JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ ? Z POŚREDNIKIEM CZY BEZ ?

Elżbieta Liberda        28 marca 2016        Komentarze (0)

Na rynku nieruchomości dokonuje się różnorakich transakcji. Dobro którym obracamy – nieruchomość – jak wiadomo, to dobro materialne o znacznej wartości.

Niejednokrotnie inwestujemy cały majątek swojego życia, zaciągamy wieloletnie zobowiązania finansowe w postaci kredytów czy pożyczek, wiążemy z nieruchomością swoje życiowe plany.

Zakup nieruchomości dla wielu, nie trudniących się tym zawodowo, to z reguły jedna z najpoważniejszych decyzji .

Dlatego tak ważne jest bezpieczeństwo dokonywanych transakcji.

O ochronę swoich interesów chcą zadbać zarówno Sprzedawcy jak i Kupujący.

Sprzedawca z reguły obawia się o zapłatę ceny oraz o to aby kupujący się nie rozmyślił.

Z punktu widzenia Kupujących szczególnie newralgiczne obszary to objęcie w posiadania mieszkania (często bowiem termin wydania nieruchomości jest odroczony), jak również dokonanie zakupu nieruchomości z uregulowanym stanem prawnym bez jakichkolwiek obciążeń.

Nasze nieruchomości stanowią również przedmiot wynajmu, często kupujemy w celach inwestycyjnych.

Dokonana transakcja wynajmu ma na celu rentowność przedsięwzięcia, a co za tym idzie musi być bezpieczna tak, aby nie zafundować sobie lokatora którego nie uda się usunąć z nieruchomości lub też w przypadku lokali komercyjnych nierzetelnego płatnika.

Z uwagi na obszerność zagadnienia podzielę wpisy dotyczące zakupu nieruchomości na kilka aspektów.

Zacznijmy od tego czy warto skorzystać z pomocy profesjonalisty przy planowanej transakcji ?

Sprzedaż osobiście czy przy pomocy biura nieruchomości ?

Kiedy decydujemy się już na sprzedaż, zakup czy też wynajem nieruchomości z reguły rozważamy kwestię czy całą procedurę chcemy prowadzić osobiście, czy też skorzystać chcemy z firm profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami na rynku.

Jak wiadomo, firmy te dysponują dużym rozeznaniem na rynku, zaś w swych ofertach prezentują różny zakres usług. Niewątpliwie jednak za takie profesjonalne doradztwo oraz wyszukanie nabywcy trzeba będzie zapłacić.

W związku z ustawą deregulacyjną, jak grzyby po deszczu wyrastają nowe biura nieruchomości oferujące przeróżny wachlarz usług.

Niektóre z nich oferują nawet pracę „za darmo” czyli słynne oferty za 0 %.

Jak w gąszczu ofert znaleźć profesjonalistę?

Czy dać się nabrać na to, że dostajemy coś za darmo?

Za te 0 %. ??

 

Wyjdźmy zatem od tego jak bezpiecznie współpracować z pośrednikiem.

W przypadku dokonania wyboru odpowiedniej firmy nasz kapitał znajdzie się w naprawdę dobrych rękach, zaś my unikniemy błądzenia po urzędach i spędzania wielu godzin na poszukiwaniu kontrahenta.

Od dnia 1 stycznia 2014r zawód pośrednika i zarządcy został zderegulowany.

Dziś pośrednikiem może być w zasadzie każdy. Do lamusa poszły skomplikowane studia podyplomowe, obowiązek odbycia praktyki zawodowej i ciężkie egzaminy ministerialne. Po przejściu takiej ścieżki klienci mieli gwarancje, że osoba posiadająca licencję zawodową i określony tytuł posiada wiedzę w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dziś brak jest jakichkolwiek dokumentów urzędowych pozwalających stwierdzić klientowi czy trafił na rzetelną firmę i wykfalifikowanego pośrednika.

Oczywiście, można by stwierdzić, że pewnym „gwarantem” jest współpraca z pośrednikami którzy uprawnienia swe zdobyli przez wejściem w życie ustawy deregulacyjnej. Jednakże nie można przecież wykluczyć fachowości i profesjonalizmu osób które nie załapały się na stare zasady zdobywania licencji.

 

Jak zatem sprawdzić pośrednika?

Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) uruchomiła Centralny Rejestr PFRN. Rejestr ten stanowi integralną część systemu nadawania licencji zawodowych PFRN i jest odpowiedzią Federacji na deregulację zawodu pośrednika.

Osoby, które ubiegają się o uzyskanie licencji Pośrednika Nieruchomości, muszą spełnić wymagania regulaminu nadawania licencji i dobrowolnie przyjąć na siebie zobowiązania, wynikające z Kodeksu Etyki Pośrednika Nieruchomości. Osoby takie posiadają własny profil w Centralnym Rejestrze PFRN (www.rejestr.pfrn.pl). Federacja wymaga aby pośrednicy legitymowali się określona wiedzą, przekazywali dane o sobie oraz o zakresie świadczonych usług oraz co najistotniejsze z punktu widzenia interesu klienta – informację o posiadaniu przez przedsiębiorcę – pośrednika w obrocie nieruchomościami ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody mogące powstać w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Ale to nie wszystko !

Najistotniejszym czynnikiem będzie zawarcie umowy z pośrednikiem. To ten dokument precyzuje zakres obowiązków pośrednika i ramy jego odpowiedzialności.

UMOWA POŚREDNICTWA !

Niegdyś to ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazywała na obligatoryjną treść umowy pośrednictwa. W obecnym stanie prawnym ustawodawca mówi jedynie o konieczności zachowania formy pisemnej.

Biura działają na dwóch płaszczyznach – współpracują w oparciu o umowy otwarte i umowy na wyłączność.

W pierwszym etapie należy zatem wybrać którąś z form współpracy z pośrednikiem .

A jakie są podstawowe różnice?

Umowa otwarta charakteryzuje się tym, iż możemy co do zasady korzystać z usług wielu firm pośredniczących, jak również sami dokonać sprzedaży. Upraszczając – rozliczamy się z pośrednikiem który znalazł klienta.

Ale są wady takiego modelu współpracy.

Po pierwsze – zamieszanie przy prezentowaniu oferty.

Kiedy wielu pośredników oferuje tą samą nieruchomość, niejednokrotnie za różne ceny, potencjalny nabywca teoretycznie może zgłosić zainteresowanie do kilku firm. Problem – z którym pośrednikiem powinniśmy się rozliczyć.

Po drugie – chaos jeśli chodzi o współpracę – nie mamy bowiem jednego agenta który doskonale zna nieruchomość i nasze oczekiwania. Wydzwaniają różne biura i trudno się czasem połapać z której firmy jest pośrednik czy potencjalny nabywca.

Po trzecie – zawierając umowę otwartą pośrednik nie może w pełni prezentować walorów nieruchomości takich jak np. wygląd z zewnątrz, czy też udzielenie informacji co do lokalizacji. Wielu pyta, jak to? Dlaczego ? Odpowiedź jest banalnie prosta; pośrednik chcąc zachować prawo do wynagrodzenia gdyby puścił w eter informacje o adresie nieruchomości to z pewnością albo skorzystała by z tego konkurencja, albo klient bezpośrednio dotarłby do sprzedawcy.

A przecież każdy chce pracować za wynagrodzeniem 🙂

Umowa na wyłączność, co do zasady, ogranicza nasze możliwości jeśli chodzi o powierzanie sprzedaży innym podmiotom, natomiast gwarantuje dużo szerszy zakres usług pośrednika.

Musimy jednak pamiętać, że nawet w przypadku kiedy nieruchomość sprzedamy samodzielnie z pośrednikiem należy się rozliczyć za wykonaną przez niego pracę. Obowiązek zapłaty wynagrodzenia podyktowany jest tym, iż w przypadku umów na wyłączność pośrednik inwestuje nie rzadko niebagatelne kwoty na reklamę i promocje nieruchomości. Z reguły macie Państwo również dostęp do innych usług, takich jak profesjonalny fotograf, obanerowanie nieruchomości, homestaging, czasem obsługa prawna czy podatkowa.

Klient zaś, w przypadku wybrania tej formy współpracy w zasadzie może pojawić się tylko raz zawierając umowę z pośrednikiem, a później przenosząc własność nieruchomości.

W przypadku ofert wyłącznościowych pośrednik działa na rzecz strony którą reprezentuje, zapewniając uzyskanie jak najkorzystniejszych warunków przyszłej transakcji tj. ceny i warunków umowy.

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności u większości Klientów początkowo wywołuje niechęć i obawy. Wynika to głównie z faktu niezrozumienia idei wyłączności. Straszy już sama nazwa – WYŁĄCZNOŚĆ !

Umowy z klauzulą wyłączności w innych krajach nazywane są jako umowy „ekskluzywne”.

W USA i innych krajach, gdzie w zasadzie każda transakcja dokonywana jest przy pomocy pośrednika, są jedynym sposobem współpracy Pośrednika z Klientem na rynku nieruchomości.

Wyłączność nie oznacza, że inne firmy nie mogą wskazać potencjalnego nabywcy. Agent prowadzący oferuje wręcz taką współpracę umożliwiając innym agentom pełną identyfikację nieruchomości. Wie bowiem, ze otrzyma wynagrodzenie od swojego klienta. Firma która przyprowadzi nabywcę rozliczy się albo ze swoim klientem, albo ustali podział wynagrodzenia z pośrednikiem który zawarł umowę ekskluzywną.

Tak więc wachlarz potencjalnych zainteresowanych jest dużo większy, zaś my unikamy współpracy z niezliczoną ilością firm. Mamy też jasne zasady dotyczące rozliczenia się z określonym agentem.

Na co jeszcze zwrócić uwagę w umowie pośrednictwa ?

I pośrednikom zdarzają się  błędy. Dlatego istotnym jest, aby zwrócili Państwo uwagę czy pośrednik jest ubezpieczony i to na jaka kwotę.

W przypadku gdyby poszło coś nie tak z polisy pośrednika uzyskacie Państwo stosowne odszkodowanie. To kolejny aspekt dla którego warto korzystać z usług pośredników.

A co ze słynnym w obecnych czasach 0 %?

Nie dajmy się zwieść, nikt bowiem nie pracuje za darmo.

Otóż, w przypadku tego typu ofert prowizja pośrednika z reguły ukryta jest w cenie nieruchomości.

Pozornie, zamiast na konto pośrednika zapłacicie Państwo tą kwotę na rzez Sprzedawcy, który obciążony jest wyższym procentem.

Ale to nie wszystko.

Z pewnością pośrednik pracujący za 0% nie będzie negocjował dla Państwa jak najniżej ceny zakupu czy tez wynajmu… Zależy mu bowiem by jego wynagrodzenie liczone było od jak najwyższej sumy transakcyjnej.

Często również zdarzają się sytuacje, kiedy w ogóle Klient kupujący nie zawiera żadnej umowy z pośrednikiem. Firma działa w oparciu o przysłowiowe „ za darmo”.

A jakie są tego konsekwencje?

Otóż działacie Państwo tak, jak byście w ogóle nie korzystali z usługi pośrednika. W zasadzie Ten pośrednik nie ma żadnych zobowiązań wobec Państwa. Gdyby poszło coś nie tak, kupilibyście Państwo nieruchomość np. zadłużoną, w przypadku braku umowy nie skorzystacie z ochrony ubezpieczeniowej pośrednika…

Jeszcze gorzej kiedy podpisujecie Państwo umowę, a w niej widnieje zapis że prowizja pośrednika to 0 % .

Szanowni czytelnicy !

Z tytułu otrzymania nieodpłatnego świadczenia po stronie osoby która je otrzymała powstaje obowiązek podatkowy ! Musimy rozliczyć się z fiskusem ! Jeśli tego nie zrobimy czekać nas może nawet postępowanie karne skarbowe.

Podsumowanie

Klarowne przedstawienie zakresu obowiązków podmiotów uczestniczących w transakcji pozwoli uniknąć rozczarowań. Warto zatem poświęcić chwilę, zweryfikować pośrednika, a następnie wszelkie kwestie ustalić w umowie.

Wybór odpowiedniej firmy pośredniczącej w obrocie nieruchomościami to czasem nie lada wyzwanie. Ale kiedy trafimy już na kompetentnego pośrednika z pewnością przeprowadzi nas gładko przez całą transakcje.

Kupującym życzę satysfakcjonujących zakupów, Sprzedawcom korzystnych cen, a rzetelnym pośrednikom wysokich prowizji i masy zadowolonych klientów.

W kolejnych wpisach z cyklu jak bezpiecznie kupić nieruchomość” przybliżę Państwu problematykę umów przedwstępnych.

Śledźcie wpisy na bieżąco 🙂

Oczywiście zachęcam do aktywnej dyskusji !

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: