To jedno z często pojawiających się zagadnień.

Nawet ostatnio na jednym z prowadzonych szkoleń usłyszałam, z czym zupełnie się nie zgadzam, że radca prawny lub adwokat udzielił wygłosił opinie, że kiedy Kupujący nie otrzyma kredytu to zadatek trzeba będzie oddać nawet gdy umowa takiego zapisu nie zawiera.

Zatem śpieszę z wyjaśnieniem popartym orzecznictwem a nie przypuszczeniami 😊

Po pierwsze – NAJWAŻNIEJSZA BĘDZIE TREŚĆ UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ, aby udzielić właściwej odpowiedzi na to pytanie.

Jeśli umowa przyznaje Kupującemu uprawnienie do tego aby otrzymał zwrot zadatku gdy nie otrzyma kredytu to TAK – TRZEBA ODDAĆ!

Warto jednak to dobrze zapisać, a nie jak w większości tych gniotów z Internetu – że jak kupujący przedstawi zaświadczenia z 3 banków itp. to zadatek trzeba oddać.

Przecież kupujący celowo może pójść do banku który wiadomo że kredytu nie da, lub np. zacząć „zbierać” kwity tydzień przed aktem … no trudno będzie wtedy aby nawet najlepszy doradca kredytowy załatwił sprawę 😊

Po drugie – GDY NIE MA NIC NA TEMAT TEGO, ŻE ZADATEK W PRZYPADKU NIE OTRZYMANA KREDYTU PODLEGA ZWROTOWI to SPRZEDAWCA MA PRAWO GO ZATRZYMAĆ!

I to nie tylko moje zdanie, ale poparte orzecznictwem 😊

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem – m.in. wyrokach Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 8 lutego 2012 roku (V ACa 294/12), Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 11 lutego 2014 roku (I ACa 1035/13), okoliczność nie zgromadzenia przez nabywcę, w terminie określonym w umowie przedwstępnej, środków finansowych na zakup nieruchomości nie zwalnia go co do zasady od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej, gdyż obowiązek zapłaty umówionej ceny spoczywa na kupującym, który – przystępując do transakcji – winien zapewnić środki finansowe niezbędne dla jej realizacji.

Dlatego gdy podpisujemy umowę przedwstępną, w braku szczegółowych regulacji co do tego, że zadatek będzie zwrócony w razie nieuzyskania kredytu przepadnie.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowy w Słupsku z 25 listopada 2016 roku w sprawie o Sygn. akt IV Ca 575/16 za przyczyny obciążające winą kupującego za niezawarcie umowy przyrzeczonej uznać należy zawarcie umowy przedwstępnej bez uprzedniego zabezpieczenia środków na jej sfinansowanie, np. poprzez uzyskanie promesy kredytowej czy inne działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu nieruchomości.

Nie dysponując zatem wymaganymi aktywami i nie dokonując ustaleń w tym zakresie przed zawarciem umowy przedwstępnej, kupujący podjął decyzję co najmniej lekkomyślnie, co świadczy o jego winie w rozumieniu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, dlatego sprzedający miał prawo zatrzymać otrzymany od kupującego zadatek.

O zawinieniu kupującego świadczyć będzie także brak dbałości o swoje sprawy obejmujące nie tylko uzyskanie wiedzy na temat ewentualnej zdolności kredytowej, lecz także zawężenie poszukiwania ofert kredytowych do kilku instytucji kredytowych.

Już 10 lat temu – 21 listopada 2013 roku (sygn. II Ca 191/13) zapadł wyrok w którym SO w Bydgoszczy stwierdził że „sąd I instancji prawidłowo przyjął, że do niezawarcia umowy ostatecznej doszło z wyłącznej winy kupującej, która dopiero na przełomie października i listopada 2010 roku zaczęła zbierać informacje o możliwości uzyskania kredytu służącego realizacji umowy ze sprzedającym. W związku z tym kupująca, wykazując dbałość o swoje życiowo ważne sprawy, powinna była już na etapie poprzedzającym przystąpienie do umowy przedwstępnej zorientować się w swojej ewentualnej zdolności kredytowej.

Czynienie tego dopiero po pół roku od zawarcia umowy było działaniem spóźnionym. Powszechnie wiadomym jest, że uzyskanie kredytu hipotecznego jest czasochłonne i zgromadzenie wszelkich niezbędnych dokumentów, stosownych zgód, zajmuje co najmniej miesiąc. Ponadto, jak słusznie wskazywał Sąd Rejonowy, a także sprzedający, kupująca zawęziła swoje poszukiwania jedynie do czterech banków, podczas gdy na polskim rynku oferty kredytów hipotecznych proponuje przynajmniej kilkanaście instytucji finansowych. Kupująca zatem poprzez swoje zaniechanie pozbawiła się możliwości uzyskania ewentualnego kredytu”.

Zdarzyć się może również sytuacja, kiedy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, czyli sprzedający i kupujący.

Wtedy zadatek musi być zwrócony, ale o tym innym razem 😊

Podsumowując, aby kupujący otrzymał zwrot zadatku w sytuacji, gdy odmówiono mu udzielenia kredytu, strony powinny w umowie przedwstępnej zawrzeć postanowienie, że nabycie nieruchomości będzie uzależnione od otrzymania kredytu z banku, a w przypadku nieuzyskania go prawo do zatrzymania zadatku przez sprzedawcę odpada i jest on zobowiązany do zwrotu zadatku.

Ps. Czytajcie zanim będziecie błędnie doradzać klientom! A najlepiej wpadnijcie na prowadzone przeze mnie szkolenia, bo w kodeksach rzeczywiście pewnych rzeczy się nie wyczyta 😊

To też przestroga dla tych którzy korzystają z Internetowych fachowców, którzy zrobili kilka transakcji i tytułują się na IG lub na FB specjalistami od „trudnych” tematów 😊

Zapytajcie, czy w ogóle mają uprawnienia do świadczenia obsługi prawnej.

***

Niezgromadzenie przez nabywcę, w terminie określonym w umowie przedwstępnej, środków finansowych na zakup nieruchomości nie zwalnia go, co do zasady, od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej (vide: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 lutego 2012 r., V ACa 294/12; uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 11 lutego 2014 r., I ACa 1035/13 – Lex). Pogląd ten wynika z faktu, iż obowiązek zapłaty umówionej ceny spoczywa na kupującym, który – przystępując do transakcji – winien zapewnić środki finansowe niezbędne dla jej realizacji.

W świetle przywołanego wyżej orzecznictwa, Sąd II instancji nie miał wątpliwości, iż podpisując umowę przedwstępną, powód K. W. zobowiązał się do zgromadzenia w ustalonym przez strony terminie środków pieniężnych, od których uzależnione było zawarcie umowy przyrzeczonej. Co istotne, postanowienia umowy z dnia 24 sierpnia 2015 roku powielały w zasadzie treść art. 394 k.c. i nie zawierały ustaleń, wykraczających poza ustawową regulację zadatku. W szczególności brak w nich było dyspozycji, zgodnie z którą, nieuzyskanie przez powoda kredytu na zakup opisanej nieruchomości miałoby być poczytywane, jako okoliczność od niego niezależna i przez niego niezawiniona. W tej sytuacji, zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą należało uznać, iż to powód ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy przedwstępnej, a pozwany zgodnie z art. 394 § 1 k.c., ma prawo otrzymany zadatek zatrzymać.