Ryzyka kupna nieruchomości od dłużnika. Skarga pauliańska w nowym orzecznictwie.
Kupujesz nieruchomości zadłużone, od osób, które … być może celowo chcą wyprowadzić majątek.
Skutki bywają czasem tragiczne.

Kupując nieruchomości od dłużników lub w realiach postępowań egzekucyjnych – nie wystarczy „dobra cena” i szybka decyzja — kluczowe jest, żeby umieć ocenić ryzyko skargi pauliańskiej oraz art. 930 k.p.c.
W praktyce oznacza to jedno: jeśli nie wiesz, czy dana transakcja może zostać zakwestionowana jako czynność pokrzywdzająca wierzycieli, możesz wejść w scenariusz, w którym płacisz cenę za nieruchomość, a potem… tracisz możliwość spokojnego korzystania z niej lub rozporządzania nią. A w najgorszym wariancie zostajesz z problemem „prawnym” zamiast z inwestycją.
Krótko: niewiedza w tym obszarze potrafi kosztować więcej niż cały planowany zysk — dlatego umiejętność identyfikowania ryzyk pauliańskich (i właściwe prowadzenie due diligence) jest dziś obowiązkowa, nie „opcjonalna”.
Istotne zmiany o których mało się mówi …

Skarga pauliańska to jedno z kluczowych narzędzi ochrony wierzyciela, gdy dłużnik wyzbywa się majątku w sposób prowadzący do niewypłacalności albo ją pogłębia. I choć przepisy się nie zmieniły „na papierze”, w praktyce dzieje się dużo — przede wszystkim przez nowe kierunki orzecznicze Sądu Najwyższego.

W ostatnich latach zapadły uchwały, które realnie zmieniają sposób prowadzenia spraw pauliańskich i późniejszej egzekucji, m.in.:
Egzekucja po wyroku pauliańskim: zgodnie z uchwałą SN z 16 czerwca 2021 r. (III CZP 60/19) postępowanie egzekucyjne powinno toczyć się bezpośrednio przeciwko osobie trzeciej (a nie jak dotąd często przyjmowano).
Skarga pauliańska, a hipoteka: w uchwale SN z 19 marca 2025 r. (III CZP 9/24) wskazano, że przy ocenie zasadności skargi sąd nie bada możliwości zaspokojenia konkretnego wierzyciela z przedmiotu zaskarżonej czynności — co domyka wieloletni spór w orzecznictwie.

Upadłość dłużnika: uchwała SN z 14 czerwca 2023 r. (III CZP 84/22) potwierdziła, że ogłoszenie upadłości dłużnika nie odbiera wierzycielowi legitymacji do wytoczenia powództwa z art. 527 k.c.
Pojawiają się też ważne rozstrzygnięcia „techniczne”, np. dotyczące substratu zaskarżenia przy wielokrotnych czynnościach fraudacyjnych (postanowienie SN z 10 lipca 2024 r., I CSK 3618/23).
Jednocześnie w praktyce nadal pozostaje kilka trudnych tematów otwartych — m.in. zbiegi uprawnień wierzyciela pauliańskiego z wierzycielami rzeczowymi (np. hipotecznymi) czy sytuacja upadłości osoby trzeciej.
I właśnie dlatego, dla osób, które zajmują się obszarem trudnych nieruchomości – nie tylko na rolkach na Instagramie – ale w praktyce – przeprowadzę, wraz z komornikiem i syndykiem – eksperckie warsztaty z zakresu nabywania nieruchomości od dłużników, w postępowaniach egzekucyjnych i upadłościowych, od komorników i syndyków.

M.in. omówimy wszelkie ryzyka oraz sposoby ich minimalizacji i pokażemy krok po kroku jak prowadzić transakcje kiedy istnieje możliwość pojawienia się innych wierzycieli, czy upadłości sprzedawcy.
Jeżeli kupują Państwo nieruchomości od dłużników, analizują okazje z egzekucji lub pracują przy odzyskiwaniu należności — to szkolenie jest po to, aby podejmować decyzje świadomie, a nie „na wiarę”. Skarga pauliańska, art. 930 k.p.c., upadłość potrafi zamienić dobrą transakcję w kosztowny spór, dlatego warto znać ryzyka i umieć je oceniać przed podpisaniem umowy.
Zapraszamy na szkolenie w Warszawie 13 marca — szczegóły i zapisy dostępne w wiadomości prywatnej pod nr tel. 509782009.

Nie ma możliwości dokonania zakupu warsztatów przez stronę. Obowiązuje kolejność zgłoszeń i weryfikacja uczestnika.