzedawców marzeń”.

Ale marzenia też są super, tylko te, które mają datę ich realizacji.

Dlatego już 17 maja możesz zacząć plany wdrażać w życie. To dzień, kiedy zmienisz swoje podejście do inwestowania lub przeniesiesz się na zupełnie inny poziom. Ja chętnie Ci w tym pomogę, przeprowadzając Cię krok po kroku w procesie nabycia Twojego pierwszego udziału w mieszkaniu, gruncie lub kamienicy tak aby za kilka lat, kiedy stworzymy inwestycyjny diament, wypić wspólnie lampkę szampana za Twój sukces, w którym ja będę miała swój udział – na zawsze

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →